Kavel splitsen in Oene: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 22-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Epe: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek art. 2.4: vast 250,00 euro · 42 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Oene op plek 285 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 261 percelen in Oene: 65 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 4 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 39 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 153 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Epe

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Oene valt onder de gemeente Epe; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Epe.

Kavel splitsen in Oene kost bij de gemeente Epe minimaal € 15.362 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Epe).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek art. 2.4: vast 250,00 euro (niet van toepassing op uitweg en kappen). Principe-uitspraak van het college art. 2.4a: 900,00 euro. Vermindering art. 2.52: 100% van de conceptverzoek-leges op de latere omgevingsvergunning als de aanvraag binnen 12 maanden volgt voor dezelfde activiteit en conform de uitkomst van het conceptverzoek. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch (art. 2.5) en ruimtelijk (art. 2.6) staffels over bouwkosten. Technisch: 0-50k 1,45% (min. 257 euro); 50k-500k 1,24%; 500k-1M 1,03%; vanaf 1M 0,99% (max. 52.120 euro). Ruimtelijk basis (art. 2.6a): 0-50k 2,87% (min. 257 euro); 50k-500k 2,46%; 500k-1M 2,07%; vanaf 1M 1,98% (max. 104.136 euro). Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: basis + 257 euro. Bij 300.000 euro bouwkosten binnenplans: technisch ca. 3.825 euro + ruimtelijk ca. 7.842 euro = ca. 11.667 euro. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Opslag bovenop het ruimtelijk basistarief art. 2.6a: kleine BOPA (categorieen beleidsregel Ontheffingenbeleid kruimelgevallen Wabo/Bor 2022 of opvolger) +357 euro; overige BOPA +7.897 euro. Binnenplanse wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht +357 euro. Een nieuwe woning door kavelsplitsing valt doorgaans onder overige BOPA (+7.897 euro bovenop de ruimtelijke bouwleges). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen parkeernota in de CVDR (zoek op parkeer: 0 geldende regelingen). De gemeente volgt daarmee de CROW-kencijfers (publicatie 381); voor een vrijstaande koopwoning in weinig/niet stedelijk gebied is dat circa 2,0 tot 2,4 parkeerplaats per woning inclusief bezoek. (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: binnen de bebouwde kom een kavel van minimaal 800 m² (splitsen in twee kavels met elk één vrijstaande woning); bij een twee-onder-een-kapwoning beide nieuwe kavels minimaal 300 m² (bron, 2025)

Peildatum oktober 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Epe 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Epe voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Epe 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum oktober 2026.

Wat wil de gemeente?

Beleidskader Kavelsplitsing gemeente Epe (raad 11 december 2025, Gemeenteblad januari 2026): binnen de bebouwde kom kan een kavel van minimaal 800 m² in twee kavels met elk één vrijstaande woning worden gesplitst; de nieuwe woning is minimaal 50 m² bruto vloeroppervlak en staat in de rooilijn of maximaal 3 meter daarachter (geen tweede lijn); een twee-onder-een-kapwoning mag als beide nieuwe kavels minimaal 300 m² zijn; parkeren op eigen erf; zelfbewoningsplicht 5 jaar; nadeelcompensatie voor de initiatiefnemer. Buiten de kom alleen in het hoofdgebouw van een voormalige boerderij of bij sloop van minimaal 250 m² bijgebouwen. Uitgesloten: onder meer Natura 2000 en Gelders Natuurnetwerk, de stikstofzonering, het kernwinkelgebied en wijken met een bestemmingsplan van na 2010. Woningsplitsing in het buitengebied via het Afwegingskader woningsplitsing (Woonagenda 2024-2028). Woningbouwprogrammering en kaders woningbouwinitiatieven (januari 2026): 'transformatie voor inbreiding en inbreiding voor uitbreiding'. (bron, 2026)

Conceptverzoek 250 euro (100% verrekend bij aanvraag binnen 12 maanden conform uitkomst); zwaardere voorfase via principe-uitspraak college 900 euro. Formele omgevingsvergunning via Omgevingsloket. Woningbouwinitiatieven worden alleen in behandeling genomen met uitgebreide motivering volgens de kaders woningbouwinitiatieven. (bron)

Werkt de gemeente Epe mee?

Bij 42 kandidaat-percelen in Oene vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-377649
• vergunning uit 2022 — gmb-2022-213727
• vergunning uit 2022 — gmb-2022-122104
• vergunning uit 2021 — gmb-2021-319634

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Oene eruit?

De mediane kandidaat in Oene is 6.290 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 33% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 27 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 88 tussen 60 en 80.

Waar in Oene is de meeste ruimte?

• Ooster Oenerweg — 46 percelen met potentie
• Houtweg — 28 percelen met potentie
• Boshoekerweg — 27 percelen met potentie
• Eperweg — 24 percelen met potentie
• Horthoekerweg — 19 percelen met potentie
• Grote Weteringdijk — 17 percelen met potentie
• Ravenstraat — 16 percelen met potentie
• Bremensallee — 15 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Oene indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Oene

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Oene: 216 van de 451 woningen (48%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 292 (65%) voor 30 m² en 113 (25%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 48 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Oene op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Epe: kosten & regels Epe · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Welsum · Epe · Heerde · Veessen · Emst · Olst · alle plaatsen