Kavel splitsen met een woonbestemming: wanneer mag het?
Een woonbestemming betekent niet automatisch dat er een tweede woning bij mag. Een zin in de planregels bepaalt of uw perceel splitsbaar is, en die zin kunt u zelf opzoeken.
De zin die alles bepaalt
Vrijwel elk omgevingsplan bevat bij de bestemming Wonen een bepaling in deze trant: "Per bestemmingsvlak is maximaal een woning toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aangegeven aantal geldt." Staat er op uw perceel al een woning en ontbreekt die aanduiding, dan is een tweede woning planologisch nog niet mogelijk, hoe ruim uw kavel ook is. Dat is geen afwijzing, wel het startpunt: u weet dan dat u een procedure nodig heeft en welke.
Wat u in de regels moet nakijken
| Regel | Waarom die telt |
|---|---|
| Aantal woningen per bestemmingsvlak | Bepaalt of een tweede woning zonder procedure mogelijk is |
| Bouwvlak aanwezig? | Zonder bouwvlak gelden de algemene situeringsregels; met bouwvlak moet de woning daarbinnen passen |
| Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens | Bepaalt de minimale kavelbreedte: tweemaal de afstand plus de gevelbreedte |
| Maximale inhoud, goot- en bouwhoogte | Bepaalt wat er op de nieuwe kavel gebouwd mag worden en dus de grondwaarde |
| Bebouwingspercentage en bijgebouwenregeling | Bepaalt of het bestaande erf na splitsing nog aan de regels voldoet |
Wonen is niet hetzelfde als Tuin
Percelen zijn vaak opgeknipt in meerdere bestemmingen. Alleen het deel met een woonbestemming telt mee als bouwmogelijkheid.
| Bestemming | Woning mogelijk? |
|---|---|
| Wonen, Wonen - 1, Woongebied | Ja, binnen de regels |
| Woongebied - Uit te werken | Pas na een uitwerkingsplan van de gemeente |
| Tuin | Nee, meestal geen hoofdgebouw toegestaan |
| Agrarisch | Nee, vergt een bestemmingswijziging |
| Groen, Verkeer | Nee, openbare ruimte |
Als er maar een woning is toegestaan
- Kijk of het plan een binnenplanse afwijking kent — sommige plannen staan een tweede woning toe onder voorwaarden.
- Dien een principeverzoek in bij de gemeente. U weet dan binnen enkele weken tot maanden of meewerken bespreekbaar is, voordat u geld uitgeeft (zo dient u dat in).
- Kies daarna de route: een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor een enkele woning, of een wijziging van het omgevingsplan bij grotere plannen.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn kavel splitsen als er een woonbestemming op ligt?
Een woonbestemming is de beste uitgangspositie die er is, maar hij geeft niet automatisch recht op een tweede woning. Beslissend is wat de planregels zeggen over het aantal woningen per bestemmingsvlak of bouwvlak. Staat daar 'maximaal een woning', dan kan splitsen alleen na een afwijking of een wijziging van het omgevingsplan.
Wat is het verschil tussen een bestemmingsvlak en een bouwvlak?
Het bestemmingsvlak geeft aan welke functie is toegestaan: wonen. Het bouwvlak is het kleinere gebied binnen dat vlak waar het hoofdgebouw mag staan. Ligt er geen bouwvlak, dan gelden de algemene situeringsregels van de bestemming. Ligt er wel een bouwvlak, dan moet de nieuwe woning daarbinnen passen.
Wat betekent de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'?
Dat getal is het maximum aantal woningen dat op dat vlak is toegestaan. Staat er een 2 en staat er nu een woning, dan is de tweede woning al planologisch mogelijk. Dat is de gunstigste situatie die u kunt aantreffen.
Mag ik bouwen op grond met de bestemming Tuin?
Meestal niet. De bestemming Tuin laat doorgaans geen hoofdgebouw toe, alleen erfafscheidingen en soms een klein bijgebouw. Een perceelsdeel met bestemming Tuin telt daarom niet mee als bouwmogelijkheid, ook al ligt het naast een woonbestemming.
Hoeveel meter moet er tussen de woning en de erfgrens blijven?
Dat verschilt per plan. In buitengebiedplannen is vijf meter tot de zijdelingse perceelsgrens gebruikelijk, binnen de bebouwde kom vaak twee tot drie meter. Die maat bepaalt direct hoe breed uw kavel minimaal moet zijn: tweemaal de afstand plus de breedte van de woning.
Wat als de regels maar een woning toestaan?
Dan zijn er drie routes: een binnenplanse afwijking als het plan die mogelijkheid biedt, een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, of een wijziging van het omgevingsplan. Alle drie beginnen in de praktijk met een principeverzoek, zodat u weet of de gemeente wil meewerken voordat u kosten maakt.
Algemene informatie, geen juridisch advies. Planregels verschillen per gemeente en per plan; raadpleeg altijd het geldende omgevingsplan voor uw perceel.
De SplitsCheck zoekt de bestemming, het bouwvlak en de vrije bouwbreedte van uw perceel op en zet ze in een rapport naast elkaar.
Check uw adresVerder lezen: de complete gids · de procedure stap voor stap · wat het kost
Kavelscout · KvK 96183942 · Bachlaan 5, 5654 HM Eindhoven · info@kavelscout.nl · 06-12423924
Kosten & regels · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Leges principeverzoek · Complete gids · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro
Over Kavelscout · Voorwaarden · Privacy