De procedure om een perceel te splitsen, stap voor stap
Splitsen bestaat uit twee sporen: de vraag of er gebouwd mag worden, en het verleggen van de kadastrale grens. Het tweede is eenvoudig; het eerste bepaalt uw doorlooptijd.
De twee sporen
| Spoor | Waar het over gaat | Wie beslist |
|---|---|---|
| Planologisch | Mag er een woning bij op het nieuwe perceel? | De gemeente, via het omgevingsplan en de vergunning |
| Kadastraal | Waar komt de nieuwe grens en wie wordt eigenaar? | U en de notaris, met het Kadaster als registrator |
Begin altijd met het eerste spoor. Een kadastraal gesplitst perceel zonder bouwmogelijkheid levert weinig op; een bouwmogelijkheid zonder splitsing is zo geregeld.
Stap voor stap
- Zoek de bestemming en het bouwvlak op — hoeveel woningen laat het plan toe per bestemmingsvlak, en welke afstanden gelden er (bij een woonbestemming).
- Meet uw perceel — de vrije breedte naast de woning en de diepte achter de achtergevel bepalen of er een kavel in past.
- Controleer de ontsluiting — kan er een auto bij komen, en is die toegang juridisch geregeld (achterkavel ontsluiten)?
- Dien een principeverzoek in bij de gemeente, met een schets en de maten. Zes tot twaalf weken; de leges verschillen sterk per gemeente (tarieven per gemeente).
- Doorloop de vergunningprocedure — een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor een enkele woning, of een wijziging van het omgevingsplan bij meerdere woningen. Reken op onderzoeken naar bodem, geluid, ecologie en soms archeologie.
- Vraag de omgevingsvergunning voor het bouwen aan, of verkoop de kavel met de verleende toestemming erbij; dat levert vrijwel altijd meer op dan onbebouwde grond zonder papieren.
- Laat de bank het deel vrijgeven als er een hypotheek op rust (gedeeltelijk royeren).
- Naar de notaris voor de akte van levering; het Kadaster zet de nieuwe grens uit en schrijft het perceel in onder een eigen nummer.
Doorlooptijd en kosten in grote lijnen
| Onderdeel | Doorlooptijd | Kosten |
|---|---|---|
| Principeverzoek | 6 tot 12 weken | €117 tot €3.468 aan leges, afhankelijk van de gemeente |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | 6 tot 12 maanden | Leges plus onderzoeken |
| Wijziging omgevingsplan | 1 tot 2 jaar | Leges, onderzoeken en planbegeleiding |
| Kadastrale splitsing en levering | enkele weken | Kadaster plus notaristarief |
Waar het meestal misgaat
- Te weinig breedte — de afstand tot de erfgrens wordt vergeten, waardoor er geen woning van normale maat past.
- Geen geregelde ontsluiting — een mondelinge afspraak over de oprit houdt bij verkoop geen stand.
- De hypotheek te laat aangekaart — de bank moet meewerken en dat kost tijd.
- Meteen naar de notaris zonder principeverzoek — dan splitst u grond die u niet mag bebouwen.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het splitsen van een perceel?
De kadastrale splitsing zelf duurt enkele weken. De planologische kant bepaalt de doorlooptijd: een principeverzoek kost zes tot twaalf weken, een buitenplanse omgevingsplanactiviteit doorgaans een half jaar tot een jaar, en een wijziging van het omgevingsplan een tot twee jaar.
Moet ik eerst kadastraal splitsen of eerst de vergunning regelen?
Eerst de planologische kant. Een kadastrale grens verleggen is eenvoudig, maar zonder bouwmogelijkheid is het nieuwe perceel weinig waard. Splits pas als vaststaat dat er gebouwd mag worden, of leg de splitsing vast in de leveringsakte bij verkoop.
Wat kost een kadastrale splitsing?
Het Kadaster brengt kosten in rekening voor het uitzetten van de nieuwe grens en de inschrijving; daarnaast betaalt u het notaristarief voor de akte. Reken op enkele honderden euro voor het Kadaster en doorgaans zeven- tot twaalfhonderd euro voor de notaris.
Heb ik een notaris nodig?
Voor de kadastrale splitsing op zichzelf niet altijd, maar voor de levering van het afgesplitste deel wel: overdracht van onroerend goed verloopt altijd via een notariele akte die bij het Kadaster wordt ingeschreven.
Wat als er een hypotheek op mijn perceel rust?
Dan moet de bank het af te splitsen deel vrijgeven, gedeeltelijk royeren. Regel dat vroeg: banken hanteren eigen voorwaarden en verlangen soms aflossing uit de verkoopopbrengst.
Kan ik de procedure zelf doen of heb ik een adviseur nodig?
Het principeverzoek kunt u zelf indienen; veel gemeenten stellen geen eisen aan de vorm. Voor een omgevingsplanwijziging met onderzoeken naar bodem, geluid, ecologie en archeologie is een adviesbureau in de praktijk onmisbaar.
Algemene informatie, geen juridisch advies. Procedures, leges en doorlooptijden verschillen per gemeente.
De SplitsCheck doet stap een en twee voor u: bestemming, bouwvlak en vrije bouwbreedte in een rapport.
Check uw adresVerder lezen: de complete gids · kosten van splitsen · principeverzoek indienen
Kavelscout · KvK 96183942 · Bachlaan 5, 5654 HM Eindhoven · info@kavelscout.nl · 06-12423924
Kosten & regels · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Leges principeverzoek · Complete gids · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro
Over Kavelscout · Voorwaarden · Privacy