Kavel splitsen in St.-Annaparochie: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 19-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Waadhoeke: faciliterend · principeverzoek: Gratis. Legesverordening 2026, artikel 2.4 Vooroverleg: a. verkennend overleg over de vergunbaarheid van een initiatief en de te volgen procedure: 0,00 euro; b. beoordelend overleg over een conceptverzoek: 0,00 euro. Alleen een schriftelijke verklaring dat een activiteit omgevingsvergunningvrij is · 9 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat St.-Annaparochie op plek 785 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 126 percelen in St.-Annaparochie: 36 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 6 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 20 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 64 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Waadhoeke

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. St.-Annaparochie valt onder de gemeente Waadhoeke; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Waadhoeke.

Kavel splitsen in St.-Annaparochie kost bij de gemeente Waadhoeke minimaal € 5.858 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Waadhoeke).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Gratis. Legesverordening 2026, artikel 2.4 Vooroverleg: a. verkennend overleg over de vergunbaarheid van een initiatief en de te volgen procedure: 0,00 euro; b. beoordelend overleg over een conceptverzoek: 0,00 euro. Alleen een schriftelijke verklaring dat een activiteit omgevingsvergunningvrij is (art. 2.4 lid 3) kost 116,00 euro. Advies van de welstandscommissie (Hus en Hiem) wordt wel doorbelast via artikel 2.50 onderdeel b. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: gratis — de voorfase kost (vrijwel) niets
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Percentage van de bouwkosten, opgebouwd uit twee delen. Bouwtechnisch deel (art. 2.5): tot en met 50.000 euro 0,78% met minimum 250,00 euro; 50.000-250.000 euro: 390,00 euro + 0,75% over het meerdere boven 50.000; 250.000-1.000.000 euro: 1.830,00 euro + 0,61% over het meerdere boven 250.000; 1.000.000-2.500.000 euro: 6.405,00 euro + 0,54%; boven 2.500.000 euro: 14.655,00 euro + 0,45%. Ruimtelijk deel, omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit (art. 2.6): tot en met 50.000 euro 1,8% met minimum 250,00 euro; 50.000-250.000 euro: 900,00 euro + 1,76% over het meerdere boven 50.000; 250.000-1.000.000 euro: 4.300,00 euro + 1,42%; 1.000.000-2.500.000 euro: 14.950,00 euro + 1,23%; boven 2.500.000 euro: 33.400,00 euro + 1,04%. Samen dus circa 2,55% van de bouwkosten in de meest voorkomende schijf. Rekenvoorbeeld nieuwe woning met 250.000 euro bouwkosten: 1.890,00 euro technisch + 4.420,00 euro ruimtelijk = 6.310,00 euro, exclusief eventuele afwijkings- en modaliteitsleges. Modaliteiten (par. 2.12) komen erbij, o.a. achteraf ingediende aanvraag +10,00% met maximum 10.000,00 euro, beoordeling milieukundig of archeologisch bodemrapport 116,00 euro elk, geluid- of luchtrapport 545,00 euro, advies gemeenteraad 569,00 euro. Teruggaaf: 80,00% bij buiten behandeling laten of als geen vergunning nodig blijkt, 50,00% bij intrekking van de aanvraag, 25,00% bij weigering; minder dan 116 euro wordt niet teruggegeven. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Legesverordening 2026, artikel 2.7a Afwijken van het (tijdelijke) omgevingsplan, bovenop de bouwleges van art. 2.5 en 2.6: a. beoordeling of gebruik kan worden gemaakt van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid of van het afwijkingenbeleid: 262,00 euro; b. beoordeling wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht: 974,00 euro; c. beoordeling kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit (genoemd in bijlage I): 690,00 euro; d. beoordeling afwijking in de overige gevallen, dus de volwaardige buitenplanse omgevingsplanactiviteit: 4.137,00 euro. Wijzigen van het omgevingsplan (art. 2.45) kost 5.500,00 euro, tenzij kostenverhaal via afdeling 13.6 of 13.7 Omgevingswet plaatsvindt. Uitgebreide voorbereidingsprocedure (art. 2.48) is alleen belast bij milieubelastende activiteiten: 2.419,47 euro. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: De Beleidsregel parkeernormen kent geen aparte categorie 'vrijstaande koopwoning'; een vrijstaande woning valt onder 'Woning (gezin, grondgebonden)', per woning: Binnenstad Franeker 1,3; Schil binnenstad Franeker 1,9; Rest bebouwde kom / dorpen 2,1; Buitengebied 2,3. Aandeel bezoekers 0,3 (inbegrepen in de norm). Voetnoot bij de binnenstad: 'in de binnenstad van Franeker wordt in beginsel uitgegaan van 1 pp per woning voor de bewoners en daarnaast 0,3 pp per woning voor de bezoekers'. Voor een kavelsplitsing in een dorp of in de bebouwde kom buiten Franeker geldt dus 2,1 parkeerplaats per nieuwe woning. Er geldt een aparte tabel 'Reductiefactoren bij woningen (geldt niet voor binnenstad Franeker)' waarin opritten, garages en carports lager dan hun theoretische aantal worden meegeteld. Tabel is als leesbare tekst gepubliceerd, geen afbeelding; waarden zijn met drie onafhankelijke extracties identiek bevestigd. (bron, 2021)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden. Waadhoeke kent geen gemeentebrede minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: het geconsolideerde Omgevingsplan gemeente Waadhoeke (CVDR696531, versie 4, geldend vanaf 6-9-2024) bevat alleen bruidsschat-achtige regels over bouwactiviteiten, milieu, geluid, geur, bodem en afvalwater en geen bepalingen over minimum perceelsoppervlakte, kavelgrootte, kavelbreedte of splitsingsvoorwaarden; de Omgevingsvisie gemeente Waadhoeke (CVDR748541) bevat de woorden kavel, perceel en splitsing niet; een CVDR-brede zoekopdracht op de termen woning, wonen, kavel, bouwkavel, grond, snippergroen en uitgifte leverde geen relevante beleidsregel op; ook waadhoeke.nl/grond-en-verkoop en waadhoeke.nl/wonen noemen geen minimum. Concrete maatvoering zit in het tijdelijke deel van het omgevingsplan, dat wil zeggen in de per kern verschillende oude bestemmingsplannen van de voorgangergemeenten Franekeradeel, Het Bildt, Menameradiel en Littenseradiel; die zijn per dorp verschillend en niet centraal ontsloten. (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Waadhoeke 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Waadhoeke voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Waadhoeke 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie gemeente Waadhoeke (geldend vanaf 2 december 2025) zet in op woningbouw bij de stad Franeker en de grote kernen, en op maatwerk bij de overige kernen: 'Maar in ieder dorp blijft maatwerk mogelijk. Bijvoorbeeld door op een plek van een voormalig bedrijf of school een of meer woningen te bouwen.' Wel geldt een schaalvoorwaarde: 'Dit gebeurt in een goede verhouding tot de schaal van het dorp; hoe kleiner het dorp hoe bescheidener de eventuele nieuwbouw.' Inbreiding wordt expliciet omarmd via hergebruik van vrijkomende locaties: 'We kunnen plekken benutten waar een bedrijf of voorziening verdwijnt om nieuwe woningen te realiseren', naast aanpassing van bestaande woningen en flexibele oplossingen zoals woningdeling. De Nota Grondbeleid Waadhoeke 2025-2029 bevestigt de faciliterende houding: 'Als een initiatief voor een ruimtelijke ontwikkeling niet bijdraagt aan een gemeentelijke ambitie kan de gemeente faciliterend meewerken zolang de ontwikkeling de belangen van de gemeente niet schaadt', waarbij kostenverhaal via een anterieure overeenkomst loopt. Kavelsplitsing en woningsplitsing worden nergens als aparte categorie benoemd, dus ook niet uitgesloten. (bron, 2025)

Waadhoeke nodigt initiatiefnemers uitdrukkelijk uit om vooraf hun plan te laten toetsen via de route 'Verken jouw idee': 'Wij bekijken daarna of jouw idee past binnen de visie van de gemeente, met welke regels je te maken krijgt.' Dit is kosteloos, 'in de meeste gevallen kost de eerste beoordeling van jouw idee niets', wat aansluit op de tarieven van 0,00 euro voor verkennend en beoordelend overleg in artikel 2.4 van de Legesverordening 2026; pas bij de officiele aanvraag worden leges geheven. De gemeente streeft naar een reactie binnen 8 weken op een idee. Voor de formele omgevingsvergunning geldt de reguliere beslistermijn: 'De beslissing over een omgevingsvergunning mag niet langer dan 8 weken duren. Deze termijn kan een keer worden verlengd met 6 weken'; bij de uitgebreide procedure is de beslistermijn 6 maanden, eenmaal met 6 weken te verlengen. De gemeente adviseert pas een aanvraag in te dienen 'als je zeker weet dat je een omgevingsvergunning nodig hebt en als de plannen helemaal zijn uitgewerkt', en vraagt bij de aanvraag of de omgeving (buren, omwonenden) is geraadpleegd. (bron)

Werkt de gemeente Waadhoeke mee?

Bij 9 kandidaat-percelen in St.-Annaparochie vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• De Lange Fâlom (2019) — gmb-2019-47276
• Langhuisterweg (2019) — gmb-2019-59301
• Langhuisterweg (2019) — gmb-2019-47292

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in St.-Annaparochie eruit?

De mediane kandidaat in St.-Annaparochie is 7.909 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 29% van de kandidaten ligt op een hoek. 5 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 37 tussen 60 en 80.

Waar in St.-Annaparochie is de meeste ruimte?

• Langhuisterweg — 15 percelen met potentie
• Stadhoudersweg — 13 percelen met potentie
• Bosch — 9 percelen met potentie
• Oudebildtdijk — 9 percelen met potentie
• Middelweg-Oost — 7 percelen met potentie
• Burgemeester Vlaskampstraat — 5 percelen met potentie
• K. van Zandbergenstraat — 5 percelen met potentie
• Middelweg-West — 5 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in St.-Annaparochie indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in St.-Annaparochie

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In St.-Annaparochie: 770 van de 1.411 woningen (55%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.123 (80%) voor 30 m² en 336 (24%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 52 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Waadhoeke

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving besluit op aanvraag omgevingsvergunning Kie bedrijventerrein in Franeker (2026-09-21, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Vaststelling Wijziging Omgevingsplan gemeente Waadhoeke – Franeker omzetten geluidzone bedrijventerrein Zuid (2026-06-11, bron)
• windenergie — Kennisgeving ontvangst melding voor het plaatsen van een kleine (erf)windturbine (2026-02-09, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Ontwerpbesluit Wijziging Omgevingsplan gemeente Waadhoeke – Franeker omzetten geluidzone bedrijventerrein Zuid (2025-12-18, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving voornemen wijziging Omgevingsplan gemeente Waadhoeke - Franeker Omzetten geluidzone bedrijventerrein Zuid (2025-12-09, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving ontvangst aanvraag omgevingsvergunning Kie bedrijventerrein in Franeker (2025-11-17, bron)
• windenergie — Kennisgeving ontvangst melding voor het opzetten van een testlocatie voor windturbines (2025-10-10, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Hervaststelling bestemmingsplan Franeker - bedrijventerrein Kie fase 2 (2025-01-09, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in St.-Annaparochie op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Waadhoeke: kosten & regels Waadhoeke · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Britsum · Franeker · Leeuwarden · Burdaard · Goutum · Oentsjerk · alle plaatsen