Kavel splitsen in Amstelveen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 23-10-2026 · tekst bijgewerkt 23-9-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Amstelveen: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 241 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Amstelveen op plek 121 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 395 percelen in Amstelveen: 85 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 62 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 37 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 211 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Amstelveen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Amstelveen.

Kavel splitsen in Amstelveen kost bij de gemeente Amstelveen minimaal € 2.321 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van de gemeente).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (voorfase, art. 2.4 Legesverordening Amstelveen 2026), tarief per fase: Regietafel €350,00; Intaketafel €1.500,00; Omgevingstafel Schetsplan €5.000,00; Omgevingstafel Voorlopig Ontwerp €5.000,00; Omgevingstafel Definitief Ontwerp €5.000,00 (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwen, art. 2.5): genormeerde leges per stuk of per m2 BVO volgens bijlage 2 'Genormeerde leges 2026'; staat het bouwwerk niet in bijlage 2, dan 2,03% van de vastgestelde bouwsom (excl. btw), minimum €250,00. Bouwtechnisch deel (art. 2.6): idem bijlage 2, anders 0,87% van de bouwsom, minimum €250,00. Percentageroute totaal dus 2,90% van de bouwsom voor een nieuwe woning; leges worden per activiteit opgeteld (art. 2.3) (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): €250,00 voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.9 lid 2), bovenop de leges voor het ruimtelijk en bouwtechnisch deel; alleen als de uitgebreide voorbereidingsprocedure (afd. 3.4 Awb) van toepassing is komt daar €14.260,00 bij (art. 2.43 lid 1 onder b); advies gemeenteraad €700,00 (art. 2.45) (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop, huis, vrijstaand: 1,1 pp per woning in zone A; 1,3 in zone B1; 1,6 in zone B2; 1,6 in zone C; 1,9 in zone D (Nota Parkeernormen Amstelveen 2021, bijlage 1 zoals gerectificeerd april 2023; bestaande parkeerplaatsen die vervallen moeten worden gecompenseerd) (bron, 2021)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - het Omgevingsplan gemeente Amstelveen (geconsolideerde versie geldig vanaf 13-01-2026) bevat geen gemeentebrede minimale kavel- of perceelsmaat bij splitsing; per locatie gelden de regels van het tijdelijk deel (oude bestemmingsplannen). Binnenplans/vergunningvrij mag het aantal woningen niet toenemen (art. 6.16 lid 2, voortzetting bruidsschat art. 22.23), dus een extra woning op een afgesplitst kavel vergt een BOPA of wijziging van het omgevingsplan (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Amstelveen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Amstelveen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Amstelveen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Amstelveen heeft geen expliciet kavelsplitsingsbeleid; een extra woning is binnenplans uitgesloten en loopt via maatwerk (omgevingstafel en BOPA). Woningsplitsing en verkamering zijn wel strak gereguleerd via de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2025: voor alle zelfstandige woonruimte in de gemeente geldt een vergunningplicht voor onttrekking en omzetting naar onzelfstandige woonruimten (max. 4 kamers, geen verhuur aan 5 of meer personen, min. 15 m2 gemeenschappelijke ruimte en min. 10 m2 per kamer; vergunning 5 jaar geldig). De raad onderbouwt dit met schaarste aan alle categorieen woningen in de hele gemeente; ook kent de verordening een verhuurvergunning opkoopbescherming. (bron, 2025)

De gemeente adviseert bij plannen die (mogelijk) afwijken van de regels eerst een omgevingsoverleg aan te vragen; dat verloopt in fasen (regietafel/intaketafel, schetsplan, voorlopig ontwerp) en de beoordeling van ingewikkelde plannen kan maximaal 26 weken duren. Op een formele aanvraag omgevingsvergunning beslist de gemeente binnen 8 weken (reguliere procedure), eenmaal te verlengen met 6 weken. (bron)

Wat het beleid van Amstelveen concreet betekent

Amstelveen heeft geen regeling voor het splitsen van een kavel. Het Omgevingsplan gemeente Amstelveen laat het aantal woningen op een perceel binnenplans niet toenemen; een extra woning op een afgesplitst deel vraagt dus altijd een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of een wijziging van het omgevingsplan, en de gemeente beoordeelt dat per geval. Wat wél sinds 16 juli 2025 vastligt, zijn de Beleidsregels bouwkundig splitsen. Tot die datum was het bouwkundig splitsen van een woning in Amstelveen verboden; nu kan het via een BOPA als:

• elke grondgebonden woning na de splitsing minimaal 60 m² meet, en een appartement minimaal 45 m²; de gemeente schrijft zelf dat daarmee vooral vrijstaande, twee-onder-een-kap- en hoekwoningen in aanmerking komen;
• elke nieuwe woning een eigen toegang krijgt naar de openbare weg, een pad daarnaartoe of een gemeenschappelijke verkeersruimte, dus niet door een andere woning;
• parkeren klopt: in gebieden met betaald parkeren komt er geen extra parkeervergunning als het niet op eigen terrein past, en daarbuiten kan alleen worden gesplitst bij een parkeerdruk onder 85% of met parkeren op eigen terrein. De norm voor een vrijstaande koopwoning loopt van 1,1 plaats in zone A tot 1,9 in zone D (Nota Parkeernormen 2021); vervallen parkeerplaatsen moeten worden gecompenseerd.

De voorfase is hier duur en gefaseerd: een regietafel kost € 350, de intaketafel € 1.500 en elke omgevingstafel daarna (schetsplan, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp) € 5.000; de gemeente noemt voor ingewikkelde plannen een beoordeling van maximaal 26 weken. De buitenplanse activiteit zelf is daarentegen goedkoop, € 250 in de reguliere procedure, bovenop bouwleges van 2,03% (ruimtelijk deel) en 0,87% (technisch deel) van de bouwsom; alleen in de uitgebreide procedure komt daar € 14.260 bij (legesverordening 2026). Een minimale kavelmaat staat nergens; per locatie gelden de regels van het oude bestemmingsplan in het tijdelijke deel van het omgevingsplan.

Werkt de gemeente Amstelveen mee?

Bij 241 kandidaat-percelen in Amstelveen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-236769
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-458252
• Maritsa (2026) — gmb-2026-453909
• Sportlaan (2026) — gmb-2026-475552

Zo ging het aan de Amsteldijk: een nieuwe woning naast een bestaand huis in vijf maanden

De bekendmakingen van Amstelveen laten zien dat een losse nieuwe woning naast een bestaand adres hier kan, maar tijd kost. Aan de Amsteldijk Zuid werd op 8 december 2025 een aanvraag ingediend voor het bouwen van een woning naast een bestaand nummer; op 8 mei 2026 kende de gemeente de vergunning toe, met een eigen huisnummer voor de nieuwe woning. In september 2026 volgde de bouwmelding. Aan de Amsteldijk Noord duurde een vrijstaande woning met bijgebouw ruim acht maanden (aanvraag 30 juli 2025, toegekend 13 april 2026). Aan de Handweg sloot de gemeente in november 2021 een overeenkomst tot kostenverhaal voor woningen achter twee bestaande adressen, in februari 2023 volgde de eerste aanvraag, en in augustus 2026 een nieuwe aanvraag voor een vrijstaande woning met bijgebouw op een nieuw huisnummer aan dezelfde straat. Niet elke aanvraag haalt het: aan de J.C. van Hattumweg werd een aanvraag voor een vrijstaande woning naast een bestaand adres in maart 2026 ingetrokken.

Het effect van de beleidsregels van 16 juli 2025 is in het Gemeenteblad direct zichtbaar. Een aanvraag om een woning aan De Vlaschaard bouwkundig te splitsen werd op 20 juni 2025 nog geweigerd. Daarna liep het anders: aan het Borssenburg werd een splitsing aangevraagd op 10 september 2025 en op 3 november 2025 toegekend (acht weken), aan de Kringloop in zes weken (1 december 2025, 9 januari 2026) en aan de Amsteldijk Zuid werd een woning in zes weken gesplitst in drie zelfstandige woonruimten (11 augustus, 22 september 2026).

Wat u hieruit kunt halen: het splitsen van een ruime woning is in Amstelveen sinds juli 2025 een kwestie van weken, een nieuwe woning op een afgesplitst kavel een kwestie van maanden, en de voorfase (omgevingsoverleg) komt daar nog vóór. Alle besluiten staan openbaar op officielebekendmakingen.nl; wij noemen hier bewust geen huisnummers.

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Amstelveen eruit?

De mediane kandidaat in Amstelveen is 3.110 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 20,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 38% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 137 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 77 tussen 60 en 80.

Waar in Amstelveen is de meeste ruimte?

• Noorddammerweg — 53 percelen met potentie
• Legmeerdijk — 37 percelen met potentie
• J.C. van Hattumweg — 35 percelen met potentie
• Amsteldijk Zuid — 34 percelen met potentie
• Amsteldijk Noord — 23 percelen met potentie
• Bovenkerkerweg — 21 percelen met potentie
• Ringdijk BP — 16 percelen met potentie
• Meerlandenweg — 14 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Amstelveen indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Amstelveen

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Amstelveen: 2.192 van de 16.768 woningen (13%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 6.344 (38%) voor 30 m² en 697 (4%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 26 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Amstelveen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving terinzagelegging vanwege het besluit tot gedeeltelijke intrekking van het voorkeursrecht Bedrijventerrein Amstelveen Zuid op grond van artikel 9.5 lid 1 van de Omgevin (2026-09-29, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving terinzagelegging vanwege het besluit tot het verlengen van het voorkeursrecht Bedrijventerrein Amstelveen Zuid op grond van artikel 9.4 lid 2 in samenhang met artikel (2026-09-29, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving terinzagelegging vanwege het voornemen tot het verlenging van het voorkeursrecht Bedrijventerrein Amstelveen Zuid op grond van artikel 9.4 lid 2 in samenhang met artik (2026-06-18, bron)
• asielopvang — Aanvraag vergunning toegekend voor het verlengen van de tijdelijke noodopvang t.b.v. opvang van vluchtelingen, Prof. E.M. Meijerslaan 8 en 10, 1183AV Amstelveen (2026-04-29, bron)
• infrastructuur — Verkeersbesluit gehandicaptenparkeerplaats op kenteken Alpen Rondweg (2026-04-13, bron)
• infrastructuur — Aanvraag ontheffing toegekend voor Wegwerkzaamheden op 14 april 2026, Groenelaan, tussen Alpen Rondweg, In de Wolken en de aansluiting rotonde Laan van de Helende Meesters (2026-04-07, bron)
• infrastructuur — Aanvraag ontheffing voor Wegwerkzaamheden op 14 april 2026, Groenelaan, tussen Alpen Rondweg, In de Wolken en de aansluiting rotonde Laan van de Helende Meesters (2026-03-12, bron)
• infrastructuur — Verkeersbesluit gehandicaptenparkeerplaats op kenteken Alpen Rondweg (2026-01-12, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Melding het bouwen van een distributiecentrum met bijbehorende kantoren en brug en het a, Veilmeesterweg 40 en 42, voorheen Veilmeesterweg (sectie O, nrs. 10315, 10458, 10314, 1061 (2025-10-16, bron)
• infrastructuur — Melding Kinderfestijn op 30 juli 2025, Alpen Rondweg 1A, 1186CV Amstelveen (2025-06-19, bron)

Zo pakt u het aan in Amstelveen

1. Omgevingsoverleg. De gemeente vraagt bij een plan dat afwijkt van het omgevingsplan eerst een omgevingsoverleg aan te vragen. Dat verloopt in fasen: regietafel (€ 350), intaketafel (€ 1.500) en daarna per fase een omgevingstafel voor schetsplan, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp (€ 5.000 per fase). Lever een situatietekening op schaal aan met de bestaande en de nieuwe perceelgrens, het bouwvlak, de ontsluiting en de parkeerplaatsen op eigen terrein, plus een korte toelichting. Voor ingewikkelde plannen noemt de gemeente maximaal 26 weken.
2. Splitsen van de woning zelf? Toets dan eerst aan de beleidsregels bouwkundig splitsen: minimaal 60 m² per grondgebonden woning, eigen toegang, parkeren geregeld. Past het, dan kan de aanvraag als BOPA direct via het Omgevingsloket; de casus hierboven laat zien dat dat in zes tot acht weken rond is.
3. Aanvraag en besluit. Dien de omgevingsvergunning in via het Omgevingsloket. Reguliere procedure: acht weken, eenmalig te verlengen met zes weken; daarna zes weken bezwaar. Leges: € 250 voor de buitenplanse activiteit plus 2,90% van de bouwsom (ruimtelijk en technisch deel samen, of de genormeerde bedragen uit bijlage 2 van de verordening); alleen bij de uitgebreide procedure komt er € 14.260 bij en bij een advies van de raad € 700.

Omdat de voorfase in Amstelveen per tafel wordt afgerekend, loont het om met een compleet plan aan de eerste tafel te komen. De SplitsCheck voor uw adres levert daarvoor de maten, het bestemmingsvlak en de besluiten uit uw straat. Het algemene processchema met kosten en doorlooptijden staat op vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Amstelveen: kosten & regels Amstelveen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Ouderkerk aan de Amstel · Aalsmeer · Uithoorn · Badhoevedorp · De Kwakel · Amsterdam · alle plaatsen