Kavel splitsen in Heerde: wat kan er?
In het kort: woonbeleid gemeente Heerde: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek · 205 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.
• 747 percelen met ruimte voor een extra kavel
• waarvan 451 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 205 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving
Daarmee staat Heerde op plek 21 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.
Wat voor percelen zijn dit?
Van de 747 percelen in Heerde: 339 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 17 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 75 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 316 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Van 220 percelen geeft de landelijke voorziening geen bestemming; die tellen als woonperceel wanneer er een woning staat. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.
Kosten en regels in de gemeente Heerde
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Heerde.
Kavel splitsen in Heerde kost bij de gemeente Heerde naar schatting € 8.571 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van de gemeente).
Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.
De omgevingsvisie 2024 noemt woningsplitsing, erfdelen en flexwonen expliciet als te stimuleren routes en koppelt organische dorpsgroei aan beter benutten van bestaande bebouwing; conceptverzoek is volledig verrekenbaar en BOPA-opslag voor een extra woning is relatief laag (1.539 euro).
De tarieven
- Principeverzoek (leges): Conceptverzoek (art. 2.3.1) 527,35 euro voor een of meer activiteiten met gevolgen voor de fysieke leefomgeving. Bij een latere omgevingsvergunning voor dezelfde activiteit, conform de uitkomst van het conceptverzoek en binnen 26 weken na het laatste conceptverzoek, 100% vermindering van de voor de vergunning verschuldigde leges met het bedrag van het conceptverzoek (art. 2.52). (bron, 2026)
- Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
- Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Basistarief per aanvraag 527,35 euro (art. 2.4.1), plus technisch en ruimtelijk deel. Technisch (art. 2.5 bouwactiviteit): 0-50.000 euro 2,50% van de bouwkosten; 50.000-200.000 euro 1.809,85 + 2,20% boven 50.000; 200.000-2.500.000 euro 6.324,25 + 2,00% boven 200.000; vanaf 2.500.000 euro 57.624,25 + 1,80% boven 2.500.000 (max. 153.900). Ruimtelijk (art. 2.6.1 omgevingsplanactiviteit bouwen): over delen van de bouwkosten 1,87% tot 200.000 euro (min. 191,85) en 1,59% daarboven. Bouwkosten via Normkosten leges 2026 (bijlage 3): vrijstaande woning 1.409 euro per m2. Bij 300.000 euro bouwkosten komt het technisch deel op circa 8.324 euro en het ruimtelijk deel op circa 5.330 euro, plus basistarief 527 euro. (bron, 2026)
- Afwijken van het omgevingsplan (leges): Opslag bovenop art. 2.6.1: kleine BOPA volgens bijlage 1 527,35 euro (art. 2.6.3.1); overige BOPA 1.539,00 euro (art. 2.6.3.2). Bijlage 1 eist bij toepassing van de lijst dat het aantal woningen gelijk blijft, dus een extra woning valt onder de overige BOPA (1.539 euro). Met ETFAL-basismodel 102,60 euro korting (art. 2.6.5). Wijziging omgevingsplan 14.766,20 euro (art. 2.45). (bron, 2026)
- Parkeernorm vrijstaande woning: Parkeernormennota gemeente Heerde (5 oktober 2012), weinig stedelijk. Woning duur (vrijstaande koopwoning): centrum 1,6; schil/overloop 1,8; rest bebouwde kom 2,1 parkeerplaats per woning, waarvan 0,3 voor bezoekers. Woning midden: 1,4 / 1,7 / 1,8. Kleinere kernen vallen onder rest bebouwde kom. Berekeningsaantallen eigen terrein: enkele oprit 0,8; garage zonder oprit 0,4; garage met enkele oprit 1,0. (bron, 2012)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen kavelsplitsingsbeleid of perceelsminimum in de CVDR; zoekopdrachten op 'splits' en 'woon' geven nul geldende regelingen. Omgevingsvisie 2024 noemt woningsplitsing en erfdelen als te stimuleren, zonder harde m2-eis voor het perceel. (bron, 2026)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Heerde 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Heerde voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Heerde 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Omgevingsvisie Heerde (vastgesteld 27 mei 2024) stimuleert expliciet woningsplitsing, tijdelijk wonen, flexwonen, erfdelen en woningdelen om de bestaande voorraad beter te benutten. Op voormalige agrarische en woonerven in het buitengebied wil de gemeente meer woonruimte, maatwerk per erf (geen vaste aantallen vooraf); in primair agrarisch gebied juist terughoudend. In Veessen en Vorchten is organische groei via splitsen of erven delen expliciet genoemd. De gemeente werkt met uitnodigingsplanologie en conceptverzoeken; het omgevingsplan in de CVDR bevat geen eigen splitsingsregels met perceelseis. Voor woningsplitsing geldt het Afwegingskader woningsplitsing, inwoonsituaties en tijdelijke woning (CVDR740204, herzien per 7 juni 2025): één extra zelfstandige woonruimte naast de bestaande woning, in het buitengebied alleen door bestaande bebouwing beter te benutten, zonder volledige nieuwbouw. Kavelsplitsing staat er niet apart in; wie een extra woning wil, dient zelf een plan in dat de gemeente aan haar kaders toetst. (bron, 2025)
De gemeente adviseert een conceptverzoek via het Omgevingsloket (stap 7: indienen als conceptverzoek) voor een voorlopig oordeel over haalbaarheid, welstand, natuur en milieu. Voor vroege ideeën is er een formulier 'initiatief verkennen'. Conceptverzoek 527,35 euro, 100% verrekend bij vergunning binnen 26 weken onder voorwaarden. Buitenplanse plannen kunnen via ETFAL-basismodel worden onderbouwd (102,60 euro legeskorting). (bron)
Werkt de gemeente Heerde mee?
Bij 205 kandidaat-percelen in Heerde vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:
- vergunning uit 2023 — gmb-2023-479838
- vergunning uit 2023 — gmb-2023-154994
- vergunning uit 2023 — gmb-2023-302675
- vergunning uit 2023 — gmb-2023-41406
Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Heerde eruit?
De mediane kandidaat in Heerde is 4.180 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 27,4 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 43% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 156 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 258 tussen 60 en 80.
Waar in Heerde is de meeste ruimte?
- Oenerweg — 43 percelen met potentie
- Zwolseweg — 36 percelen met potentie
- Elburgerweg — 33 percelen met potentie
- Kanaaldijk — 31 percelen met potentie
- Veldweg — 30 percelen met potentie
- 2e Hoornerveenseweg — 29 percelen met potentie
- Eperweg — 28 percelen met potentie
- Wezeweg — 28 percelen met potentie
Straatniveau; nooit individuele woningen.
Wat is een extra kavel in Heerde indicatief waard?
Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Heerde en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².
Kaveloppervlak 685 m² → indicatieve grondwaarde € 274.000 – € 376.750
Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?
Ruimte voor een familiewoning in Heerde
Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Heerde: 1.512 van de 3.518 woningen (43%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 2.387 (68%) voor 30 m² en 664 (19%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 44 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.
Hoe werkt kavelsplitsing?
Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.
Past er een kavel op uw perceel?
Benieuwd hoe uw eigen perceel in Heerde ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.
Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?
Meer weten?
De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.
Leges en beleid van Heerde: kosten & regels Heerde · alle 342 gemeenten.
Kavel splitsen in andere plaatsen
Veessen · Wapenveld · Vorchten · Oene · Epe · Welsum · alle plaatsen
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy