Kavel splitsen: de complete gids

Alles over het afsplitsen van een bouwkavel van uw perceel: wat mag, wat het kost, hoe lang het duurt en wat het oplevert. Geschreven op basis van onze doorrekening van alle 2427 Nederlandse plaatsen en het woonbeleid van alle 342 gemeenten.

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · bijgewerkt 23 september 2026 · methodiek en bronnen

In het kort

• Kadastraal splitsen kan altijd; een bouwkavel ontstaat pas als de gemeente een extra woning toestaat. Eerst de gemeente, dan het Kadaster.
• De vuistregel: naast de bestaande woning moet een kavel van ongeveer 10 bij 25 meter passen die aan de weg grenst.
• Kosten: 5.000 tot 15.000 euro aan procedure; opbrengst: een ton of meer voor een kavel in een dorpskern. Doorlooptijd: een half jaar tot een jaar.
• Het verschilt per gemeente. Van de 342 gemeenten werken er 160 mee, 156 zijn neutraal en 26 terughoudend. Wat úw gemeente doet, staat op kosten en regels per gemeente.

Wat is kavelsplitsing?

Bij kavelsplitsing wordt een deel van een woonperceel afgesplitst als zelfstandige bouwkavel, waarop een nieuwe woning kan worden gebouwd. Voor de eigenaar is het vaak de grootste financiële kans die in de tuin ligt: een kavel van 250 m² in een dorpskern is al gauw een ton waard, terwijl de rest van het perceel gewoon bewoonbaar blijft. Voor de gemeente past het bij inbreiding: woningen toevoegen binnen de bestaande kern in plaats van in het buitengebied. In heel Nederland telden wij 86.874 woonpercelen tot een hectare waar naast de woning zo'n kavel past, plus 29.198 open plekken tussen bestaande woningen en 41.329 erven en grote percelen. Bij 78.312 van al die percelen is in de directe omgeving al een vergelijkbare vergunning verleend. Zie de stand van de landelijke telling.

De twee soorten "splitsen", en waarom dat verwarrend is

Kadastraal splitsen, het administratief opdelen van een perceel bij Kadaster en notaris, kan altijd en is geen vergunningplichtige handeling. Maar daarmee heeft u nog geen bouwkavel: er mag pas gebouwd worden als het omgevingsplan dat toestaat of de gemeente een omgevingsvergunning verleent voor een extra woning. Wie alleen kadastraal splitst zonder planologische toestemming, heeft twee percelen en nul bouwrechten. De volgorde is dus altijd: eerst de gemeente, dan het Kadaster.

Mag het op uw perceel? Drie vragen

1. Wat zegt het omgevingsplan? Op de meeste woonpercelen ligt de bestemming Wonen, vaak met een strook Tuin. Een tweede woning past daar zelden rechtstreeks in; de gemeente moet dan afwijken met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Ligt op het achterste deel een agrarische, groene of bedrijfsbestemming, dan is het traject zwaarder en de kans kleiner.

2. Wat wil de gemeente? Dat staat in de woonvisie of het volkshuisvestingsprogramma, en steeds vaker in eigen regels over splitsen. Wij lazen het beleid van alle 342 gemeenten en deelden het in: faciliterend (160), neutraal (156) of restrictief (26). Zeven gemeenten leggen een minimummaat vast voor het perceel vóór splitsing, tussen 500 en 1.500 m². Zoek uw gemeente op.

3. Wat deed de gemeente bij de buren? Het sterkste argument in een principeverzoek is een vergelijkbare vergunning in dezelfde straat of kern. Wij koppelen aan elk perceel met potentie de gepubliceerde besluiten uit de omgeving; op de pagina van uw plaats staan ze met de link naar het gemeenteblad.

Kavel splitsen in 6 stappen

1. Check de haalbaarheid — Meet de vrije breedte naast uw woning, kijk in het omgevingsplan welke bestemming uw perceel heeft, en zoek recente splitsingen bij u in de buurt. De SplitsCheck doet dit geautomatiseerd voor uw adres.
2. Dien een principeverzoek in — Een informele toets waarin de gemeente aangeeft of zij wil meewerken. In 28 van de 342 gemeenten is dat gratis, elders kost het tot ruim 1.100 euro. Onderbouw het verzoek met een situatieschets en de precedenten uit uw buurt.
3. Sluit afspraken met de gemeente — Bij een positief principebesluit volgen vaak een anterieure overeenkomst (kostenverhaal en planschade) en voorwaarden over de maat en de positie van de nieuwe woning.
4. Vraag de omgevingsvergunning aan — Meestal via een BOPA; de gemeente toetst aan een goede ruimtelijke ordening. Reguliere procedure: acht weken, plus eventuele verlenging en de bezwaartermijn.
5. Splits kadastraal — Het Kadaster vormt het perceel om tot twee nieuwe percelen; een landmeter wijst de nieuwe grens aan.
6. Verkoop of bouw — Lever de kavel bij de notaris aan een koper, of bouw zelf. De koper regelt zijn eigen bouwvergunning binnen de kaders die de gemeente heeft gesteld.

Verdieping bij stap 2: het principeverzoek met voorbeeldbrief, en het processchema van vooroverleg tot vergunning. De hele procedure met doorlooptijden: procedure perceel splitsen.

Wat bepaalt uw kans van slagen?

• Vrije breedte. Past er een kavel van zo'n 10 bij 25 meter naast de bestaande woning (vuistregel: ongeveer 10 meter vrije breedte, met een meter afstand tot het bestaande pand)?
• Ontsluiting. De nieuwe kavel moet aan de openbare weg grenzen; hoekpercelen scoren daarom sterk. Een achterkavel kan alleen met een eigen uitweg of een erfdienstbaarheid, zie ontsluiting van een achterkavel.
• Bestemming. Een woonbestemming helpt; agrarisch, groen of bedrijf betekent een zwaarder traject of een nee.
• Precedenten. Heeft de gemeente recent vergelijkbare splitsingen vergund in uw buurt, dan staat u veel sterker.
• Gemeentelijk beleid. Een woonvisie met inbreidings- of verdichtingsdoelen werkt in uw voordeel; een gemeente die kleine kernen wil beschermen tegen verdichting niet.
• Omgeving. Bezwaren van buren vertragen; vroeg informeren voorkomt procedures.

Kosten en opbrengst

Indicatief kostenplaatje voor het hele traject: leges voor het principeverzoek (in 28 van de 342 gemeenten gratis, elders tot ruim 1.100 euro), de omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan (per gemeente van minder dan 2.500 tot bijna 12.000 euro), een ruimtelijke onderbouwing (2.000 tot 5.000 euro), notaris en kadastrale splitsing (1.500 tot 3.000 euro), en soms afspraken over planschade. Samen meestal 5.000 tot 15.000 euro. Daar staat de kavelopbrengst tegenover: bij 300 tot 600 euro per m² levert een kavel van 250 m² globaal 75.000 tot 150.000 euro op, en grotere kavels navenant meer. Zie ook alle kosten op een rij, wat is een bouwkavel waard?, uw tuin verkopen als bouwgrond en btw bij de verkoop van een kavel.

Waar het meestal misgaat

• Eerst kadastraal splitsen en dan pas naar de gemeente: twee percelen, geen bouwrecht.
• Een principeverzoek zonder onderbouwing: geen schets, geen precedent, geen verwijzing naar het eigen beleid van de gemeente.
• De uitweg vergeten: een kavel zonder eigen aansluiting op de weg is geen bouwkavel.
• De hypotheek: de bank moet meewerken aan gedeeltelijk royement, zie hypotheek royeren bij splitsen.
• Buren pas horen bij de bezwaartermijn.

Geen kavel? De alternatieven op hetzelfde perceel

Woningsplitsing: één bestaand huis wordt twee zelfstandige woningen; steeds meer gemeenten maken daar beleid voor, zie woning splitsen. Familiewoning: naar verwachting mag vanaf 2027 een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin; in Nederland hebben 1.407.831 van de 4.331.803 woningen met een eigen perceel (32%) daar ruimte voor, in kernen tot 2.000 woningen zelfs 49% en in de steden 21%. Zie familiewoning en mantelzorgwoning. Op uw plaatspagina staan de cijfers voor uw eigen kern.

Waar liggen de kansen? Onze cijfers per plaats

Wij rekenden alle kadastrale percelen van 2427 plaatsen door op geometrie, bebouwing, bestemming en vergunning-precedenten: 297.891 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel past. De grootste vindplaatsen:

Enschede (1452) · Putten (1302) · Lunteren (1184) · Weert (1101) · Veghel (1051) · Epe (1030) · Etten (941) · Leur (938) · Almere (932) · Dalfsen (926)

Alle plaatsen: kavel splitsen per plaats. Per gemeente de leges, het beleid en de kernen: kosten en regels.

Verdieping per onderwerp

• Wat kost een principeverzoek in mijn gemeente? De tarieven lopen uiteen van 117 tot 3.468 euro.
• Moet ik btw rekenen over de verkoop? Meestal niet, maar wie te actief ontwikkelt betaalt 21%.
• Mijn perceel is verhypothekeerd, mag ik dan splitsen? Toestemming van de bank en gedeeltelijk royement.
• Hoe komt er een auto bij de achterkavel? Erfdienstbaarheid van weg, breedte-eisen en noodweg.
• Slopen voor een woning in het buitengebied: de sloopnorm per provincie en gemeente.

Veelgestelde vragen