Mag ik mijn kavel splitsen in Baarn?

Dat beslist de gemeente per geval, via een principeverzoek en een omgevingsvergunning. Onze analyse vond in Baarn 225 percelen die er op basis van geometrie, bestemming en vergunning-precedenten kansrijk uitzien.

Hoe lang duurt kavelsplitsing in Baarn?

Bij recente vergelijkbare gevallen in de regio duurde het traject van principeverzoek tot omgevingsvergunning ongeveer een half jaar tot een jaar.

Wat kost kavel splitsen in Baarn?

In de gemeente Baarn kost een principeverzoek Omgevingsoverleg (art. 2.4 Legesverordening 2026): orienterend gesprek zonder gemeentelijke voorbereiding EUR 0,00; Omgevingsoverleg 1 (plan past in omgevingsplan) EUR 375,00; Omgevingsoverleg 2 (past niet, participatie verplicht, geen uitgebreide procedure) EUR 650,00; Omgevingsoverleg 3 (past niet, participatie verplicht plus uitgebreide procedure) EUR 1.000,00; Omgevingsoverleg 4 (past niet, uitgebreide procedure en raadsbesluit vereist) EUR 2.500,00 en rekent de gemeente voor de omgevingsvergunning Staffel over bouwkosten, twee delen. Technisch deel (art. 2.5): bouwkosten tot EUR 5.000 EUR 162,00; EUR 5.000-50.000: EUR 165,00 + 1,38% boven EUR 5.000; EUR 50.000-300.000: EUR 783,75 + 1,10% boven EUR 50.000; EUR 300.000-1.500.000: EUR 3.533,75 + 0,99% boven EUR 300.000. Ruimtelijk deel binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwwerk (art. 2.6 lid 1): tot EUR 5.000 EUR 324,00; EUR 5.000-50.000: EUR 300,00 + 3,52% boven EUR 5.000; EUR 50.000-300.000: EUR 1.884,00 + 2,97% boven EUR 50.000; EUR 300.000-1.500.000: EUR 9.309,00 + 2,75% boven EUR 300.000 (bij binnenplanse afwijking ex art. 22.280 omgevingsplan +15%). Voorbeeld nieuwe woning EUR 400.000 bouwkosten: technisch EUR 4.523,75 + ruimtelijk EUR 12.059,00. Daarnaast betaalt u onder meer de kadastrale splitsing en eventuele onderzoeken (bodem, archeologie).

Kavel splitsen in Baarn: wat kan er?

Q: Hoeveel percelen zijn splitsbaar in Baarn?

In Baarn zijn 225 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing, waarvan 201 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel.

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Baarn: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 67 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Onze analyse van Baarn (12-08-2026):
• 225 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing
• waarvan 201 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 67 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving

Daarmee staat Baarn op plek 274 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Baarn

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Baarn.

Woonbeleid: neutraal

Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.

Baarn faciliteert inbreiding op aangewezen locaties binnen de rode contour, maar reguleert woningsplitsing en kamerbewoning restrictief (vergunningplicht met leefklimaattoets en burenraadpleging) en bewaakt het groene villakarakter, zonder specifiek faciliterend kavelsplitsingsbeleid.

De tarieven

Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (art. 2.4 Legesverordening 2026): orienterend gesprek zonder gemeentelijke voorbereiding EUR 0,00; Omgevingsoverleg 1 (plan past in omgevingsplan) EUR 375,00; Omgevingsoverleg 2 (past niet, participatie verplicht, geen uitgebreide procedure) EUR 650,00; Omgevingsoverleg 3 (past niet, participatie verplicht plus uitgebreide procedure) EUR 1.000,00; Omgevingsoverleg 4 (past niet, uitgebreide procedure en raadsbesluit vereist) EUR 2.500,00 (bron, 2026)
Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Staffel over bouwkosten, twee delen. Technisch deel (art. 2.5): bouwkosten tot EUR 5.000 EUR 162,00; EUR 5.000-50.000: EUR 165,00 + 1,38% boven EUR 5.000; EUR 50.000-300.000: EUR 783,75 + 1,10% boven EUR 50.000; EUR 300.000-1.500.000: EUR 3.533,75 + 0,99% boven EUR 300.000. Ruimtelijk deel binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwwerk (art. 2.6 lid 1): tot EUR 5.000 EUR 324,00; EUR 5.000-50.000: EUR 300,00 + 3,52% boven EUR 5.000; EUR 50.000-300.000: EUR 1.884,00 + 2,97% boven EUR 50.000; EUR 300.000-1.500.000: EUR 9.309,00 + 2,75% boven EUR 300.000 (bij binnenplanse afwijking ex art. 22.280 omgevingsplan +15%). Voorbeeld nieuwe woning EUR 400.000 bouwkosten: technisch EUR 4.523,75 + ruimtelijk EUR 12.059,00 (bron, 2026)
Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse afwijking van het omgevingsplan (art. 2.6 lid 2), zelfstandige staffel over bouwkosten: tot EUR 5.000 EUR 300,00; EUR 5.000-50.000: EUR 300,00 + 2,00% boven EUR 5.000; EUR 50.000-300.000: EUR 1.200,00 + 0,90% boven EUR 50.000; EUR 300.000-1.500.000: EUR 3.450,00 + 0,70% boven EUR 300.000; EUR 1.500.000-10.000.000: EUR 11.850,00 + 0,60% boven EUR 1.500.000. Komt naast het technische deel (art. 2.5). Voorbeeld nieuwe woning EUR 400.000 bouwkosten: BOPA-deel EUR 4.150,00 (bron, 2026)
Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen 2025, categorie 'Koop, vrijstaand, 2 onder een kap': 1,2 pp per woning in centrum (incl. stationsgebied), 1,7 pp in rest bebouwde kom, 1,9 pp in buitengebied; bezoekersaandeel 0,15 pp per woning apart mee te rekenen (bron, 2025)
Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen concrete minimale kavel- of perceelmaat aangetroffen; gezocht in Legesverordening 2026, planregels Parapluplan Wonen en Parkeren Baarn 2022, Nota Parkeernormen 2025, structuurvisie 'Baarn in 2030' en op baarn.nl (zoektermen kavelsplitsing, afsplitsing, woningsplitsing) plus volledige-tekstzoekopdrachten in officiele bekendmakingen (kavelsplitsing, perceelsgrootte: 0 relevante treffers). De structuurvisie beschrijft de villaparken in zuidwest-Baarn wel als te behouden groen en ruim opgezet gebied met overwegend vrijstaande bebouwing, en eist dat inbreidingen in typologie en architectuur aansluiten bij de omgeving (bron, 2013)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Baarn 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Baarn voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Baarn 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Baarn zet in de structuurvisie 'Baarn in 2030' (2013) in op inbreiding en organische groei binnen de rode contour, met aangewezen potentiele inbreidingslocaties, maar eist dat inbreidingen aansluiten bij het groene, dorpse karakter en de villaparken. Woningsplitsing en kamerbewoning zijn sinds het Parapluplan Wonen en Parkeren, Baarn 2022 (vastgesteld 31 januari 2024, geldend voor de hele gemeente) verboden behoudens omgevingsvergunning: uitgangspunt is een huishouden per woning, met toetsing aan woon- en leefklimaat, straatbeeld en verkeersveiligheid en verplichte voorafgaande burenraadpleging via een modelformulier. In april 2026 kondigde de gemeente aan deze regels beleidsneutraal in het omgevingsplan te integreren. Voor kavelsplitsing met nieuwbouw bestaat geen specifiek faciliterend beleid; een extra woning vergt doorgaans een (buitenplanse) afwijking van het omgevingsplan. (bron, 2024)

De gemeente adviseert bij complexe plannen en plannen die niet in het omgevingsplan passen eerst een conceptverzoek (omgevingsoverleg) in te dienen voordat de formele aanvraag via het Omgevingsloket wordt gedaan; hiervoor gelden gestaffelde tarieven van EUR 375 tot EUR 2.500. De beslistermijn is in principe 8 weken (regulier) en 26 weken bij de uitgebreide procedure, eenmalig te verlengen met 6 weken. Leges zijn ook verschuldigd bij afwijzing of intrekking van de aanvraag. (bron)

Werkt de gemeente Baarn mee?

Bij 67 kandidaat-percelen in Baarn vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

vergunning uit 2026 — gmb-2026-371422
vergunning uit 2026 — gmb-2026-321648
vergunning uit 2026 — gmb-2026-65044
vergunning uit 2026 — gmb-2026-364056

Hoe zien de kansrijke percelen in Baarn eruit?

De mediane kandidaat in Baarn is 2.079 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 14,6 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 66% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 113 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 78 tussen 60 en 80.

Waar in Baarn liggen de meeste kansen?

Amsterdamsestraatweg — 32 kansrijke percelen
Wilhelminalaan — 24 kansrijke percelen
Eemnesserweg — 17 kansrijke percelen
Emmalaan — 17 kansrijke percelen
Jacob van Lenneplaan — 16 kansrijke percelen
Prinses Marielaan — 13 kansrijke percelen
Julianalaan — 11 kansrijke percelen
Prinses Carolinalaan — 11 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Baarn indicatief waard?

Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Baarn en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².

Vrije breedte naast de woning (m) Kaveldiepte (m)

Kaveloppervlak 365 m² → indicatieve grondwaarde € 146.000 – € 200.750

Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Baarn

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

asielopvang — Omgevingsvergunning verleend voor het vestigen van een opvanglocatie voor een periode van 10 jaar aan Amsterdamsestraatweg 13, 15, 17, 21, 23, 25, 27 en 29, 3744AA Baarn (2025-06-19, bron)
asielopvang — Beslistermijn aanvraag omgevingsvergunning verlengd voor het vestigen van een opvanglocatie voor de periode van 10 jaar aan Amsterdamsestraatweg 13, 3744AA Baarn (2025-05-16, bron)
asielopvang — Aanvraag vergunning voor het vestigen van een opvanglocatie voor de periode van 10 jaar aan Amsterdamsestraatweg 13, 3744 AA Baarn (2025-02-27, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Baarn nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Baarn: kosten & regels Baarn · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Eemnes · Lage Vuursche · Soest · Eemdijk · Laren · Hoogland · alle plaatsen

Cijfers zijn een indicatieve, geautomatiseerde voorselectie op basis van open data (Kadaster/PDOK, BAG, ruimtelijkeplannen.nl, officiële bekendmakingen) — geen juridisch of planologisch advies. Of splitsen mag, bepaalt de gemeente.
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro · Voorwaarden · Privacy