Twee woningen op één perceel: de vier routes

Een tweede woning bij uw huis kan op vier manieren. Welke route past, hangt af van wie er komt wonen, of de woning later los verkocht moet kunnen worden en wat uw gemeente toestaat. Stand: september 2026.

De vier routes naast elkaar

Route 1: een familie- of mantelzorgwoning in de achtertuin

Tot nu toe mag u een woning in de achtertuin zonder vergunning alleen gebruiken voor mantelzorg. Dat verandert. De Wet versterking regie volkshuisvesting is op 1 juli 2026 ingegaan, en het bijbehorende besluit maakt naar verwachting vanaf 1 januari 2027 ook een familiewoning vergunningvrij. Dat geldt voor familie in de eerste graad: ouders en kinderen, ook adoptie- en pleegkinderen. Een mantelzorgverklaring is dan niet meer nodig, en u hoeft niets te melden.

• De woning staat op het achtererf, niet in de voortuin.
• Samen met uw andere bijgebouwen blijft de oppervlakte binnen een maximum dat meegroeit met het erf: de helft van een achtererf tot 100 m²; bij een groter erf 50 m² plus 20% van het deel tussen 100 en 300 m², en daarboven 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m². Nooit meer dan 150 m².
• Maximaal 5 meter hoog, met een schuin dak boven 3 meter.
• Meerdere familie- of mantelzorgwoningen op één erf zijn mogelijk.
• De bouwtechnische eisen en het omgevingsplan blijven gelden.

De grens van deze route: de woning blijft bij uw perceel horen. Wilt u dat de woning ooit los verkocht kan worden, dan is een eigen kavel nodig (route 3). Meer daarover op onze pagina over een woning voor uw kind in de tuin. Tot het besluit ingaat, gelden de huidige regels.

Route 2: uw huis splitsen in twee woningen

Bij woningsplitsing wordt één woning twee of meer zelfstandige woningen. Daarvoor is toestemming van de gemeente nodig. Sinds januari 2025 stelden veel gemeenten daar eigen regels voor vast, vaak met een minimale oppervlakte per woning:

De regels van alle 29 gemeenten staan op onze pagina over woning splitsen. Wilt u een van de woningen later apart verkopen, dan splitst de notaris het gebouw in appartementsrechten. Die akte wordt met een splitsingstekening ingeschreven bij het Kadaster (Burgerlijk Wetboek boek 5, artikel 106 en verder).

Route 3: een eigen bouwkavel naast uw huis

Bij kavelsplitsing ontstaat een nieuw perceel met een eigen woning. Dit is de enige route waarbij de tweede woning een eigen kavel krijgt en zelfstandig verkocht kan worden. De gemeente moet de nieuwe woning toestaan; daarna volgt de kadastrale splitsing bij de notaris. De maten verschillen sterk:

• Apeldoorn (8-7-2025): binnen de kom minimaal 300 m² perceel voor een vrijstaande woning, 250 m² per woning bij twee-onder-een-kap.
• Nederweert (18-11-2025): bouwperceel minimaal 300 m² vrijstaand, 450 m² voor twee-onder-een-kap.
• Duiven (26-9-2025): perceel minimaal 1.250 m², de nieuwe kavel 400 tot 550 m² en minimaal 16 meter breed.
• Helmond (14-1-2025) en Losser (17-9-2025): geen minimale kavelmaat.

In 334 gemeenten vonden wij geen enkele minimummaat voor een kavel waarop een extra woning mag komen. Daar is elke aanvraag maatwerk. Lees verder over kavel splitsen bij een woonbestemming en de procedure.

Route 4: een bijgebouw of schuur ombouwen tot woning

Een bestaand bijgebouw kan een woning worden. Voor familie of mantelzorg valt dat straks onder route 1. Voor een zelfstandige woning is toestemming van de gemeente nodig. Sommige gemeenten noemen dit expliciet: Zwolle (22-4-2025) staat tot 20 extra woningen op bestaande woonlocaties toe via splitsing, transformatie of sloop-nieuwbouw, met minimaal 40 m² per woning. Sint-Michielsgestel (31-3-2026) staat een mantelwoning toe voor maximaal 15 jaar. In het buitengebied gelden vaak provinciale regels; zie wonen op het erf.

Kosten en doorlooptijd

Meer in ons kostenoverzicht en de leges per gemeente.

Welke route past bij u?

• Uw ouder of kind wil dichtbij wonen en de woning hoeft nooit los verkocht te worden: route 1.
• Uw huis is te groot en er passen twee huishoudens in: route 2.
• De tweede woning moet een eigen eigenaar kunnen krijgen: route 3.
• Er staat een schuur of bijgebouw dat u wilt benutten: route 4, of route 1 voor familie.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Familie- en mantelzorgwoning: Volkshuisvesting Nederland, Wet versterking regie volkshuisvesting
• Gemeentelijke regels: 32 regelingen 2025-2026 met datum en bronlink (in de brontekst nagelezen op 9-9-2026)
• Den Haag: vergunning voor woningvorming
• Appartementsrechten: Burgerlijk Wetboek boek 5, artikel 106 en verder