Kavel splitsen in Eemdijk: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Bunschoten: faciliterend · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 30 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Eemdijk op plek 1444 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Bunschoten

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Eemdijk valt onder de gemeente Bunschoten; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Bunschoten.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (voorfase), artikel 2.2.1 tarieventabel: a. voor een eerste informatie-overleg 0,00 euro; b. per intaketafel 547,00 euro; c. per omgevingstafel 1.094,00 euro. Let op: artikel 2.14.1 bepaalt dat de vermindering na omgevingsoverleg 0% bedraagt van de voor het omgevingsoverleg geheven leges - de kosten van het vooroverleg worden dus NIET verrekend met de latere vergunningsleges. Bij toepassing van die vermindering blijft in ieder geval 109,00 euro verschuldigd. Bunschoten kent geen apart tarief 'principeverzoek' of 'conceptverzoek'; het omgevingsoverleg (intaketafel/omgevingstafel) is de formele voorfase. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse tarieven die naast elkaar worden geheven. Artikel 2.3.1 Bouwactiviteit (bouwtechnische deel): a. over het deel van de bouwkosten tot 2.000,00 euro: 127,00 euro; b. over het deel van de bouwkosten vanaf 2.000,00 euro of meer: 1,05%. Artikel 2.3.2 Omgevingsplanactiviteit: bouwactiviteit, in stand houden of gebruiken bouwwerk (ruimtelijke deel): a. over het deel van de bouwkosten tot 2.000,00 euro: 127,00 euro; b. over het deel vanaf 2.000,00 euro of meer: 2,04%. Samen dus 254,00 euro plus 3,09% over het deel van de bouwkosten boven 2.000,00 euro. Daarbovenop artikel 2.3.3 Ambtelijke welstandsbeoordeling: a. bouwkosten tot en met 25.000,00 euro: 80,00 euro; b. bouwkosten 25.001,00 tot en met 225.000,00 euro: ((bouwsom/1000) x 2,40 euro) + 20,00 euro; c. bouwkosten 225.001,00 tot en met 450.000,00 euro: (((bouwsom - 225.000)/1000) x 1,60 euro) + 560,00 euro. Rekenvoorbeeld nieuwe woning met 300.000 euro bouwkosten: 3.256,00 euro (bouwtechnisch) + 6.206,20 euro (ruimtelijk) + 680,00 euro (welstand) = circa 10.142 euro. Geen tarief per m2; alles op basis van bouwkosten. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.4.1 Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, onverminderd de artikelen 2.3.2 en 2.3.3. Lid 1 (toepassing wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht in het tijdelijke deel van het omgevingsplan) en lid 2 (kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit die voldoet aan de voorwaarden van bijlage A), beide gestaffeld: bouwkosten tot 25.000,00 euro: 274,00 euro; bouwkosten van 25.000,00 tot 50.000,00 euro: 548,00 euro; bouwkosten van 50.000,00 euro en hoger: 1.096,00 euro. Lid 3 (BOPA die NIET voldoet aan de voorwaarden van bijlage A): 2.737,00 euro. Lid 4 (snippergroen, toetsing aan de nota Snippergroen volstaat): 356,00 euro. Artikel 2.4.2 Wijzigen van het omgevingsplan: 6.569,00 euro. Bijlage A is de oude kruimelgevallenlijst (bijbehorend bouwwerk, dakkapel, bouwwerk geen gebouw zijnde, gebruikswijziging enzovoort); het toevoegen van een nieuwe woning staat er niet in, zodat een nieuwbouwwoning op een afgesplitste kavel in de regel onder het tarief van 2.737,00 euro van lid 3 valt. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop, vrijstaand: 2,4 parkeerplaatsen per woning in het centrum en 2,4 per woning in de rest van de bebouwde kom; 2,8 per woning in het buitengebied (bijlage 1, Beleidsregel Parkeren Bunschoten 2023, geldend van 29-08-2023 t/m heden). Het college heeft expliciet besloten om voor woningbouw geen onderscheid meer te maken tussen de buurtindelingen 'centrum' en 'rest bebouwde kom', zodat in de hele bebouwde kom 2,4 geldt. De normen zijn maatwerk op basis van onderzoek van Goudappel BV en niet de algemene CROW-kencijfers, omdat het autobezit in Bunschoten hoger ligt; een apart aandeel bezoekers wordt in de tabel niet vermeld. Tabel is echte tekst in de XML (de bijgevoegde PNG betreft alleen de gebiedskaart van het centrum), letterlijk uitgelezen. (bron, 2023)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - Bunschoten publiceert geen algemene minimale kavelmaat of splitsingsvoorwaarde. Gecontroleerd: het geconsolideerde Omgevingsplan gemeente Bunschoten (CVDR696270, versie 3) bevat alleen het nieuwe deel/de bruidsschat zonder kavel- of perceelmaten; het CVDR-register van Bunschoten kent geen beleidsregel over kavelsplitsing, woningsplitsing of perceelsoppervlakte; volledige-tekst zoekopdrachten op zoek.officielebekendmakingen.nl (via de SRU-repository) op 'kavelsplitsing', 'kavelgrootte', 'perceelsoppervlakte' en 'perceel splitsen' voor creator Bunschoten leverden nul resultaten. De maatvoering per perceel zit in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (de omgezette bestemmingsplannen) en is alleen perceelsgewijs raadpleegbaar via het DSO/Regels op de kaart. Wel gevonden: het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 stelt dat zelfstandige woonruimtes in beginsel minimaal 45 m2 gebruiksoppervlakte groot moeten zijn (woningmaat, geen kavelmaat), en de nog geldende Beleidsregel kangoeroewoningen (https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR282443/1) staat inwoning met zorgrelatie toe binnen maximaal 1.000 m3 (hoofdwoning 750 m3, buidelwoning 250 m3) zonder dat er een extra woning ontstaat. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Bunschoten 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Bunschoten voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Bunschoten 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Bunschoten is uitgesproken faciliterend richting verdichting: het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 stelt letterlijk 'We blijven daarom inzetten in op herstructurering, woningsplitsing, woning delen (bijvoorbeeld voor hospitaverhuur) en transformatie. Daarbij behandelen we aanvragen volgens het ja, mits-principe.' In het afwegingskader voor nieuwbouwplannen geldt criterium 4 bestaand stedelijk gebied: 'We hebben de voorkeur voor inbreiding, boven uitbreiding.' De gemeente nodigt initiatiefnemers actief uit om woningen toe te voegen binnen bestaand ruimtebeslag en voert situationeel grondbeleid (soms actief, soms faciliterend). De belangrijkste rem zit in de randvoorwaarden: parkeercapaciteit ('Meer woningen op een kavel heeft namelijk direct impact op aangrenzende openbare ruimte en/of op eigen terrein en op de benodigde parkeercapaciteit'), de harde eisen over kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, en de zware parkeernorm van 2,4 plaats per vrijstaande koopwoning. (bron, 2026)

De gemeente adviseert nadrukkelijk vooroverleg: 'Overleg vooraf met de gemeente over uw plannen. Dan komt u niet voor verrassingen te staan' en 'Neem bij het maken van uw plannen zo vroeg mogelijk contact op met de gemeente.' Dat vooroverleg is in de legesverordening geformaliseerd als omgevingsoverleg met een gratis eerste informatie-overleg, daarna een betaalde intaketafel (547,00 euro) en zo nodig een omgevingstafel (1.094,00 euro); die kosten worden niet verrekend met de latere vergunningsleges. Behandeltermijnen omgevingsvergunning: reguliere procedure binnen 8 weken, uitgebreide procedure binnen 6 maanden, beide eenmalig met 6 weken te verlengen. (bron)

Werkt de gemeente Eemdijk mee?

Bij 30 kandidaat-percelen in Eemdijk vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-61938
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-44826
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-467352
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-539878

Hoe zien de kansrijke percelen in Eemdijk eruit?

De mediane kandidaat in Eemdijk is 2.500 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 20,2 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 10% van de kandidaten ligt op een hoek. 9 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 12 tussen 60 en 80.

Waar in Eemdijk liggen de meeste kansen?

• Eemdijk — 39 kansrijke percelen
• Maatweg — 5 kansrijke percelen
• Noorderweg — 3 kansrijke percelen
• Vaartweg — 3 kansrijke percelen
• Bloklandsweg — 2 kansrijke percelen
• Kerkepad — 2 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Eemdijk indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Bunschoten

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving van de terinzagelegging van de onteigeningsbeschikking tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening die nodig zijn voor het bedrijventerrein De Kronkels-Zuid in (2026-02-25, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving van de ontwerp-onteigeningsbeschikking tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening die nodig zijn voor het bedrijventerrein De Konkels-Zuid in de gemeente Buns (2025-10-22, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Eemdijk ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Eemdijk nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Bunschoten: kosten & regels Bunschoten · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Bunschoten · Bunschoten-Spakenburg · Eemnes · Baarn · Blaricum · Laren · alle plaatsen