Voorbeeldstraat 1, 0000 XX Voorbeeldplaats
Rapportdatum: 12-10-2026 · Kavelscout
Geel: uw perceel. Wit omlijnd: uw woning. Wit gestippeld: de andere gebouwen op uw perceel. Groen: de nieuwe kavel uit onze meting, hier ±688 m²: een rechthoek van ongeveer 20 × 25 m plus de hoek die anders los zou liggen; 10 × 25 m rekenen wij als minimum. Lichtgroen gestippeld: de ruimere kavel (schatting). Blauw gestippeld: het geschatte achtererf. Volgens de landelijke regel (artikel 22.36 van het omgevingsplan) mag u daar zonder vergunning bijgebouwen zetten: hier samen ongeveer 150 m², niet hoger dan 5 meter en nooit als zelfstandige woning. Die regel staat ongewijzigd in het omgevingsplan van de gemeente en geldt op dit perceel (Omgevingsloket, gecontroleerd op 12 oktober 2026).
| Perceel | XXX00-X-xxxx |
| Kadastrale oppervlakte | 2.951 m² |
| Bebouwd grondoppervlak (alle gebouwen) / onbebouwd | 293 m² / 90% onbebouwd |
| Bouwjaar hoofdgebouw | 1980 |
| Maximale bouwbreedte naast woning | 19,5 m |
| Ruimere kavel, dieper het perceel in (schatting) | ±980 m² |
| Straat van de nieuwe kavel | Zijstraat (verbindingsweg tussen buurten of dorpen) |
| Hoekperceel | ja |
| Kavelscore | 93 / 100 |
| Bestemming | Tuin, Leiding, Waarde - Archeologie 4.1, Wonen [Woongebieden Voorbeeldplaats] |
| Losse nieuwbouw tussen bestaande huizen binnen 300 m | 13 (nieuwbouwwijken tellen niet mee) |
| Bouwvlak op perceel | ja. ±254 m² — Wonen |
| Monumentstatus | geen rijksmonument aangetroffen (gemeentelijke monumenten staan niet in een landelijk register — check bij de gemeente) |
| Geurhinder veehouderij | melkrundvee op 681 m met een vergunde geuremissie van 1.831 odour units per seconde — waarschijnlijk buiten de geurcontour, maar bij nieuwbouw kort te verifiëren (nieuwe woningen zijn geurgevoelige objecten). |
| Bodem | geen bodemonderzoek of verdachte activiteit bekend; voor de omgevingsvergunning blijft een verkennend bodemonderzoek verplicht (circa €800 tot €1.500) |
| Provincie — Diep grondwaterlichaam | boven een diep grondwaterlichaam. Dat is een regionale aanduiding die vooral diepe boringen en bodemenergie raakt, niet het bouwen zelf |
| Provincie — Stedelijk gebied | binnen het stedelijk gebied van de provinciale omgevingsverordening. Dat is gunstig: de provincie stelt hier geen tegenprestatie, de afweging ligt volledig bij de gemeente |
| Fundering en draagkracht | hogere zandgronden (draagkrachtige zandgrond) — een fundering op staal (strokenfundering) volstaat hier meestal; heien is doorgaans niet nodig, wat de bouwkosten drukt |
| Natura 2000 & stikstof | een Natura 2000-gebied op ±0.7 km — binnen de 7 km-praktijkgrens: bij de vergunningaanvraag hoort een AERIUS-stikstofberekening (voor één extra woning vrijwel altijd 0,00 en zelden een belemmering) |
| Bestemming van de nieuwe kavel | Wonen 66%, Tuin 34% · bouwvlak in de kavel: geen · Artikel 22 Wonen (Woongebieden Voorbeeldplaats) |
| Maximale goot- en bouwhoogte (omgevingsplan) | goothoogte max. 5 m · bouwhoogte max. 10 m |
| Recente nieuwbouw o.a. | Voorbeeldstraat (2025, 7 m); Voorbeeldstraat (2011, 67 m); Voorbeeldstraat (2020, 101 m) |
Wij tekenen de nieuwe kavel van ongeveer 20 bij 25 meter aan de Zijstraat, een verbindingsweg tussen buurten of dorpen, met de hoek van het perceel erbij die anders los zou liggen (samen ongeveer 688 m²). Volgens de basiskaart van Nederland (BGT) heeft uw woning nu een inrit aan de Voorbeeldstraat.
Geel omlijnd: uw perceel. Groen: de nieuwe kavel. Lichtgroen gestippeld: de ruimere kavel (schatting, zie de waarde-indicatie). Donkergrijs: uw woning. Lichtgrijs: de andere gebouwen op uw perceel. Paars: uw huidige inrit. Wegen: lichtgrijs rustig, donkergrijs verbindingsweg.
Straten langs uw perceel
| Straat | Soort weg | Nieuwe uitrit |
| Zijstraat | verbindingsweg tussen buurten of dorpen en woonstraat | meestal mogelijk |
| Voorbeeldstraat | woonstraat · hier ligt uw inrit | meestal mogelijk |
Waar een wegbeheerder bij een nieuwe uitrit meestal naar kijkt: de verkeersveiligheid, het zicht, het soort weg en of er al een uitrit is. Een voorbeeld zijn de Beleidsregels Uitwegen van de provincie Utrecht (2021), artikel 4 tot en met 6: daar zijn uitritten binnen de bebouwde kom toegestaan, buiten de kom naar een doorgaande weg alleen bij uitzondering, en wordt bij het splitsen van een perceel eerst gekeken of de bestaande uitrit gedeeld kan worden. Uw gemeente of provincie kan andere regels hebben, meestal in de APV of het omgevingsplan. Of een weg binnen of buiten de kom ligt, leiden wij af uit de komgrenzen én de maximumsnelheid in de Wegkenmerkendatabase (NDW/Rijkswaterstaat); zijn die het niet eens, dan noemen wij de kom niet. Inritten komen uit de Basisregistratie Grootschalige Topografie.
De getekende kavel — een rechthoek van ongeveer 20 × 25 m (de maximale bouwbreedte 19,5 m) plus de hoek van het perceel die anders los zou liggen — is indicatief 688 m². Bij een bandbreedte van € 400 – € 549 per m² bouwgrond (indicatief voor deze regio) komt dat neer op:
€ 275.000 – € 378.000
Bruto-indicatie, geen taxatie.
Een vrijstaande woning vraagt vaak meer grond dan de toetsmaat. Trekken wij dezelfde kavel dieper uw perceel in, tot ongeveer 43 meter vanaf de straat, binnen uw perceel, op 3 meter van alle bebouwing en, voor het diepere deel, binnen de woonbestemming, dan wordt hij met dezelfde hoek erbij ongeveer 980 m² (lichtgroen gestippeld op de luchtfoto en in de schets). Grond boven de eerste 750 m² rekenen wij voor de helft van de m²-prijs; dan komt de indicatie op
€ 346.000 – € 476.000
Schatting op de kaart, geen taxatie; de gemeente bepaalt de maat van de kavel.
Planologisch, voor de ruime kavel: De kavel ligt voor 76% in de bestemming Wonen van het plan 'Woongebieden Voorbeeldplaats', maar buiten het bouwvlak; het plan staat woningen alleen binnen het bouwvlak toe (artikel 22.2.1). Een woning op deze kavel vraagt een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Dat is de gebruikelijke route voor een extra woning naast een bestaand huis.
De leges in deze gemeente volgens de verordening 2026, voor de route met één extra woning. Wie welk deel betaalt, spreekt u af met de koper.
| Principeverzoek of vooroverleg | € 408 |
|---|---|
| Afwijken van het omgevingsplan (één woning) | € 746 (minimaal) |
| Kadaster, inmeten en inschrijven van het afgesplitste deel | € 1.721 |
| Notaris | eigen tarief; vraag vooraf een offerte |
| Ontwerp, ruimtelijke onderbouwing, onderzoeken | afhankelijk van gemeente en perceel; vraag een offerte |
Na aftrek van deze bekende minimale kosten (€ 2.875) blijft van de waarde-indicatie € 272.125 – € 375.125 over, vóór notaris, ontwerp en onderzoeken.
Wie op de kavel bouwt, betaalt daarnaast leges voor de omgevingsvergunning: in dit rekenvoorbeeld € 3.869, bij een woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (gemiddelde nieuwe koopwoning, CBS StatLine 83673NED). Het technische deel valt voor een nieuwe woning onder de Wet kwaliteitsborging (gevolgklasse 1) en zit er niet in.
Publicaties over woningbouw op vergelijkbare, recent ontwikkelde percelen nabij dit adres — een indicatie van hoe de gemeente met zulke verzoeken omgaat:
Naast de gewone bestemming liggen er extra belangen op dit perceel. Ze verbieden bouwen zelden helemaal, maar ze kosten onderzoek, tijd of een tweede vergunning.
Bij een principeverzoek of aanvraag voor een extra woning vraagt de gemeente een ruimtelijke onderbouwing. Daarin komt elk onderwerp hieronder terug. Per onderwerp staat wat de open data voor dit perceel zeggen en wat er nog onderzocht of geregeld moet worden. "In orde" betekent: de open data wijzen op geen belemmering. Het vervangt het onderzoek niet.
| Beleid | |
| Provinciaal beleid | aandachtspunt Op dit perceel gelden provinciale regels: Diep grondwaterlichaam, Stedelijk gebied. De onderbouwing laat zien dat het plan aan de provinciale omgevingsverordening voldoet. |
|---|---|
| Ladder voor duurzame verstedelijking | in orde Eén extra woning is volgens vaste rechtspraak geen stedelijke ontwikkeling: tot en met 11 woningen is dat in beginsel niet het geval (ABRvS 28-6-2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724). Een behoeftemotivering volgens de Ladder (art. 5.129g Bkl) is daarom in de regel niet nodig. De gemeente kan wel vragen hoe het plan past in haar woonbeleid. |
| Milieu | |
| Geluid | niet opgehaald De geluidkaart gaf hier geen waarde. Vraag de gemeente of akoestisch onderzoek nodig is. |
| Luchtkwaliteit | in orde Eén extra woning draagt niet in betekenende mate bij aan luchtverontreiniging: woningbouw tot 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg blijft daar volgens het Bkl in ieder geval onder (art. 5.53 en 5.54 Bkl). Een luchtkwaliteitsonderzoek is niet nodig; de onderbouwing noemt dit in één alinea. |
| Externe veiligheid | aandachtspunt Het perceel ligt in het brandaandachtsgebied van een buisleiding (tot 71 m van de bron). De gemeente houdt rekening met het groepsrisico (art. 5.15 Bkl) en kan bouweisen stellen als het omgevingsplan hier een brand- of explosievoorschriftengebied aanwijst (art. 5.14 Bkl, art. 4.90 Bbl). Langs de leiding zelf ligt ook een belemmeringenstrook met eigen bouwregels; het omgevingsplan noemt de maat. |
| Geur van veehouderijen | in orde Melkrundvee op 681 m met een vergunde geuremissie van 1.831 odour units per seconde — waarschijnlijk buiten de geurcontour, maar bij nieuwbouw kort te verifiëren (nieuwe woningen zijn geurgevoelige objecten). Een nieuwe woning is een geurgevoelig object; binnen de geurcontour is een geurberekening nodig. |
| Spuitzone (gewasbescherming) | in orde Geen akkers, boomgaarden of kwekerijen binnen 50 m (gewaspercelen 2025). Geen spuitzone-onderzoek nodig, tenzij er sinds de opgave iets is geteeld. |
| Bedrijven in de buurt | in orde Geen bedrijfsruimten (BAG: industriefunctie) binnen 100 m van uw perceel. Winkels, horeca en kleine bedrijven aan huis houden kleinere afstanden aan; die tellen hier niet mee. |
| Bodem | onderzoek nodig Geen bodemonderzoek of verdachte activiteit bekend; voor de omgevingsvergunning blijft een verkennend bodemonderzoek verplicht (circa €800 tot €1.500). Voor een nieuwe woning vraagt de gemeente bijna altijd een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740). |
| Water | |
| Water en waterschap | in orde Waterbeheerder: het waterschap. Neemt de verharding met niet meer dan 500 m² toe, dan vraagt het waterschap geen compenserende waterberging (art. 2.31 waterschapsverordening); daarboven is een bergingsvoorziening nodig. De gemeente betrekt het waterschap bij haar besluit (art. 5.37 Bkl). |
| Archeologie en cultuurhistorie | |
| Archeologie | aandachtspunt Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4.1. De regels bij de dubbelbestemming zeggen vanaf welke oppervlakte en diepte archeologisch onderzoek nodig is. |
| Cultuurhistorie | in orde Geen rijksmonument, geen rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht en geen werelderfgoed op dit perceel. Gemeentelijke monumenten en gemeentelijke beschermde gezichten staan niet in deze landelijke kaart; die staan in het omgevingsplan. |
| Natuur | |
| Stikstof en beschermde soorten | aandachtspunt een Natura 2000-gebied op ±0.7 km — binnen de 7 km-praktijkgrens: bij de vergunningaanvraag hoort een AERIUS-stikstofberekening (voor één extra woning vrijwel altijd 0,00 en zelden een belemmering). Bij sloop, kap of bouwen in een tuin met opgaand groen vraagt de gemeente een quickscan flora en fauna (vleermuizen, huismus, gierzwaluw). |
| Verkeer en parkeren | |
| Parkeren | te regelen De parkeernorm van de gemeente staat hieronder bij 'Regels en kosten in deze gemeente'. De extra woning parkeert op eigen terrein volgens deze norm. De ligging van de uitrit staat hierboven bij de nieuwe kavel. |
| Uitvoerbaarheid | |
| Kosten van de gemeente en nadeelcompensatie | te regelen De bouw van een extra woning is kostenverhaalplichtig (art. 8.13 Omgevingsbesluit). De gemeente legt haar kosten vast in een anterieure overeenkomst met u of in de vergunning (art. 13.13 en 13.14 Omgevingswet); onder € 10.000 kan zij ervan afzien (art. 8.14 Omgevingsbesluit). Bij splitsing binnen het bestaande pand noemt artikel 8.13 deze plicht niet met zoveel woorden. Buren kunnen na bekendmaking van de vergunning een vergoeding vragen voor waardedaling; 4% van de waarde blijft voor hun eigen rekening (art. 15.7 Omgevingswet). De gemeente kan die vergoeding via de overeenkomst bij u leggen (art. 13.3c Omgevingswet). |
| Omgevingsdialoog (participatie) | te regelen Bij de aanvraag vermeldt u of u omwonenden vooraf hebt betrokken, en zo ja hoe en met welk resultaat (art. 7.4 Omgevingsregeling). Heeft de gemeenteraad participatie voor dit soort plannen verplicht gesteld (art. 16.55 lid 7 Omgevingswet), dan moet die vóór de aanvraag plaatsvinden; de vorm kiest u zelf. |
Beleidsklimaat: faciliterend
— beleidsregel van mei 2025 staat splitsing binnen stedelijk gebied onder voorwaarden toe
Peildatum juli 2026; tarieven en
beleid kunnen wijzigen — controleer ze bij uw gemeente voordat u indient.
| Leges principeverzoek | € 408,30 (schriftelijk principeverzoek, standpunt college; omgevingstafel € 554,10 per tafel) |
|---|---|
| Tariefmodel voorfase | staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit |
| Leges omgevingsvergunning | € 31,60 per m² gebruiksoppervlakte (ruimtelijk € 23,45 + technisch € 8,15; woning van 150 m² ≈ € 4.740) |
| Buitenplanse procedure (BOPA) | toeslag € 746,10 als het initiatief op de lijst kleine buitenplanse activiteiten staat; reguliere BOPA + € 14.920,90 — welke categorie geldt is maatwerk |
| Parkeernorm | meest recente CROW-kencijfers (vrijstaande woning, weinig stedelijk: ca. 1,9–2,7 pp), parkeren op eigen terrein |
| Minimale kavelmaat | geen minimale kavelmaat of frontbreedte als algemene regel; toetsing is kwalitatief (stedenbouwkundige inpasbaarheid) |
| Procedure | Principeverzoek via DigiD-formulier met schets en verslag van de omgevingsdialoog; het college neemt binnen acht weken een principebesluit. De reguliere omgevingsvergunning volgt ook binnen acht weken (eenmalig met zes weken te verlengen). |
| Beleid | De gemeente stimuleert beter benutten van de bestaande woningvoorraad: de beleidsregel van mei 2025 staat woningsplitsing binnen stedelijk gebied onder voorwaarden toe (betaalbaar segment, parkeren op eigen terrein, omgevingsdialoog). In het buitengebied past woningbouw in principe niet; uitzonderingen vergen een fysieke tegenprestatie in omgevingskwaliteit. |
Naast een eigen kavel zijn er twee routes naar een tweede woning op uw perceel: uw huis splitsen, of een woning voor familie of mantelzorg in de achtertuin. Hieronder staat per route wat er voor uw adres bekend is.
Uitkomst: voldoet aan de toetsbare voorwaarden. Uw adres voldoet aan alle voorwaarden van de gemeente die wij met open data kunnen toetsen. Of het mag, beslist de gemeente bij de aanvraag; zie de punten hieronder.
Uw woning volgens de BAG en de kaart: 302 m² gebruiksoppervlakte, bouwjaar 1980, vrijstaand, perceel ±2984 m², binnen de bebouwde kom. De gebruiksoppervlakte is de vloer van alle verdiepingen samen, inclusief inpandige garage en berging; de woonoppervlakte in een verkoopadvertentie ligt meestal lager.
| Voorwaarde | Wat wij zien | Toets |
|---|---|---|
| Alleen in bestaand stedelijk gebied | uw adres ligt in het stedelijk gebied van de provinciale omgevingsverordening | voldoet |
| Alleen een vrijstaande woning | vrijstaand | voldoet |
| Parkeren | Voldoen aan het Parkeer- en Elektrisch Laden Beleid 2025; extra inritten niet ten koste van openbaar gebied. | let op |
Regeling van de gemeente: Beleidsregel beter benutten bestaande woningvoorraad stedelijk gebied van de gemeente (27-5-2025). Alleen binnen 'stedelijk gebied' volgens de Omgevingsverordening Noord-Brabant; landelijk gebied valt onder een andere beleidsregel.
Verder vraagt de regeling onder meer:
Uit de legesverordening 2026 van uw gemeente, geen offerte. Ontwerp, constructeur, notaris en Kadaster (bij apart verkopen) komen erbij.
Hulp bij tekeningen en de aanvraag? Mail uw adres naar info@kavelscout.nl. Wij kijken of wij een ontwerper in uw regio kunnen voorstellen.
Zo toetsen wij: de regels van uw gemeente staan als getallen in onze database, elk met een letterlijk citaat uit de regeling (peildatum 1-10-2026). De regels van het plan op uw adres lezen wij bij elk rapport uit de landelijke voorziening (ruimtelijke plannen); een inhoud in m³ schatten wij uit de gebruiksoppervlakte. Oppervlakte en bouwjaar komen uit de BAG, het woningtype uit de panden die aan uw woning vastzitten, de bebouwde kom uit de komgrenzen van Rijkswaterstaat bij de straat voor uw woning. "Voldoet" betekent dat het adres aan de toetsbare voorwaarden voldoet; de gemeente beslist bij de aanvraag en kijkt ook naar parkeren, woningbehoefte en de buurt.
Een bijgebouw op het achtererf mag u volgens de landelijke regel zonder vergunning bouwen, binnen de regels hieronder — in het omgevingsplan van de gemeente staat die regel ongewijzigd en hij geldt op uw perceel (Omgevingsloket, gecontroleerd op 12 oktober 2026). Nu mag u het als woning gebruiken voor mantelzorg, met een verklaring van een arts of wijkverpleegkundige. Naar verwachting vanaf 1 januari 2027 mag het ook als familiewoning voor ouders of kinderen, ook adoptie- en pleegkinderen, zonder mantelzorgverklaring en zonder melding (Volkshuisvesting Nederland). Die datum is nog niet zeker: het besluit ligt bij de Raad van State. Het wordt een landelijke regel die ook geldt als het omgevingsplan van uw gemeente strenger is (ontwerpbesluit en toelichting). De regels en de cijfers per gemeente: kavelscout.nl/familiewoning.
| Geschat achtererf | ±1.350 m² (hoekperceel: de strook naast het huis aan de zijstraat telt niet mee) |
| Toegestaan aan bijgebouwen in totaal, landelijke regel | ±150 m² (het maximum) |
| Nu al aanwezig volgens de BAG | ±55 m² in 2 bijgebouwen |
| Ruimte voor een familie- of mantelzorgwoning, volgens de landelijke regel | ±95 m² vloeroppervlakte |
Wat dit kleiner maakt. Een aanbouw of aangebouwde garage van na de bouw van het huis telt mee als bijgebouw; wij zien het huis als één geheel. Overkappingen en carports staan niet in de BAG en zijn dus niet afgetrokken. En uw gemeente kan de landelijke regel in haar omgevingsplan hebben aangepast. Laat dit narekenen voordat u kosten maakt.
Let op: op uw perceel ligt een archeologische dubbelbestemming. Volgens het ontwerpbesluit valt een familiewoning van 50 m² of meer dan niet onder de vrijstelling; kleiner mag wel.
Prijzen van aanbieders? Mail uw adres naar info@kavelscout.nl. Met uw toestemming brengen wij u in contact met een aanbieder van familie- en mantelzorgwoningen in uw regio.
Zo schatten wij het achtererf: uit de kadastrale kaart, de BAG en de ligging van de straat. Alles vanaf 1 meter achter de voorgevel telt mee, het huis zelf niet. Dit is een schatting: tuinhuisjes staan niet altijd in de BAG, en voor gewone bijgebouwen kan uw gemeente de regels in het omgevingsplan hebben aangepast. Bij een monument, in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht en bij werelderfgoed geldt de vrijstelling voor de familiewoning niet. De bouwregels, bijvoorbeeld voor brandveiligheid, gelden ook zonder vergunning. Bron: Informatiepunt Leefomgeving.