Kavel splitsen in Heinkenszand: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 19-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Borsele: neutraal · principeverzoek: 0 euro. In de Legesverordening 2026 is paragraaf 2.2 'Voorfase' leeg: artikel 2.4 luidt letterlijk 'Gereserveerd: Omgevingsoverleg/conceptverzoek', er is dus geen tarief vastgesteld. De gemeente bevestigt dit op haar site: 'Er zijn geen kosten verbonden aan een conceptverzoek.' Ook artikel 2.52 'Vermindering na omgevingsoverleg/conceptverzoek' is gereserveerd, dus er is geen verrekenregeling - die is ook niet nodig omdat de voorfase gratis is. Er is geen boete of toeslag voor het overslaan van het conceptverzoek; wel geldt artikel 2.47 een verhoging van 10 procent · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Heinkenszand op plek 847 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 116 percelen in Heinkenszand: 40 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 31 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 16 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 29 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Van 25 percelen geeft de landelijke voorziening geen bestemming; die tellen als woonperceel wanneer er een woning staat. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Borsele

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Heinkenszand valt onder de gemeente Borsele; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Borsele.

Kavel splitsen in Heinkenszand kost bij de gemeente Borsele minimaal € 14.323 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Borsele).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): 0 euro. In de Legesverordening 2026 is paragraaf 2.2 'Voorfase' leeg: artikel 2.4 luidt letterlijk 'Gereserveerd: Omgevingsoverleg/conceptverzoek', er is dus geen tarief vastgesteld. De gemeente bevestigt dit op haar site: 'Er zijn geen kosten verbonden aan een conceptverzoek.' Ook artikel 2.52 'Vermindering na omgevingsoverleg/conceptverzoek' is gereserveerd, dus er is geen verrekenregeling - die is ook niet nodig omdat de voorfase gratis is. Er is geen boete of toeslag voor het overslaan van het conceptverzoek; wel geldt artikel 2.47 een verhoging van 10 procent (minimaal 443,05 euro, maximaal 1.000,00 euro) als de aanvraag pas wordt ingediend na aanvang of gereedkomen van de activiteit. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: gratis — de voorfase kost (vrijwel) niets
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Nieuwe woning = twee legesdelen die worden opgeteld. Technisch deel (artikel 2.5, bouwactiviteit Bbl): bij bouwkosten onder 500.000 euro 0,57 procent van de bouwkosten, met een minimum van 93,00 euro. Ruimtelijk deel (artikel 2.6 lid 1, omgevingsplanactiviteit bouwen): bij bouwkosten onder 500.000 euro 1,33 procent van de bouwkosten, met een minimum van 139,50 euro. Samen dus circa 1,90 procent van de bouwkosten. Rekenvoorbeeld bij 300.000 euro bouwkosten: 1.710,00 + 3.990,00 = 5.700,00 euro. Boven 500.000 euro gelden staffels (technisch 2.850,00 euro plus 0,54 procent over het meerdere; ruimtelijk 6.650,00 euro plus 1,26 procent over het meerdere). Voor een omgevingsplanactiviteit die alleen bestaat uit gebruiken of in stand houden zonder bouwactiviteit geldt 385,95 euro. Er is geen apart tarief voor beeldkwaliteit/welstand of voor de reguliere procedure. Beoordeling van aanvullende gegevens na inbehandelingname kost 10 procent extra, maximaal 1.040,40 euro (artikel 2.43); een advies van de gemeenteraad kost 952,75 euro (artikel 2.50). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Drie tarieven, steeds BOVENOP de bouwleges van artikel 2.6 lid 1 (artikel 2.6 lid 4 begint met 'Onverminderd de voorgaande onderdelen van dit artikel'). 1) Grote BOPA (lid 4 sub a): 9.742,15 euro als de investeringskosten 100.000 euro of minder zijn; daarboven 9.742,15 euro plus 2 procent over het deel boven 100.000 euro, met een maximum van 176.868,00 euro. 2) Kleine BOPA conform bijlage B (lid 4 sub b): 385,95 euro. 3) Tussentarief (lid 4 sub c), dat afwijkt van sub b en specifiek ziet op onderdeel 8 van bijlage B, namelijk als sprake is van meer dan twee wooneenheden of van een object met een gebruiksoppervlakte groter dan 400 vierkante meter: 5.032,65 euro bij investeringskosten van 50.000 euro of minder, daarboven 5.032,65 euro plus 2 procent over het meerdere, met een maximum van 91.353,20 euro. Bijlage B onderdeel 8 is 'het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten'. Gevolg voor kavelsplitsing: het splitsen van een BESTAANDE woning naar maximaal twee wooneenheden binnen het bestaande volume en met een gebruiksoppervlakte tot 400 vierkante meter valt onder de kleine BOPA van 385,95 euro; een NIEUWE extra woning op een afgesplitst perceel vergroot de bebouwde oppervlakte en staat niet in bijlage B, en kost daarom de grote BOPA van 9.742,15 euro. Let op: het begrip 'investeringskosten' is ruim gedefinieerd (artikel 2.1 lid 6): bouwkosten inclusief btw, plus forfaitair 10 procent aanlegkosten, plus forfaitair 10 procent inrichtingskosten, plus 5.000 euro nutsvoorzieningen, plus de grondwaarde na functiewijziging volgens de Grondprijzenbrief minus 50 euro per vierkante meter. Een aanvraag tot wijziging van het omgevingsplan (artikel 2.45) kost hetzelfde: 9.742,15 euro plus 2 procent boven 100.000 euro, maximaal 176.868,00 euro. Er is geen uurtarief en geen open einde. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: 2,1 parkeerplaatsen per vrijstaande koopwoning (gemiddelde norm). Borsele heeft GEEN eigen parkeernota en geen paraplubestemmingsplan parkeren: in de volledige CVDR-lijst van 613 regelingen komt geen enkele parkeerregeling voor. De gemeente rekent met CROW-publicatie 381; de omgevingsadressendichtheid van Borsele was 320, waarmee de hele gemeente als 'niet stedelijk' geldt. In het woningbouwplan Platepolder (Heinkenszand), zone 'schil centrum', hanteert de gemeente als gemiddelde norm per woningtype: koop huis vrijstaand 2,1; koop huis twee-onder-een-kap 2,0; koop huis tussen/hoek 1,8; koop appartement midden 1,7. De oudere kernbestemmingsplannen bevatten zelf geen parkeernorm, alleen de open toets dat er geen onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte mag ontstaan. (bron, 2022)
• Minimale kavelmaat: Geen minimum perceelsOPPERVLAKTE in vierkante meters gevonden. Wel een harde minimum BREEDTE van het bouwperceel per woningtype in de kernplannen die het tijdelijke deel van het omgevingsplan vormen. Bestemmingsplan Kern Heinkenszand 2014, artikel 22.2.2 sub i: de breedte van een bouwperceel bedraagt minimaal 12 meter bij de aanduiding 'vrijstaand' (18 meter bij 'vrijstaand-1', 26 meter bij 'vrijstaand-2', 15 meter bij 'vrijstaand-3', 12 meter bij 'vrijstaand-4'), 9 meter bij 'twee-aaneen' en 'twee aaneen-1', 10 meter bij 'twee aaneen-2', 5 meter bij 'aaneengebouwd', 10 meter bij 'aaneengebouwd-1', 5,5 meter bij 'lint', 6,5 meter bij 'patio' en niet nader bepaald bij 'gestapeld'. Aanvullend: hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak worden opgericht (22.2.2 sub a), uitsluitend in het woningtype van de aanduiding, en waar de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is opgenomen mogen niet meer hoofdgebouwen worden gebouwd dan het aangegeven aantal (22.2.2 sub t). De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelsgrens bedraagt bij 'vrijstaand' minimaal 3 meter (22.2.2 sub k), afwijkbaar tot 1 meter (22.3.1 sub b). Belangrijk: er is GEEN algemene bepaling die het aantal woningen op het bestaande aantal vastzet - waar het bouwvlak, de breedte-eis en de typeaanduiding het toelaten, kan een extra woning dus binnenplans passen. Voor een concreet perceel moet de aanduiding op de verbeelding worden gecontroleerd; elke kern heeft een eigen plan met dezelfde systematiek. (bron, 2014)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Borsele 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Borsele voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Borsele 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie Borsele, vastgesteld op 5 oktober 2023, zegt letterlijk: 'Het accent voor woningbouw ligt op inbreiding. Uitbreiding wordt echter niet uitgesloten. Voor alle kernen geldt dat woningbouw op Borselse schaal plaats moet vinden.' en 'Zolang er behoefte is, bestaat er in al onze dorpen ruimte voor woningbouw, maar het grootste deel van de woningbouw landt in Heinkenszand en 's-Gravenpolder.' De visie biedt uitdrukkelijk meer ruimte voor nieuwe woonvormen en stelt dat de gemeente op beeldkwaliteit blijft sturen maar daarbij meer ruimte gaat bieden om goede oplossingen mogelijk te maken. Er is geen aparte beleidsregel woningsplitsing of kavelsplitsing; wel bestaat een Beleidsregel Pre-mantelzorgwoningen 2025. Financieel geldt via het Programma kostenverhaal en financiele bijdragen 2025 dat kostenverhaal feitelijk al aan de orde is bij realisatie van een enkele woning, bij voorkeur via een anterieure overeenkomst, met een standaardtarief financiele bijdrage van 796 euro per woningequivalent maal een wegingsfactor (sociale woningbouw factor 0,00, vrije sector hoger); de gemeente kan van kostenverhaal afzien als het totaal minder is dan 10.000 euro. (bron, 2023)

De gemeente adviseert nadrukkelijk om altijd eerst een gratis conceptverzoek (voorheen vooroverleg) in te dienen via het Omgevingsloket, stap 7 'Verzoeken indienen'; het plan wordt getoetst aan het Omgevingsplan en de Beeldkwaliteitsnota Borsele en voorgelegd aan de dorpsbouwmeester, maar het advies heeft geen juridische status en is niet openbaar. De gemeente noemt geen behandeltermijn voor het conceptverzoek; er is geen wettelijke termijn en geen verrekenregeling, omdat de voorfase gratis is. Bij elke buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor een of meer woningen - zowel nieuwbouw als transformatie van bestaande bebouwing, binnen en buiten de bebouwde kom - is participatie een verplicht indieningsvereiste (raadsbesluit 1 december 2022); daarnaast heeft de gemeenteraad adviesrecht bij BOPA's die in aanzienlijke mate afwijken van de raadskaders of politiek gevoelig liggen, en een raadsadvies kost 952,75 euro extra aan leges. (bron)

Werkt de gemeente Borsele mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Heinkenszand vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Heinkenszand eruit?

De mediane kandidaat in Heinkenszand is 1.892 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 18,2 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 53% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 22 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 34 tussen 60 en 80.

Waar in Heinkenszand is de meeste ruimte?

• Dorpsstraat — 20 percelen met potentie
• Eendvogelstraat — 10 percelen met potentie
• Stenevate — 10 percelen met potentie
• Clara's pad — 9 percelen met potentie
• Heinkenszandseweg — 9 percelen met potentie
• Kraaiendijk — 9 percelen met potentie
• Oudelandseweg — 8 percelen met potentie
• Oudekamersedijk — 7 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Heinkenszand indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Heinkenszand

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Heinkenszand: 896 van de 1.849 woningen (48%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.413 (76%) voor 30 m² en 335 (18%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 49 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Borsele

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Bekendmaking voorgenomen verkoop van grond ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein van TOP in ’s-Gravenpolder en de bijbehorende natuurcompensatie. (2026-10-09, bron)
• asielopvang — Melding Besluit activiteiten leefomgeving van Centraal Orgaan Opvang asielzoekers (COA) (2026-01-22, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Bekendmaking voorgenomen verkoop van grond ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein van TOP in ’s-Gravenpolder en de bijbehorende natuurcompensatie. (2025-07-10, bron)
• infrastructuur — Kennisgeving gewijzigd vastgesteld Omgevingsplan Borsele gedeelte “TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b, Randweg Hoedekenskerke’’ (2025-02-19, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Borsele: kosten & regels Borsele · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

's-Heer Hendrikskinderen · Goes · Kloetinge · Kapelle · Kamperland · Veere · alle plaatsen