Mag ik mijn kavel splitsen in Den Ham?

Dat beslist de gemeente per geval, via een principeverzoek en een omgevingsvergunning. Onze analyse vond in Den Ham 487 percelen die er op basis van geometrie, bestemming en vergunning-precedenten kansrijk uitzien.

Hoe lang duurt kavelsplitsing in Den Ham?

Bij recente vergelijkbare gevallen in de regio duurde het traject van principeverzoek tot omgevingsvergunning ongeveer een half jaar tot een jaar.

Wat kost kavel splitsen in Den Ham?

In de gemeente Twenterand kost een principeverzoek Conceptverzoek: EUR 359,10 (art. 2.4 tarieventabel). Conceptverzoek dat alleen ziet op aanleggen/veranderen van een weg, in-/uitrit of kappen van bomen: EUR 100,00. Overleg aan de omgevingstafel: EUR 716,00 per overleg. en rekent de gemeente voor de omgevingsvergunning Technisch deel (bouwactiviteit, par. 2.5): percentage van de bouwkosten, gestaffeld: 2,750% tot EUR 25.000 (minimum EUR 315,50); 2,600% van EUR 25.000-50.000; 2,500% van EUR 50.000-200.000; 2,350% van EUR 200.000-2.500.000; 2,000% daarboven (maximum EUR 512.500,00). Bouwkosten op basis van Casadata-basisbedragen Overijssel. Ruimtelijk deel (par. 2.6): binnenplanse omgevingsplanactiviteit EUR 705,60; binnenplanse activiteit o.g.v. wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht EUR 3.889,65.. Daarnaast betaalt u onder meer de kadastrale splitsing en eventuele onderzoeken (bodem, archeologie).

Kavel splitsen in Den Ham: wat kan er?

Q: Hoeveel percelen zijn splitsbaar in Den Ham?

In Den Ham zijn 487 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing, waarvan 230 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel.

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Twenterand: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek: EUR 359,10 · 44 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Onze analyse van Den Ham (12-08-2026):
• 487 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing
• waarvan 230 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 44 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving

Daarmee staat Den Ham op plek 73 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Twenterand

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Den Ham valt onder de gemeente Twenterand; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Twenterand.

Woonbeleid: faciliterend

Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.

Inbreidingsplannen krijgen volgens de Woonvisie maximaal ruimte zonder kwantitatieve kaders en het buitengebied kent een ruimhartige erventransitieregeling, al bewaakt de gemeente kwalitatief het dorpse, groene karakter van de kernen.

De tarieven

Principeverzoek (leges): Conceptverzoek: EUR 359,10 (art. 2.4 tarieventabel). Conceptverzoek dat alleen ziet op aanleggen/veranderen van een weg, in-/uitrit of kappen van bomen: EUR 100,00. Overleg aan de omgevingstafel: EUR 716,00 per overleg. (bron, 2026)
Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel (bouwactiviteit, par. 2.5): percentage van de bouwkosten, gestaffeld: 2,750% tot EUR 25.000 (minimum EUR 315,50); 2,600% van EUR 25.000-50.000; 2,500% van EUR 50.000-200.000; 2,350% van EUR 200.000-2.500.000; 2,000% daarboven (maximum EUR 512.500,00). Bouwkosten op basis van Casadata-basisbedragen Overijssel. Ruimtelijk deel (par. 2.6): binnenplanse omgevingsplanactiviteit EUR 705,60; binnenplanse activiteit o.g.v. wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht EUR 3.889,65. (bron, 2026)
Afwijken van het omgevingsplan (leges): Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit (limitatieve lijst kruimelachtige gevallen, o.a. bijbehorend bouwwerk tot 150 m2 en max 5 m hoog, gebruikswijziging bouwwerken waarbij aantal woningen gelijk blijft): EUR 1.092,90. Overige (grote) buitenplanse omgevingsplanactiviteit: EUR 6.315,80 (art. 2.6.4). Een nieuwe woning buiten het omgevingsplan valt onder het tarief van EUR 6.315,80, plus de bouwactiviteitleges. (bron, 2026)
Parkeernorm vrijstaande woning: Koop vrijstaand (min-max, CROW 317, gemeente getypeerd als weinig stedelijk): centrum 1,4-2,2; overloopgebied 1,7-2,5; rest bebouwde kom 1,9-2,7; buitengebied 2,0-2,8 parkeerplaatsen per woning (Beleidsnota Parkeernormen 2018, bijlage 1). Let op: een ontwerpnota Parkeernormen 2026 (afgestemd op recentste CROW-richtlijnen) lag juni-juli 2026 ter inzage (gmb-2026-275269). (bron, 2018)
Minimale kavelmaat: niet gevonden - Twenterand kent geen gemeentebreed vastgelegd minimum kaveloppervlak voor kavelsplitsing binnen de kom; gezocht in CVDR (legesverordening, omgevingsplan CVDR696481), gemeenteblad-SRU (kavelsplitsing, woningsplitsing, inbreiding), Woonvisie 2022-2026 en Omgevingsvisie 1.0. Toetsing gaat per geval via het omgevingsplan (voormalige bestemmingsplannen per kern) en een conceptverzoek. Voor het buitengebied geldt via de Beleidsregels Erventransitie (2019) wel een concrete eis: circa 850-1.000 m2 te slopen landschapsontsierende bebouwing per compensatiewoning (afhankelijk van asbest). (bron, 2019)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Twenterand 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Twenterand voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Twenterand 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Woonvisie Twenterand 2022-2026 geeft 'maximaal ruimte voor het realiseren van inbreidingsplannen op korte termijn, zonder kwantitatieve kaders, maar wel met kwalitatieve toetsing aan de woningbehoefte'. De Omgevingsvisie stelt dat woningbouw bij voorkeur op inbreidingslocaties binnen de bebouwde kom plaatsvindt, maar de gemeente kiest bewust ook voor uitleglocaties omdat de kernen niet mogen 'verstenen' en het dorpse karakter behouden moet blijven. Specifiek kavelsplitsingsbeleid voor de kom ontbreekt; initiatieven worden per geval kwalitatief beoordeeld. In het buitengebied faciliteren de Beleidsregels Erventransitie (2019) extra woningen via schuren-voor-woning; in 2024 zijn veel vergunningen voor woningsplitsing in het buitengebied aangevraagd en verleend. (bron, 2022)

De gemeente adviseert om via het Omgevingsloket eerst een conceptverzoek (vooroverleg) in te dienen voordat een definitieve aanvraag wordt gedaan; het plan wordt dan getoetst op volledigheid en haalbaarheid (conceptverzoek EUR 359,10 in 2026). Complexere initiatieven worden besproken aan de omgevingstafel (EUR 716,00 per overleg). Beslistermijn omgevingsvergunning: in de meeste gevallen binnen 8 weken (reguliere procedure), eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure duurt 6 maanden, eveneens met 6 weken te verlengen. (bron)

Werkt de gemeente Den Ham mee?

Bij 44 kandidaat-percelen in Den Ham vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

Rutershoek (2026) — gmb-2026-376625
vergunning uit 2026 — gmb-2026-365824
vergunning uit 2023 — gmb-2023-558337
vergunning uit 2021 — gmb-2021-20548

Hoe zien de kansrijke percelen in Den Ham eruit?

De mediane kandidaat in Den Ham is 6.195 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 37% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 108 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 165 tussen 60 en 80.

Waar in Den Ham liggen de meeste kansen?

Vroomshoopseweg — 58 kansrijke percelen
Geerdijk — 53 kansrijke percelen
Bossinkkamp — 33 kansrijke percelen
Zomerweg — 33 kansrijke percelen
Daarleseweg — 30 kansrijke percelen
Lindrot — 28 kansrijke percelen
Achteres — 24 kansrijke percelen
Wittenbrink — 23 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Den Ham indicatief waard?

Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Den Ham en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².

Vrije breedte naast de woning (m) Kaveldiepte (m)

Kaveloppervlak 750 m² → indicatieve grondwaarde € 300.000 – € 412.500

Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Twenterand

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

zonnepark — Verleende omgevingsvergunning uitgebreide procedure, Postbus 12 7683ZG Den Ham, Zandwinplas Oosterweilanden (drijvend zonnepark) in Vriezenveen, Zandwinplas Oosterweilanden (drijve (2025-10-15, bron)
zonnepark — Gemeente Twenterand - verleende omgevingsvergunning, Zandwinplas Oosterweilanden (drijvend zonnepark) in Vriezenveen, het aanleggen van een drijvend zonnepark op de zandwinplas aan (2025-10-15, bron)
zonnepark — Ontwerpbesluit omgevingsvergunning met uitgebreide procedure, Energiehub Twenterand Mobiliteit oprichten van een voor het aanleggen van een drijvend zonnepark op de zandwinplas aan (2025-06-25, bron)
zonnepark — Verlenging beslistermijn omgevingsvergunning, het aanleggen van een drijvend zonnepark op de zandwinplas aan Bedrijventerrein Oosterweilanden, in Vriezenveen (2025-04-30, bron)
bedrijventerrein/logistiek — Voorgenomen grondverkoop bedrijventerrein Oosterweilanden fase 2, Vriezenveen (2025-03-17, bron)
zonnepark — Ingediende aanvraag uitgebreide omgevingsvergunning, Postbus 12 7683 ZG Den Ham, Zandwinplas Oosterweilanden (drijvend zonnepark) in Vriezenveen, Zandwinplas Oosterweilanden (drijv (2025-02-19, bron)
bedrijventerrein/logistiek — Voorgenomen grondverkoop bedrijventerrein Almeloseweg Oost in Vriezenveen (2025-02-19, bron)
bedrijventerrein/logistiek — Vastgesteld bestemmingsplan “Vroomshoop-Oost 3, bedrijventerrein” (2025-01-15, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Den Ham nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Twenterand: kosten & regels Twenterand · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Vroomshoop · Geerdijk · Daarle · Beerzerveld · Beerze · Daarlerveen · alle plaatsen

Cijfers zijn een indicatieve, geautomatiseerde voorselectie op basis van open data (Kadaster/PDOK, BAG, ruimtelijkeplannen.nl, officiële bekendmakingen) — geen juridisch of planologisch advies. Of splitsen mag, bepaalt de gemeente.
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro · Voorwaarden · Privacy