Familiewoning in de achtertuin: wat mag straks en hoeveel ruimte is er?
Naar verwachting vanaf 1 januari 2027 mag u een woning voor uw ouders of kinderen in de achtertuin bouwen zonder vergunning. Wat mag er, hoe groot, en in hoeveel tuinen past het? Stand: september 2026.
Wat verandert er?
Nu mag u een woning in de achtertuin zonder vergunning alleen gebruiken voor mantelzorg, met een verklaring van een arts of wijkverpleegkundige. Het Besluit versterking regie volkshuisvesting maakt naar verwachting vanaf 1 januari 2027 ook een familiewoning vergunningvrij: voor ouders en kinderen, ook adoptie- en pleegkinderen, zonder mantelzorgverklaring en zonder melding (Volkshuisvesting Nederland).
- De woning staat op het achtererf: achter de lijn 1 meter achter de voorgevel, niet in de voortuin, en meer dan 1 meter van de straat of openbaar groen.
- Maximaal 5 meter hoog. Hoger dan 3 meter mag alleen met een schuin dak. Wonen alleen op de begane grond; geen dakterras of balkon.
- Twee familiewoningen bij één huis mogen, zolang ze samen binnen de oppervlakte blijven. Een familiewoning is minimaal ongeveer 20 m².
- Het wordt een landelijke regel: hij geldt ook als het omgevingsplan van uw gemeente strenger is. Niet bij monumenten, in rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten en bij werelderfgoed; bij archeologische waarden alleen onder 50 m² (ontwerpbesluit en toelichting).
- Ook op een boerenerf, als er een woning op het perceel staat.
- Vergunningvrij is niet regelvrij: de bouwregels voor constructie en brandveiligheid gelden, en het burenrecht ook.
- De woning blijft bij uw perceel horen en kan niet los verkocht worden. Met een eigen keuken, sanitair en voordeur krijgt zij wel een eigen adres, en mogelijk een eigen WOZ-waarde.
Wanneer precies? Het besluit ligt sinds juli 2026 bij de Raad van State en staat nog niet in het Staatsblad. De datum schoof al eerder op; eerder was 1 juli 2026 het doel. Wij werken deze pagina bij zodra het besluit is gepubliceerd.
Wat kost een familiewoning?
Aanbieders van kant-en-klare woningen noemen vanaf-prijzen van ongeveer € 70.000 (Opus Pod) tot € 175.000 (Mantelzorgwoning Experts), inclusief btw. Wat er in de prijs zit, zoals transport, fundering en aansluitingen, verschilt per aanbieder. In een onderzoek van Achmea, MantelzorgNL en ZorgSaamWonen noemt 80% van de 45-plussers die een mantelzorgwoning overwegen de kosten het grootste obstakel (Achmea, oktober 2024).
Hoeveel mag u bijbouwen?
Alle bijgebouwen op het achtererf samen mogen niet groter zijn dan een maximum dat meegroeit met de tuin (Informatiepunt Leefomgeving). Een garage of schuur die er al staat, telt mee.
| Achtertuin (achter de voorgevel) | Bijgebouwen samen maximaal |
|---|---|
| 60 m² | 30 m² |
| 100 m² | 50 m² |
| 200 m² | 70 m² |
| 300 m² | 90 m² |
| 500 m² | 110 m² |
| 900 m² | 150 m² |
Hoeveel ruimte is er in Noord-Brabant?
Wij rekenden voor elke woning met een eigen perceel uit hoeveel m² er in de achtertuin nog zonder vergunning bij mag, na aftrek van de garage of schuur die er al staat. Waarom 50 m²? Dat is de maat die de meeste gemeenten als minimum voor een zelfstandige woning vragen bij woningsplitsing.
| Gemeente | Woningen | ≥ 30 m² | ≥ 50 m² | ≥ 75 m² |
|---|---|---|---|---|
| 's-Hertogenbosch | 34.520 | 52% | 27% | 8% |
| Alphen-Chaam | 3.810 | 68% | 46% | 24% |
| Altena | 16.522 | 65% | 40% | 17% |
| Asten | 4.690 | 67% | 41% | 16% |
| Baarle-Nassau | 2.377 | 65% | 42% | 21% |
| Bergeijk | 6.796 | 70% | 46% | 22% |
| Bergen op Zoom | 18.761 | 54% | 29% | 11% |
| Bernheze | 10.177 | 71% | 46% | 19% |
| Best | 9.963 | 64% | 36% | 9% |
| Bladel | 7.089 | 68% | 42% | 18% |
| Boekel | 3.779 | 72% | 46% | 19% |
| Boxtel | 9.558 | 61% | 35% | 14% |
| Breda | 46.335 | 56% | 26% | 9% |
| Cranendonck | 7.288 | 75% | 50% | 24% |
| Deurne | 10.105 | 68% | 43% | 20% |
| Dongen | 8.479 | 60% | 33% | 12% |
| Drimmelen | 9.251 | 66% | 39% | 15% |
| Eersel | 6.728 | 74% | 49% | 24% |
| Eindhoven | 50.174 | 49% | 20% | 6% |
| Etten-Leur | 13.444 | 56% | 27% | 11% |
| Geertruidenberg | 6.460 | 53% | 25% | 8% |
| Geldrop-Mierlo | 12.053 | 65% | 34% | 12% |
| Gemert-Bakel | 9.511 | 66% | 40% | 16% |
| Gilze en Rijen | 7.854 | 66% | 35% | 13% |
| Goirle | 7.732 | 60% | 33% | 12% |
| Halderberge | 9.572 | 66% | 42% | 17% |
| Heeze-Leende | 5.969 | 76% | 52% | 23% |
| Helmond | 23.434 | 59% | 31% | 9% |
| Heusden | 13.913 | 63% | 37% | 13% |
| Hilvarenbeek | 5.615 | 71% | 46% | 19% |
| Laarbeek | 7.439 | 66% | 39% | 15% |
| Land van Cuijk | 28.675 | 70% | 46% | 21% |
| Loon op Zand | 7.219 | 64% | 36% | 13% |
| Maashorst | 17.097 | 68% | 42% | 16% |
| Meierijstad | 26.678 | 63% | 37% | 14% |
| Moerdijk | 11.655 | 62% | 40% | 17% |
| Nuenen, Gerwen en Nederwetten | 8.563 | 74% | 45% | 16% |
| Oirschot | 6.433 | 65% | 40% | 18% |
| Oisterwijk | 10.254 | 69% | 41% | 18% |
| Oosterhout | 16.309 | 59% | 30% | 9% |
| Oss | 26.156 | 61% | 33% | 12% |
| Reusel-De Mierden | 4.701 | 67% | 43% | 19% |
| Roosendaal | 21.810 | 60% | 33% | 12% |
| Rucphen | 7.193 | 65% | 40% | 18% |
| Sint-Michielsgestel | 10.316 | 66% | 40% | 17% |
| Someren | 6.558 | 70% | 43% | 18% |
| Son en Breugel | 6.070 | 70% | 45% | 14% |
| Steenbergen | 8.176 | 63% | 36% | 14% |
| Tilburg | 55.710 | 44% | 19% | 5% |
| Valkenswaard | 9.150 | 66% | 39% | 14% |
| Veldhoven | 14.062 | 63% | 34% | 11% |
| Vught | 8.841 | 64% | 39% | 17% |
| Waalre | 6.201 | 73% | 44% | 17% |
| Waalwijk | 13.848 | 56% | 32% | 12% |
| Woensdrecht | 7.726 | 69% | 44% | 21% |
| Zundert | 7.692 | 64% | 41% | 19% |
Alle 275 plaatsen als CSV, met per plaats ook de middelste waarde. Peildatum 2026-09-11.
Zo hebben we gerekend
Per woning bepaalden wij het achtererf uit de kadastrale kaart, de BAG en de ligging van de straat: alles vanaf 1 meter achter de voorgevel, zonder het huis zelf. Op een hoekperceel telt de strook naast het huis aan de zijstraat niet mee. Op dat achtererf pasten wij de landelijke staffel toe en trokken wij de bijgebouwen af die in de BAG staan. Wij telden alleen percelen met precies één woning; appartementen vallen dus af. Het is een schatting: tuinhuisjes staan niet altijd in de BAG, weiland telt niet als erf, en de uitzonderingen (monumenten, beschermde gezichten, archeologie, waterkeringen) zitten niet in deze telling. Het gaat om ruimte, niet om plannen: of een eigenaar ook wil bouwen, zegt deze telling niet.
Familiewoning, woningsplitsing of een eigen kavel?
- Familiewoning: snel en zonder vergunning, maar alleen voor familie en niet los te verkopen.
- Woningsplitsing: uw huis wordt twee woningen; daarvoor is toestemming van de gemeente nodig. Zie woning splitsen per gemeente.
- Eigen kavel: de enige route waarbij de tweede woning een eigen eigenaar kan krijgen. Zie twee woningen op één perceel.
Veelgestelde vragen
Wanneer mag ik een familiewoning bouwen zonder vergunning?
Naar verwachting vanaf 1 januari 2027, als het Besluit versterking regie volkshuisvesting ingaat. Die datum is nog niet zeker: het besluit ligt sinds juli 2026 bij de Raad van State en staat nog niet in het Staatsblad. Tot die tijd mag een woning in de achtertuin zonder vergunning alleen voor mantelzorg.
Voor wie is een familiewoning?
Voor familie in de eerste graad van iemand die in het huis woont: ouders en kinderen, ook adoptie- en pleegkinderen. De toelichting bij het ontwerpbesluit noemt ook partners, stief- en schoonouders en schoonkinderen. Kleinkinderen en grootouders vallen er alleen onder bij mantelzorg. Een mantelzorgverklaring is voor familie niet meer nodig.
Kan mijn gemeente de familiewoning verbieden?
Nee. Volgens het ontwerpbesluit wordt het een landelijke regel die ook geldt als het omgevingsplan van de gemeente strenger is. Gemeenten mogen wel ruimer zijn. Uitzonderingen gelden onder meer bij monumenten, rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten en werelderfgoed.
Wat gebeurt er als mijn ouder of kind er niet meer woont?
Dan eindigt de vrijstelling, tenzij er direct weer familie in de eerste graad komt wonen. Daarna gelden de gewone regels van het omgevingsplan: een vergunning aanvragen of het gebruik aanpassen. Keuken en sanitair hoeven volgens de toelichting niet weg.
Moet ik eigenaar zijn van het huis?
Nee, maar een huurder heeft in de regel toestemming van de verhuurder nodig. Het huis zelf moet legaal zijn.
Krijgt mijn ouder minder AOW als hij of zij bij mij in de tuin woont?
Nee. Ouder en kind vormen voor de AOW nooit een gezamenlijke huishouding (Algemene Ouderdomswet, artikel 1). Voor een bijstandsuitkering is dat minder duidelijk; vraag dat na bij de gemeente.
Hoe groot mag een familiewoning zijn?
Alle bijgebouwen op het achtererf samen: de helft van een achtertuin tot 100 m², daarboven een staffel tot maximaal 150 m². Een garage of schuur die er al staat telt mee. De woning mag maximaal 5 meter hoog zijn.
Moet ik het melden bij de gemeente?
Volgens Volkshuisvesting Nederland is er geen meldingsplicht voorzien. De bouwregels, bijvoorbeeld voor brandveiligheid, gelden wel.
Hebben de buren er iets over te zeggen?
Er is geen vergunning, dus ook geen bezwaarprocedure. Het burenrecht blijft wel gelden: een raam binnen 2 meter van de grens met zicht op het buurerf mag alleen met toestemming van de buren (Burgerlijk Wetboek boek 5, artikel 50).
Kan ik de familiewoning later los verkopen?
Nee. De familiewoning blijft bij uw perceel horen. Wilt u een woning die los verkocht kan worden, dan is een eigen kavel nodig, en daarvoor moet de gemeente toestemming geven.
Hoe weet ik hoeveel ruimte mijn tuin heeft?
De SplitsCheck rekent het voor uw adres uit: de geschatte achtertuin op de kaart, het maximum aan bijgebouwen, wat er al staat en hoeveel m² er over is.
Hoeveel m² familiewoning past er in uw achtertuin? De SplitsCheck rekent het uit voor uw adres, met de achtertuin op de kaart en wat er al staat. U ziet ook of uw huis groot genoeg is om te splitsen en of er een eigen kavel kan.
Check uw adresWeet u al dat het past en zoekt u prijzen? Mail uw adres naar info@kavelscout.nl. Met uw toestemming brengen wij u in contact met een aanbieder van familie- en mantelzorgwoningen in uw regio.
Bronnen
- Familiewoning en mantelzorgwoning: Volkshuisvesting Nederland, Wet versterking regie volkshuisvesting
- Achtererf, staffel en hoogte: Informatiepunt Leefomgeving, stappenplan vergunningvrij bouwen bijbehorende bouwwerken
- Landelijke regel, doelgroep, uitzonderingen en einde van de vrijstelling: ontwerpbesluit versterking regie volkshuisvesting met nota van toelichting (Bbl artikel 2.30a-c), en Kamerstuk 28325-304
- AOW: Algemene Ouderdomswet, artikel 1
- Burenrecht: Burgerlijk Wetboek boek 5, artikel 50
- Cijfers: eigen berekening Kavelscout op Kadaster/PDOK (kadastrale kaart), BAG en NWB, peildatum 2026-09-11
Kavelscout · KvK 96183942 · Bachlaan 5, 5654 HM Eindhoven · info@kavelscout.nl · 06-12423924
Kosten & regels · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Leges principeverzoek · Complete gids · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro
Over Kavelscout · Voorwaarden · Privacy