Hypotheek gedeeltelijk royeren bij verkoop van een deel van uw perceel
De stap die het vaakst wordt vergeten — en die een levering weken kan vertragen. Uw bank moet meewerken voordat u een afgesplitste kavel kunt verkopen.
Waarom de bank erin gemengd wordt
Bij het afsluiten van uw hypotheek is uw hele kadastrale perceel als onderpand gevestigd — huis én tuin. Splitst u daar een bouwkavel van af en verkoopt u die, dan verdwijnt een stuk van die zekerheid. De koper (en diens geldverstrekker) wil de grond onbezwaard geleverd krijgen. Daarvoor is een gedeeltelijk royement nodig: het hypotheekrecht wordt doorgehaald op het afgesplitste perceel en blijft rusten op uw woning.
De volgorde die werkt
- Vraag toestemming zodra u serieus bent — bij voorkeur al vóór u een koopovereenkomst tekent, of teken met een ontbindende voorwaarde "onder voorbehoud van toestemming geldverstrekker".
- Lever de gegevens aan — situatieschets met de nieuwe grens, de verkoopprijs en meestal een taxatie van wat uw woning ná splitsing waard is. Die restwaarde is waar de bank op beoordeelt.
- Bank geeft royementsvolmacht af — akkoord, vaak met voorwaarden over aflossing.
- Kadastrale meting — het Kadaster meet de nieuwe grens in en kent een nieuw perceelnummer toe.
- Notaris passeert en schrijft in — levering plus doorhaling worden samen in de openbare registers verwerkt.
Waar het misgaat
- Te laat aanvragen. De bank heeft weken nodig; de leveringsdatum staat al vast. Dit is verreweg de meest voorkomende vertraging.
- De restwaarde valt tegen. Blijft uw woning met een kleine tuin achter en daalt de waarde meer dan de opbrengst van de kavel, dan kan de bank aflossing eisen of weigeren.
- Verplichte aflossing niet ingecalculeerd. Wie rekende op de volledige opbrengst als vrij besteedbaar geld, komt bedrogen uit.
- Oude inschrijvingen. Een afgeloste maar nooit doorgehaalde hypotheek uit het verleden blokkeert de levering alsnog.
- Erfdienstbaarheden vergeten. Moet de nieuwe kavel over uw grond worden ontsloten, regel dat in dezelfde akte — zie ontsluiting van een achterkavel.
Veelgestelde vragen
Mag ik een deel van mijn tuin verkopen als er hypotheek op zit?
Alleen met toestemming van de bank. De hele kadastrale kavel is onderpand; verkoopt u een deel, dan verkoopt u een stuk van de zekerheid van de bank. Zonder gedeeltelijk royement kan de notaris niet vrij van hypotheek leveren.
Wat is gedeeltelijk royement precies?
Het doorhalen van het hypotheekrecht op alleen het afgesplitste perceel. Uw woning blijft belast, het verkochte deel gaat onbezwaard naar de koper. De bank geeft daarvoor een royementsvolmacht af, die de notaris in het Kadaster inschrijft.
Wat kost dat?
De royementskosten zelf zijn beperkt — reken op ongeveer €90 tot €500 aan notariskosten voor de doorhaling, plus het inschrijvingstarief van het Kadaster. Sommige banken rekenen daarnaast administratiekosten voor de behandeling.
Moet ik verplicht aflossen met de opbrengst?
Dat hangt van de bank af. Veel geldverstrekkers eisen dat (een deel van) de verkoopopbrengst wordt gebruikt om af te lossen, omdat het onderpand kleiner wordt. Vraag dit vroeg na: het bepaalt wat u netto overhoudt en kan boeterente meebrengen.
Hoe lang duurt het?
Reken op enkele weken voor de beoordeling door de bank. Vraag de toestemming aan zodra de koop rond is — niet pas vlak voor de leveringsdatum, want dit is de klassieke vertrager.
En als ik geen hypotheek meer heb?
Dan is er niets te royeren en kunt u vrij leveren. Staat er nog een oude, afgeloste hypotheekinschrijving in het Kadaster? Laat die dan alsnog doorhalen — anders blokkeert die de levering.
Algemene informatie, geen financieel advies. Voorwaarden verschillen per geldverstrekker; vraag uw eigen bank of adviseur wat in uw situatie geldt. Bedragen: indicatie 2026.
Voordat u de bank belt: is er überhaupt een kavel af te splitsen? De SplitsCheck toetst breedte, bestemming en vergunning-precedenten voor uw adres.
Check uw adresVerder lezen: alle kosten van kavel splitsen · de complete gids
Kavelscout · KvK 96183942 · Bachlaan 5, 5654 HM Eindhoven · info@kavelscout.nl · 06-12423924
Kosten & regels · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Leges principeverzoek · Complete gids · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro
Over Kavelscout · Voorwaarden · Privacy