Kavel splitsen in Oost West en Middelbeers: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 23-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Oirschot: faciliterend · principeverzoek: € 3.721,00 voor een principeverzoek voor een plan dat niet past binnen het omgevingsplan · 92 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Oost West en Middelbeers op plek 221 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 305 percelen in Oost West en Middelbeers: 93 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 5 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 68 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 139 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Oirschot

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Oost West en Middelbeers valt onder de gemeente Oirschot; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Oirschot.

Kavel splitsen in Oost West en Middelbeers kost bij de gemeente Oirschot minimaal € 16.641 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Oirschot).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): € 3.721,00 voor een principeverzoek voor een plan dat niet past binnen het omgevingsplan (art. 2.4 tarieventabel). Verhoging per overleg aan de interne omgevingstafel € 464,20 en aan de externe omgevingstafel € 553,90 (ook per volgend overleg). Bij een vergunningaanvraag conform de uitkomsten binnen 3 maanden bestaat aanspraak op vermindering van de leges (art. 2.52), waarbij minimaal € 221,65 verschuldigd blijft; na een vooroverleg dat niet past binnen het omgevingsplan bedraagt de vermindering 50% van het vooroverlegbedrag bij aanvraag binnen 6 maanden. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Tarief per m² (geen percentage van bouwkosten). Nieuwe woning: ruimtelijk deel (binnenplanse omgevingsplanactiviteit, art. 2.5 lid 1) € 20,25 per m² met minimum € 150,35; technisch deel (bouwactiviteit, art. 2.6) € 8,70 per m² met minimum € 64,40. Samen € 28,95 per m² voor een nieuwbouwwoning die binnen het omgevingsplan past. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Staffel naar categorie (art. 2.5 leden 5-11 tarieventabel): kleine veel voorkomende BOPA met beperkte impact (onder Bopa-beleidsregels) € 762,50; categorie 1 (bijbehorende bouwwerken) € 2.030,00; categorie 2 (o.a. afwijken bouwvlak, splitsing bestaande woningen buiten de bebouwde kom, herbouw) € 5.075,00; categorie 3 (realisatie 1-3 woningen/appartementen, wijziging gebruik) € 11.199,40; categorie 4 (woningen waarvoor raadsbesluit nodig is) € 16.240,00; categorie 5 (10-20 woningen) € 25.375,00; categorie 6 (20 of meer woningen) € 50.750,00. Tijdelijke BOPA of instandhoudingstermijn € 154,75. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Oirschot 2018 (gewijzigde versie geldend vanaf 19-02-2026) kent geen aparte norm voor vrijstaande woningen; categorie 'Woonhuis' (gemiddelde koop/huur): 1,7 pp per woning in centrumgebied kern Oirschot, 2,1 pp in rest bebouwde kom en 2,1 pp buiten de bebouwde kom, inclusief 0,3 pp bezoekersaandeel. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein, met correctiefactoren voor garages en opritten (bijv. enkele smalle oprit telt als 0,8 pp). (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: Geen gemeentelijke maat en geen beleidsregel voor kavelsplitsing (nagelezen 14-10-2026: Bopa-beleidsregel 2025, Woningsplitsing kernen Oirschot 2023, Volkshuisvestingsprogramma 2026, Omgevingsvisie 2026, gemeenteblad 2025-2026). Een extra woning op een deel van een woonperceel vraagt een buitenplanse omgevingsplanactiviteit die per geval wordt beoordeeld (art. 1.3 Bopa-beleidsregel). Binnen een bestaand bouwvlak mag het aangeduide aantal wooneenheden worden overschreden als het parkeren gewaarborgd blijft, de woningtypologie gelijk blijft en het woningbouwprogramma dit toelaat (art. 4.2). Woningsplitsing: alleen bestaande vrijstaande woningen binnen de bebouwde kom, verticaal in maximaal 2 woningen, elk minimaal 70 m² netto gebruiksoppervlakte, 2 parkeerplaatsen per woning op eigen terrein, eigen ontsluiting en een buitenberging van minimaal 5 m². (bron, 2025)

Peildatum oktober 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Oirschot 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Oirschot voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Oirschot 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum oktober 2026.

Wat wil de gemeente?

Oirschot voert een faciliterend beleid op het beter benutten van de bestaande voorraad: het beleid 'Woningsplitsing kernen Oirschot 2023' staat verticale splitsing van vrijstaande woningen binnen de bebouwde kom van de kernen toe, en de Bopa-beleidsregel 2025 verankert dit onder de Omgevingswet. Het Volkshuisvestingsprogramma (raad 9-12-2025, geldend vanaf 8-1-2026) maakt het uitbreiden van het woningsplitsingsbeleid met horizontaal splitsen een van de vijf prioritaire acties voor 2026. Een pilot 'kavelsplitsen' staat in de uitvoeringsagenda voor 2027: de gemeente selecteert een aantal particuliere kavels waar een extra woning op de kavel (bijvoorbeeld in een bijgebouw of aanbouw) wordt toegestaan, met behoud van het groene en landelijke karakter van de kernen. Voor de pilot zijn nog geen kernen, maten of aanmeldregels bekend (stand 14-10-2026). Nieuwbouw op een afgesplitste kavel valt buiten het splitsingsbeleid en loopt via principeverzoek en BOPA (categorie 3: 1-3 woningen) of een planwijziging. Daarnaast staat het beleidskader (Pré-)mantelzorgwoningen en meergeneratiewoningen Oirschot 2025 een tijdelijke woonvoorziening naast de hoofdwoning toe, in een tijdelijk bouwwerk van hoogstens 100 m² bruto. (bron, 2026)

De gemeente adviseert bij een plan dat niet in het omgevingsplan past eerst een principeverzoek in te dienen (online formulier); de reactie is een voorlopig standpunt, geen besluit, en bezwaar is niet mogelijk. Voor de omgevingsvergunning geldt de reguliere procedure: bericht binnen 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken en met 4 weken extra als een andere instantie moet adviseren. Leges van het principeverzoek worden bij een passende vervolg-aanvraag deels verrekend (art. 2.52 legesverordening). (bron)

Werkt de gemeente Oirschot mee?

Bij 92 kandidaat-percelen in Oost West en Middelbeers vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-55030
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-474564
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-464157
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-315911

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Oost West en Middelbeers eruit?

De mediane kandidaat in Oost West en Middelbeers is 5.412 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 28,1 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 38% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 40 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 92 tussen 60 en 80.

Waar in Oost West en Middelbeers is de meeste ruimte?

• Voorteindseweg — 29 percelen met potentie
• Westelbeersedijk — 25 percelen met potentie
• Driehoek — 21 percelen met potentie
• Esperenweg — 21 percelen met potentie
• Hoogeindseweg — 21 percelen met potentie
• Langereijt — 21 percelen met potentie
• Kuikseindseweg — 19 percelen met potentie
• Straatsedijk — 13 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Oost West en Middelbeers indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Oost West en Middelbeers

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Oost West en Middelbeers: 1.047 van de 2.061 woningen (51%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.533 (74%) voor 30 m² en 472 (23%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 50 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Oirschot

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Geweigerde vergunning (BOPA) voor het aanleggen van een zonneweide van circa 13 hectare gelegen in het gebied tussen Kattenbergsesteeg en Rijksweg A58 in Oirschot. Kadastraal beken (2026-04-01, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Ontwerp TAM Omgevingsplan Bedrijventerrein De Scheper 2 (2025-12-23, bron)
• zonnepark — Aanvraag vergunning voor het aanleggen van een zonneweide voor een periode van maximaal 25 jaar ten Zuiden van de A58 langs Bekersberg en Kattenbergsesteeg in Oirschot (2025-06-30, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verkeersbesluit voor het vaststellen van 4 parkeergelegenheden voor uitsluitend elektrische voertuigen op het bedrijventerrein aan De Scheper te Oirschot (2025-04-07, bron)
• zonnepark — Vergunning voor het toevoegen van een energieopslagsysteem, hekwerk en camera's aan zonnepark Kriekampen voor een periode van 25 jaar aan Zonnepark Kriekampen, omgeving Kriekampen (2025-01-24, bron)
• zonnepark — Vergunning voor het toevoegen van een energieopslagsysteem, hekwerk en camera's aan zonnepark Kriekampen voor een periode van 25 jaar aan Zonnepark Kriekampen, omgeving Kriekampen (2025-01-24, bron)
• zonnepark — Vergunning voor het toevoegen van een energieopslagsysteem, hekwerk en camera's aan zonnepark Kriekampen voor een periode van 25 jaar aan Zonnepark Kriekampen, omgeving Kriekampen (2025-01-24, bron)
• zonnepark — Vergunning voor het toevoegen van een energieopslagsysteem, hekwerk en camera's aan zonnepark Kriekampen voor een periode van 25 jaar aan Zonnepark Kriekampen, omgeving Kriekampen (2025-01-24, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verkeersbesluit voor het instellen van tijdelijke maatregelen op bedrijventerrein de Stad te Oirschot (2025-01-13, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Oirschot: kosten & regels Oirschot · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Diessen · Vessem · Oirschot · Wintelre · Casteren · Netersel · alle plaatsen