Kavel splitsen in Oost West en Middelbeers: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Oirschot: faciliterend · principeverzoek: € 3.721,00 voor een principeverzoek voor een plan dat niet past binnen het omgevingsplan · 66 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Oost West en Middelbeers op plek 152 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Oirschot

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Oost West en Middelbeers valt onder de gemeente Oirschot; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Oirschot.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): € 3.721,00 voor een principeverzoek voor een plan dat niet past binnen het omgevingsplan (art. 2.4 tarieventabel). Verhoging per overleg aan de interne omgevingstafel € 464,20 en aan de externe omgevingstafel € 553,90 (ook per volgend overleg). Bij een vergunningaanvraag conform de uitkomsten binnen 3 maanden bestaat aanspraak op vermindering van de leges (art. 2.52), waarbij minimaal € 221,65 verschuldigd blijft; na een vooroverleg dat niet past binnen het omgevingsplan bedraagt de vermindering 50% van het vooroverlegbedrag bij aanvraag binnen 6 maanden. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Tarief per m² (geen percentage van bouwkosten). Nieuwe woning: ruimtelijk deel (binnenplanse omgevingsplanactiviteit, art. 2.5 lid 1) € 20,25 per m² met minimum € 150,35; technisch deel (bouwactiviteit, art. 2.6) € 8,70 per m² met minimum € 64,40. Samen € 28,95 per m² voor een nieuwbouwwoning die binnen het omgevingsplan past. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Staffel naar categorie (art. 2.5 leden 5-11 tarieventabel): kleine veel voorkomende BOPA met beperkte impact (onder Bopa-beleidsregels) € 762,50; categorie 1 (bijbehorende bouwwerken) € 2.030,00; categorie 2 (o.a. afwijken bouwvlak, splitsing bestaande woningen buiten de bebouwde kom, herbouw) € 5.075,00; categorie 3 (realisatie 1-3 woningen/appartementen, wijziging gebruik) € 11.199,40; categorie 4 (woningen waarvoor raadsbesluit nodig is) € 16.240,00; categorie 5 (10-20 woningen) € 25.375,00; categorie 6 (20 of meer woningen) € 50.750,00. Tijdelijke BOPA of instandhoudingstermijn € 154,75. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Oirschot 2018 (gewijzigde versie geldend vanaf 19-02-2026) kent geen aparte norm voor vrijstaande woningen; categorie 'Woonhuis' (gemiddelde koop/huur): 1,7 pp per woning in centrumgebied kern Oirschot, 2,1 pp in rest bebouwde kom en 2,1 pp buiten de bebouwde kom, inclusief 0,3 pp bezoekersaandeel. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein, met correctiefactoren voor garages en opritten (bijv. enkele smalle oprit telt als 0,8 pp). (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: Geen gemeentelijk minimum kavel-/perceelsoppervlak voor kavelsplitsing gevonden (gecontroleerd: Bopa-beleidsregel 2025, beleid Woningsplitsing kernen Oirschot 2023, legesverordening 2026 en volkshuisvestingsprogramma 2026). Bij woningsplitsing gelden wel voorwaarden: alleen bestaande vrijstaande woningen binnen de bebouwde kom, uitsluitend verticaal splitsen in maximaal 2 woningen, beide woningen minimaal 70 m² netto gebruiksoppervlakte (exclusief bijbehorende bouwwerken), 2 parkeerplaatsen op eigen terrein per woning, eigen ontsluiting op de openbare weg en een buitenberging van minimaal 5 m² (breedte minimaal 1,8 m). (bron, 2023)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Oirschot 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Oirschot voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Oirschot 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Oirschot voert een faciliterend beleid op het beter benutten van de bestaande voorraad: het beleid 'Woningsplitsing kernen Oirschot 2023' staat verticale splitsing van vrijstaande woningen binnen de bebouwde kom van de kernen toe, en de Bopa-beleidsregel 2025 verankert dit onder de Omgevingswet. Het Volkshuisvestingsprogramma (vastgesteld, geldend vanaf 08-01-2026) maakt van uitbreiding van het splitsingsbeleid (ook horizontaal splitsen) en het starten van een pilot 'kavelsplitsen' - het toevoegen van een extra woning op particuliere kavels - twee van de vijf prioritaire acties voor 2026, mits het groene en landelijke karakter van de kernen behouden blijft. Nieuwbouw op een afgesplitste kavel valt buiten het splitsingsbeleid en loopt via principeverzoek en BOPA (categorie 3: 1-3 woningen) of een planwijziging. (bron, 2026)

De gemeente adviseert bij een plan dat niet in het omgevingsplan past eerst een principeverzoek in te dienen (online formulier); de reactie is een voorlopig standpunt, geen besluit, en bezwaar is niet mogelijk. Voor de omgevingsvergunning geldt de reguliere procedure: bericht binnen 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken en met 4 weken extra als een andere instantie moet adviseren. Leges van het principeverzoek worden bij een passende vervolg-aanvraag deels verrekend (art. 2.52 legesverordening). (bron)

Werkt de gemeente Oost West en Middelbeers mee?

Bij 66 kandidaat-percelen in Oost West en Middelbeers vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-362998
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-55030
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-51024
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-329379

Hoe zien de kansrijke percelen in Oost West en Middelbeers eruit?

De mediane kandidaat in Oost West en Middelbeers is 4.538 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 38% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 51 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 100 tussen 60 en 80.

Waar in Oost West en Middelbeers liggen de meeste kansen?

• Voorteindseweg — 28 kansrijke percelen
• Westelbeersedijk — 27 kansrijke percelen
• Langereijt — 24 kansrijke percelen
• Esperenweg — 23 kansrijke percelen
• Hoogeindseweg — 23 kansrijke percelen
• Kuikseindseweg — 22 kansrijke percelen
• Driehoek — 21 kansrijke percelen
• Straatsedijk — 13 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Oost West en Middelbeers indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Oirschot

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Geweigerde vergunning (BOPA) voor het aanleggen van een zonneweide van circa 13 hectare gelegen in het gebied tussen Kattenbergsesteeg en Rijksweg A58 in Oirschot. Kadastraal beken (2026-04-01, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Ontwerp TAM Omgevingsplan Bedrijventerrein De Scheper 2 (2025-12-23, bron)
• zonnepark — Aanvraag vergunning voor het aanleggen van een zonneweide voor een periode van maximaal 25 jaar ten Zuiden van de A58 langs Bekersberg en Kattenbergsesteeg in Oirschot (2025-06-30, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verkeersbesluit voor het vaststellen van 4 parkeergelegenheden voor uitsluitend elektrische voertuigen op het bedrijventerrein aan De Scheper te Oirschot (2025-04-07, bron)
• zonnepark — Vergunning voor het toevoegen van een energieopslagsysteem, hekwerk en camera's aan zonnepark Kriekampen voor een periode van 25 jaar aan Zonnepark Kriekampen, omgeving Kriekampen (2025-01-24, bron)
• zonnepark — Vergunning voor het toevoegen van een energieopslagsysteem, hekwerk en camera's aan zonnepark Kriekampen voor een periode van 25 jaar aan Zonnepark Kriekampen, omgeving Kriekampen (2025-01-24, bron)
• zonnepark — Vergunning voor het toevoegen van een energieopslagsysteem, hekwerk en camera's aan zonnepark Kriekampen voor een periode van 25 jaar aan Zonnepark Kriekampen, omgeving Kriekampen (2025-01-24, bron)
• zonnepark — Vergunning voor het toevoegen van een energieopslagsysteem, hekwerk en camera's aan zonnepark Kriekampen voor een periode van 25 jaar aan Zonnepark Kriekampen, omgeving Kriekampen (2025-01-24, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verkeersbesluit voor het instellen van tijdelijke maatregelen op bedrijventerrein de Stad te Oirschot (2025-01-13, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Oost West en Middelbeers nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Oirschot: kosten & regels Oirschot · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Haghorst · Diessen · Vessem · Oirschot · Wintelre · Netersel · alle plaatsen