Kavel splitsen in Heemskerk: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Heemskerk: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg/conceptverzoek · 96 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Heemskerk op plek 268 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Heemskerk

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Heemskerk.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg/conceptverzoek (art. 2.4): eenvoudig conceptverzoek via de intaketafel 169,10 euro; complex conceptverzoek via de omgevingstafel 1.127,30 euro per tafel. Vermindering na conceptverzoek: 100 procent van de conceptverzoekleges bij vergunningaanvraag voor dezelfde activiteit, in overeenstemming met de uitkomst, binnen 52 weken (art. 2.52). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel bouwactiviteit (art. 2.5): 0-50.000 euro 1,2 procent (minimum 67,50 euro); 50.000-200.000 euro 0,9 procent; 200.000-2.500.000 euro 0,85 procent; vanaf 2.500.000 euro 0,84 procent, maximum 217.798,70 euro. Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit (art. 2.6.1): 0-50.000 euro 3,6 procent (minimum 195,20 euro); 50.000-200.000 euro 3,2 procent; 200.000-2.500.000 euro 2,55 procent; vanaf 2.500.000 euro 2,4 procent, maximum 661.686,60 euro. Bij 300.000 euro bouwkosten: technisch circa 2.867 euro, ruimtelijk circa 9.950 euro, samen circa 12.820 euro (zonder uitgebreide-procedure-opslag). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6 dekt de omgevingsplanactiviteit (ook buitenplans getiteld) via dezelfde percentage-staffel als het ruimtelijk deel; er is geen aparte vaste BOPA-tabel voor een extra woning. Bij uitgebreide voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb) komt er een opslag van 1.441,90 euro bij buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.48). Wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht: 266,05 euro (art. 2.6.2.2). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen geldende parkeernota in de CVDR (SRU-zoekopdracht creator Heemskerk + parkeer: 0 treffers). Projectdocumenten noemen soms de oudere Nota Parkeren Heemskerk 2017, maar die staat niet als geldende CVDR-regeling. Voor peildatum juli 2026 geldt daarmee de CROW-kencijfer-aanpak; voor een vrijstaande koopwoning in weinig/matig stedelijk gebied is dat circa 2,0 tot 2,4 parkeerplaats per woning (inclusief bezoek). (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen kavelsplitsingsbeleid, woonvisie of getalsmatige perceelseis in de CVDR van Heemskerk (zoekopdrachten op splits, woon, omgevingsvisie gaven geen bruikbare regelingen) (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Heemskerk 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Heemskerk voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Heemskerk 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

In de CVDR staan geen omgevingsvisie, woonvisie of splitsingsbeleid van Heemskerk. De Omgevingsvisie Heemskerk 2040 is wel vastgesteld (raadsbesluit 1 februari 2021, genoemd in andere regelingen) maar niet als CVDR-tekst ontsloten. Wat wel vastligt is een goedkope en volledig verrekende voorfase (eenvoudig concept 169,10 euro, 100 procent verrekening binnen 52 weken) en relatief hoge legespercentages op de bouwkosten voor het ruimtelijk deel. (bron, 2026)

Initiatieven lopen via eenvoudig conceptverzoek (intaketafel, 169,10 euro) of complex conceptverzoek (omgevingstafel, 1.127,30 euro). Bij een aansluitende vergunningaanvraag binnen 52 weken en conform de uitkomst worden de conceptleges voor 100 procent verrekend. (bron)

Werkt de gemeente Heemskerk mee?

Bij 96 kandidaat-percelen in Heemskerk vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-375570
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-90843
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-85226
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-90519

Hoe zien de kansrijke percelen in Heemskerk eruit?

De mediane kandidaat in Heemskerk is 2.470 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 21,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 42% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 58 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 49 tussen 60 en 80.

Waar in Heemskerk liggen de meeste kansen?

• Voorweg — 26 kansrijke percelen
• Rijksstraatweg — 23 kansrijke percelen
• Noorddorperweg — 20 kansrijke percelen
• Oudendijk — 20 kansrijke percelen
• Luttik Cie — 17 kansrijke percelen
• Kerkweg — 15 kansrijke percelen
• Strengweg — 14 kansrijke percelen
• Oosterweg — 12 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Heemskerk indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Heemskerk

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Verleende vergunning activiteit openbare weg, aan Restaurant Bleij voor het organiseren van Nostalgische Kermis 2026 op de zonneweide aan de Kerkweg 217B, te Heemskerk. (2026-02-27, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Subsidieregeling zonnepanelenfonds bedrijventerreinen Heemskerk 2026 (2025-11-07, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Subsidieregeling duurzaamheidsfonds bedrijventerreinen Heemskerk 2026 (2025-11-07, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Bekendmaking van voornemen tot het vestigen van een recht van opstal nabij bedrijventerrein De Trompet, te Heemskerk. (2025-05-02, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Subsidieregeling duurzaamheidsfonds bedrijventerrein de Houtwegen gemeente Heemskerk 2025/2026 (2025-04-17, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verleende omgevingsvergunning, het realiseren van een bedrijf op bouwkavel de Noordpunt (kavel 9) op het bedrijventerrein "De Trompet", te Heemskerk. (2024-10-18, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verleende omgevingsvergunning, het realiseren van een bedrijf op bouwkavel de Noordpunt (kavel 9) op het bedrijventerrein "De Trompet", te Heemskerk. (2024-10-18, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Heemskerk op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Heemskerk nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Heemskerk: kosten & regels Heemskerk · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Beverwijk · Wijk aan Zee · Velsen-Noord · Uitgeest · Castricum · Velsen-Zuid · alle plaatsen