Kavel splitsen in Aalsmeer: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 23-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Aalsmeer: faciliterend · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 322 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Aalsmeer op plek 113 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 403 percelen in Aalsmeer: 113 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 113 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 16 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 161 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Aalsmeer

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Aalsmeer.

Kavel splitsen in Aalsmeer kost bij de gemeente Aalsmeer minimaal € 2.321 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van de gemeente).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (voorfase, art. 2.4 Legesverordening Aalsmeer 2026): Regietafel 350,00 euro; Intaketafel 1.500,00 euro; Omgevingstafel Schetsplan 5.000,00 euro; Omgevingstafel Voorlopig Ontwerp 5.000,00 euro; Omgevingstafel Definitief Ontwerp 5.000,00 euro. Per fase verschuldigd. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Genormeerde leges per m2 BVO (bijlage 2 'Genormeerde leges 2026', exb-2025-47795): vrijstaande woning 43,05 euro per m2 BVO, rijtjeswoning 26,80 euro per m2, 2-onder-1-kap/bungalow 47,65 euro per m2 (totaaltarief, verdeeld 70% ruimtelijk deel / 30% bouwtechnisch deel; afronding op 5 euro). Valt het bouwwerk niet onder de genormeerde tabel, dan: omgevingsplanactiviteit bouwen (ruimtelijk deel, art. 2.5) 1,89% van de bouwsom + bouwactiviteit (bouwtechnisch deel, art. 2.6) 0,81% van de bouwsom = samen 2,70%; minimumtarief 250,00 euro per onderdeel. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): 250,00 euro (art. 2.9 lid 2: buitenplanse omgevingsplanactiviteit), bovenop de overige verschuldigde leges. Bij toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure (afd. 3.4 Awb) komt daar 14.260,00 euro bij (art. 2.43 lid 1 onder b, niet-milieubelastende BOPA); advies van de gemeenteraad kost 700,00 euro extra (art. 2.45). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen zone-indeling: Aalsmeer maakt bewust geen onderscheid naar ligging binnen de gemeente. Autoparkeernorm naar woninggrootte (bijlage 1 Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016): woning groot (meer dan 140 m2) 2,2 pp per woning; woning middel (100-140 m2) 1,9 pp; woning klein (minder dan 100 m2) 1,5 pp. Een vrijstaande koopwoning valt doorgaans in de categorie groot: 2,2 pp per woning. (bron, 2016)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kaveloppervlakte in m2 gevonden. Voor de linten geldt het Lintenbeleid 3e herziening (raad 18-1-2024): een vrijstaande woning is alleen mogelijk bij een bouwperceelbreedte van minimaal 25 meter (gemeten ter hoogte van de voorgevelrooilijn), een dubbel woonhuis bij minimaal 40 meter; afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 meter, bouwdiepte hoofdgebouw maximaal 15 meter; opvullen van een gat in het lint met maximaal 3 woningen, mede afhankelijk van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol. Buiten de linten geen concreet gemeentebreed minimum aangetroffen (gezocht in CVDR, gemeenteblad en aalsmeer.nl). (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Aalsmeer 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Aalsmeer voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Aalsmeer 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Woonvisie 2024-2030 (raad 14-11-2024) zet naast nieuwbouw expliciet in op de bestaande voorraad: woningsplitsing, optoppen en mantelzorgwoningen, en stelt dat het huidige beleid deze ingrepen al grotendeels faciliteert. Verdichting van de bebouwingslinten is mogelijk binnen het toetsingskader van het Lintenbeleid (3e herziening 2024); de gemeente beweegt mee met verruimd provinciaal beleid om meer ruimte in en achter de linten te scheppen. Grote beperking is het Luchthavenindelingbesluit Schiphol: de LIB-contouren beperken nieuwbouwlocaties, al streeft de gemeente naar optimaal gebruik van de beperkte mogelijkheden binnen LIB 4- en 5-gebied. De gemeente voert faciliterend grondbeleid. (bron, 2024)

De gemeente adviseert bij plannen die afwijken van de regels eerst een (betaald) omgevingsoverleg aan te vragen, in maximaal drie fasen: regietafel/intaketafel (initiatief), omgevingstafel schetsplan en omgevingstafel voorlopig ontwerp; daarna volgt de formele aanvraag. Behandeltermijn omgevingsoverleg: complexe plannen maximaal 12 weken, eenvoudige plannen sneller. Op een aanvraag omgevingsvergunning wordt binnen 8 weken beslist, eenmaal te verlengen met 6 weken. (bron)

Werkt de gemeente Aalsmeer mee?

Bij 322 kandidaat-percelen in Aalsmeer vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• Hornweg (2026) — gmb-2026-408745
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-426693
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-394999
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-413526

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Aalsmeer eruit?

De mediane kandidaat in Aalsmeer is 1.447 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 14,7 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 33% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 218 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 84 tussen 60 en 80.

Waar in Aalsmeer is de meeste ruimte?

• Oosteinderweg — 62 percelen met potentie
• Aalsmeerderweg — 61 percelen met potentie
• Uiterweg — 38 percelen met potentie
• Hornweg — 33 percelen met potentie
• Legmeerdijk — 26 percelen met potentie
• Hoge Dijk — 23 percelen met potentie
• Stommeerkade — 23 percelen met potentie
• Burgemeester Hoffscholteweg — 22 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Aalsmeer indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Aalsmeer

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Aalsmeer: 1.857 van de 6.225 woningen (30%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 3.714 (60%) voor 30 m² en 675 (11%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 35 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Aalsmeer

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag vergunning toegekend voor het plaatsen van een goederenlift in een distributiecentrum, Ecuadorlaan 1, 1432DH Aalsmeer (2026-09-22, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag vergunningvrij voor het plaatsen van magazijnstellingen in bestaand gesprinklerd distributiecentrum, Ecuadorlaan 1, 1432DH Aalsmeer (2026-08-31, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag omgevingsvergunning voor het plaatsen van magazijnstellingen in bestaand gesprinklerd distributiecentrum, Ecuadorlaan 1, 1432DH Aalsmeer (2026-07-27, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag omgevingsvergunning voor het plaatsen van een goederenlift in een bedrijfshal/distributiecentrum, Ecuadorlaan 1, 1432DH Aalsmeer (2026-07-10, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag vergunning toegekend voor het bouwen van een distributiecentrum inclusief kantoor, Zuid-Afrikaweg 7, 1432DA Aalsmeer (2025-12-29, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de bestemming in het omgevingsplan van het afgesplitste deel van het gebouw van 'Bedrijventerrein met de functieaanduiding Tuince (2025-11-21, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Aalsmeer: kosten & regels Aalsmeer · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

De Kwakel · Uithoorn · Kudelstaart · Amstelveen · Rijsenhout · Badhoevedorp · alle plaatsen