Kavel splitsen in Nes: wat kan er?
In het kort: woonbeleid gemeente Ameland: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 10 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.
• 67 percelen met ruimte voor een extra kavel
• waarvan 25 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 10 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving
Daarmee staat Nes op plek 1347 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.
Wat voor percelen zijn dit?
Van de 67 percelen in Nes: 13 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 8 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 8 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 38 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.
Kosten en regels in de gemeente Ameland
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Nes valt onder de gemeente Ameland; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Ameland.
Kavel splitsen in Nes kost bij de gemeente Ameland minimaal € 2.621 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Ameland).
Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.
Lage BOPA en heldere voorfase, maar geen splitsingsbeleid en eilandcontext zonder geverifieerd faciliterend kader.
De tarieven
- Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (art. 2.4): eerste overleg 150,00 euro; elk volgend overleg 100,00 euro, plus kosten van externe adviseurs. Apart principeverzoek (art. 2.51a): vooroverleg-indicatie 351,70 euro; bestuurlijk standpunt/beginseluitspraak 270,40 euro. Art. 2.52: 50% van de voor het omgevingsoverleg geheven leges wordt verrekend met de latere omgevingsvergunning (zelfde activiteit, in lijn met uitkomsten, binnen 12 maanden). (bron, 2026)
- Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
- Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch (art. 2.5): 1,3% van de bouwkosten over alle schijven, min. 93,70 euro bij de laagste schijf. Ruimtelijk binnenplans (art. 2.6a): vast 318,95 euro + eventueel welstand (staffel 62-222 euro naar bouwvolume) + bodem 150 euro + voorbereidingsplan 150 euro. Wijzigingsbevoegdheid 510,50 euro. Rekenvoorbeeld (eigen berekening) bij 250.000 euro bouwkosten, binnenplans: technisch 3.250 euro + ruimtelijk 319 euro is samen circa 3.570 euro, exclusief welstand/BOPA. (bron, 2026)
- Afwijken van het omgevingsplan (leges): Art. 2.6c: buitenplanse omgevingsplanactiviteit 750,00 euro; met uitgebreide procedure (art. 3:4 Awb) 3.307,50 euro (art. 2.6d). Voor een typische afwijking is 750 euro het reguliere BOPA-tarief. (bron, 2026)
- Parkeernorm vrijstaande woning: niet gevonden. Geen CVDR-regeling van Ameland met 'parkeer' in de titel. (bron, 2026)
- Minimale kavelmaat: Geen gemeentebrede minimum-perceelmaat of splitsingsregeling met m2-eis gevonden in de CVDR van Ameland. (bron, 2026)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Ameland 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Ameland voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Ameland 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Geen woningsplitsings- of omgevingsvisie-regeling in de CVDR. Ameland is een Waddeneiland met strikte ruimtelijke druk; de leges zijn relatief overzichtelijk (BOPA 750 euro, technisch 1,3%). Geen expliciet faciliterend splitsingskader gevonden. Houding: neutraal tot voorzichtig — eilandcontext, geen lokaal splitsingsbeleid. (bron, 2026)
Omgevingsoverleg 150/100 euro of principeverzoek 351,70 euro. 50% verrekening van omgevingsoverleg-leges binnen 12 maanden. Welstand via Hûs en Hiem met aparte vooroverleg-tarieven (165-200 euro). (bron)
Werkt de gemeente Ameland mee?
Bij 10 kandidaat-percelen in Nes vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:
- vergunning uit 2020 — stcrt-2020-43045
Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Nes eruit?
De mediane kandidaat in Nes is 2.512 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 19,9 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 63% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 16 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 15 tussen 60 en 80.
Waar in Nes is de meeste ruimte?
- Strandweg — 13 percelen met potentie
- Kardinaal de Jongweg — 7 percelen met potentie
- Polderweg — 7 percelen met potentie
- Ballumerweg — 6 percelen met potentie
- Reeweg — 6 percelen met potentie
- Achterdijken — 5 percelen met potentie
- Duinweg — 5 percelen met potentie
- Hoge Eggenweg — 5 percelen met potentie
Straatniveau; nooit individuele woningen.
Wat is een extra kavel in Nes indicatief waard?
Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Nes en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².
Kaveloppervlak 497 m² → indicatieve grondwaarde € 199.000 – € 273.625
Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?
Ruimte voor een familiewoning in Nes
Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Nes: 227 van de 456 woningen (50%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 348 (76%) voor 30 m² en 74 (16%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 50 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.
Hoe werkt kavelsplitsing?
Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.
Past er een kavel op uw perceel?
Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.
Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?
Meer weten?
De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.
Leges en beleid van Ameland: kosten & regels Ameland · alle 342 gemeenten.
Kavel splitsen in andere plaatsen
Hantumhuzen · Burdaard · St.-Annaparochie · Britsum · Oentsjerk · Damwâld · alle plaatsen
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy