Kavel splitsen in Zwaag: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Hoorn: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Zwaag op plek 651 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Hoorn

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Zwaag valt onder de gemeente Hoorn; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Hoorn.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (schetsplan/conceptverzoek/vooroverleg), artikel 2.4.1 tarieventabel: 25% van de leges zoals die bij een daadwerkelijke aanvraag om omgevingsvergunning voor het project zouden worden vastgesteld, met een minimumbedrag van 101,30 euro (a) en een maximumbedrag van 2500,00 euro (b). Voor behandelingen bij de Ruimtelijke Adviescommissie en/of behandeling van schetsplan/conceptverzoek/vooroverleg bij de Grote omgevingstafel geldt 100% in plaats van 25%; de Grote omgevingstafel is uitgezonderd van het maximumbedrag (c). Artikel 2.4.1.1: als daarna een aanvraag om omgevingsvergunning voor het uitgewerkte project in behandeling wordt genomen, worden de eerder geheven leges verrekend. Artikel 2.4.2: vergunningsvrij conceptverzoek 53,60 euro; vergunningsvrijverklaring/indicatie vergunningvrij bouwwerk 28,20 euro. Artikel 2.4.3: een verzoek via 'Verken uw idee' dat niet verder komt dan de intaketafel kost 0,00 euro. Artikel 2.5.1 Grote Omgevingstafel: eerste overleg 6.000,00 euro, elk volgend overleg 5.500,00 euro; bij een latere vergunningaanvraag worden deze leges verrekend met de artikelen 2.6.4, 2.6.6 en 2.6.8, met een minimaal verschuldigd bedrag van 1.579,00 euro. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Verordening Leges Fysieke Leefomgeving en Omgevingsvergunning gemeente Hoorn 2026; leges worden per activiteit gestapeld (artikel 2.3.2). TECHNISCH DEEL (artikel 2.6.2 bouwactiviteit, technisch): a. over het deel van de bouwkosten van 0 tot 2.500 euro: 158,00 euro; b. vanaf 2.500 tot 25.000 euro: 0,90%; c. vanaf 25.000 tot 50.000 euro: 0,75%; d. vanaf 50.000 euro: 0,60%; e. maximumbedrag 131.584 euro. RUIMTELIJK DEEL (artikel 2.6.4 bouwactiviteit omgevingsplan, binnenplanse omgevingsplanactiviteit): a. over het deel van de bouwkosten van 0 tot 2.500 euro: 7,20%; b. met een minimumbedrag van 158,00 euro; c. van 2.500 tot 25.000 euro: 2,40%; d. van 25.000 tot 50.000 euro: 2,13%; e. vanaf 50.000 euro: 1,70%; f. maximum 447.386,90 euro. Er is geen tarief per m2; alles is een percentage van de bouwkosten. Bijkomend: artikel 2.6.5 bodemgevoelige locatie waarbij de toelaatbare bodemkwaliteit moet worden beoordeeld: verhoging met 230,30 euro; artikel 2.6.7 advies Ruimtelijke Adviescommissie (welstand): 0,25% van de bouwsom per behandeling, minimum 79,00 euro, maximum 263,20 euro, en 101,30 euro voor elke nieuwe welstandstoets na eerder akkoord. Artikel 2.1.4: als de gemeentelijke normbouwkostenregeling erin voorziet en de opgegeven bouwkosten meer dan 10% afwijken, gelden de normbouwkosten (Regeling normbouwkosten Hoorn 2024, https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR728938) als grondslag. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6.6 (bouwactiviteit omgevingsplan, buitenplans): als een bouwactiviteit in strijd is met het omgevingsplan worden de leges onder 2.6.4 VERHOOGD met: a. over het deel van de bouwkosten vanaf 0 tot 2.500 euro: 421,10 euro; b. vanaf 2.500 tot 25.000 euro: 2,40%; c. vanaf 25.000 tot 50.000 euro: 2,13%; d. vanaf 50.000 euro: 1,70%; e. met een maximum van 16.295,40 euro. f. Bij toepassing van artikel 12.27a Besluit kwaliteit leefomgeving, waarbij voor de afwijkingen al een BOPA-vergunning is verleend, geldt in plaats daarvan het tarief van artikel 2.6.8. Artikel 2.6.8 (omgevingsplanactiviteit afwijken van regels): a. als binnen vastgesteld beleid kan worden afgeweken 421,10 euro; b. in overige gevallen 2.045,80 euro. Artikel 2.6.9 (uitgebreide voorbereidingsprocedure, bij de artikelen 2.6.4, 2.6.6 en 2.6.8): a. verhoging met 2.045,80 euro; b. uitgebreide procedure inclusief adviesrecht raad: verhoging met 3.565,30 euro. Artikel 2.6.10 (adviesrecht gemeenteraad bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit): verhoging met 1.519,40 euro. Ter vergelijking artikel 2.6.11: het in behandeling nemen van een aanvraag tot wijziging van het omgevingsplan kost 18.780,00 euro. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Parkeernormennota Hoorn, tabel 10 (hoofdfunctie wonen, gebaseerd op CROW-publicatie 317), categorie KOOP - Vrijstaand, eenheid per woning. De norm hangt af van de zone en van een klasse (laag / middenlaag / midden / middenhoog) die volgens tabel 9 wordt bepaald door het autobezit in de wijk en de parkeerdruk in de buurt. Centrum: 1,2 (laag) / 1,4 (middenlaag) / 1,6 (midden) / 1,8 (middenhoog). Schil-overloopgebied: 1,4 / 1,6 / 1,8 / 2,0. Rest bebouwde kom: 1,7 / 1,9 / 2,1 / 2,3. Het inbegrepen aandeel bezoekers is 0,3 parkeerplaats per woning (zit dus IN de norm). Blokker en Zwaag liggen blijkens figuur 1 (gebiedsindeling) volledig in de zone 'rest bebouwde kom', dus daar geldt 1,7 tot 2,3 parkeerplaats per vrijstaande koopwoning. Voor de woonfunctie in de binnenstad (binnen de gordels) mag conform raadsbesluit van 20 februari 2018 met een parkeernorm van nul worden gebouwd zolang de parkeerverordening met een plafond- en wachtlijstsysteem stuurt; de centrumnormen gelden alleen als daar niet meer met een 0-norm wordt gestuurd. Bij woningsplitsing moet volgens de Beleidsregels woningdelen, kamerverhuur en woningsplitsen gemeente Hoorn 2026 na splitsing aan de Parkeernormennota Hoorn of diens opvolger worden voldaan. (bron, 2019)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - gemeente Hoorn kent geen gemeentebrede minimale kavel- of perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: (1) de Beleidsregels woningdelen, kamerverhuur en woningsplitsen gemeente Hoorn 2026 (https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR757306/1) gaan uitsluitend over het splitsen van een BESTAANDE WONING, niet over het splitsen van een perceel, en stellen eisen aan gebruiksoppervlakte (GBO), niet aan perceeloppervlakte: minimale oppervlakte VOOR splitsing 100 m2 GBO in de binnenstad en 120 m2 GBO in overige gebieden; minimale oppervlakte van de nieuw te vormen woning NA splitsing 40 m2 GBO in de binnenstad en 50 m2 GBO in overige gebieden; maximaal twee zelfstandige woningen per bestaande woning; toegang tot elke woning via de voor- of zijgevel; berging minimaal 5 m2 GBO (woning groter dan 50 m2) of 1,5 m2 GBO (woning kleiner dan 50 m2); (2) de Erfbebouwingsnorm / het kruimelgevallenbeleid (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-114658.html) regelt alleen bijbehorende bouwwerken (onder meer niet meer dan 50% van het zijerf, of maximaal 50 m2 als de zone groter is dan 100 m2) en stelt geen minimum perceeloppervlak; (3) de gemeentelijke pagina over het omgevingsplan (https://www.hoorn.nl/omgevingsplan) verwijst voor de locatiegebonden regels naar Regels op de kaart, waar per (voormalig) bestemmingsplan bouwvlakken en maatvoering gelden. De minimale kavelmaat is in Hoorn dus locatieafhankelijk en staat in het omgevingsplan, niet in generiek gemeentelijk beleid. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Hoorn 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Hoorn voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Hoorn 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Hoorn heeft geen apart kavelsplitsingsbeleid, maar wel expliciet en recent beleid voor het splitsen van bestaande woningen: de Beleidsregels woningdelen, kamerverhuur en woningsplitsen gemeente Hoorn 2026 (vastgesteld 10 februari 2026, geldend vanaf 20 februari 2026) staan splitsing in maximaal twee zelfstandige woningen toe via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, mits wordt voldaan aan minimale GBO-maten (100 of 120 m2 voor splitsing, 40 of 50 m2 na splitsing), bergings-, ontsluitings- en parkeereisen. De gemeente weigert splitsing in bedrijfswoningen, nieuwbouwwoningen met zelfbewoningsplicht, bijbehorende bouwwerken en aan de historische linten Dorpsstraat, Koewijzend, Bangert, Westerblokker, De Hulk, Keern en Lageweg, wat juist de lintbebouwing in Blokker en Zwaag grotendeels uitsluit. In de binnenstad is woningsplitsing bij de bestemmingen Centrum 1, Centrum 2 en Gemengd al rechtstreeks in het omgevingsplan toegestaan, en bij de bestemming Wonen bestaat een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Regionaal is het uitgangspunt uit het Afwegingskader Wonen Westfriesland dat woningbouw primair binnenstedelijk plaatsvindt en dat voor landelijke locaties eerst moet worden aangetoond dat inbreidings- of transformatielocaties geen passend alternatief zijn; kleine plannen worden niet langs het regionale afwegingskader gelegd. (bron, 2026)

Ja, Hoorn adviseert vooroverleg: op de gemeentelijke pagina over de omgevingsvergunning wijst de gemeente op het conceptverzoek waarbij zij vooraf meekijkt of u in aanmerking komt voor een vergunning; dat kost 25% van de latere vergunningleges (minimaal 101,30 euro) en wordt bij een latere aanvraag verrekend. Voor grotere plannen loopt het traject via 'Verken uw idee' in het Omgevingsloket (in 2026 gratis tot en met de intaketafel), daarna een intaketafel die beoordeelt of het initiatief past bij de omgevingsvisie, gevolgd door een intentieovereenkomst en vervolgens de omgevingstafel (die elke 3 weken bijeenkomt, met maximaal drie behandelingen per initiatief) of een projectmatige aanpak, en tot slot een anterieure overeenkomst voor de vergunningaanvraag. Behandeltermijnen voor de vergunning zelf: bij een veelvoorkomende aanvraag beslist de gemeente binnen 8 weken, bij bijzondere situaties (uitgebreide procedure) binnen 26 weken, met daarna 6 weken bezwaartermijn voor belanghebbenden. (bron)

Werkt de gemeente Zwaag mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Zwaag vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Zwaag eruit?

De mediane kandidaat in Zwaag is 1.620 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 15,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 66% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 56 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 23 tussen 60 en 80.

Waar in Zwaag liggen de meeste kansen?

• Dorpsstraat — 61 kansrijke percelen
• Keern — 12 kansrijke percelen
• de Oude Veiling — 7 kansrijke percelen
• Baccarastraat — 6 kansrijke percelen
• Bangert — 6 kansrijke percelen
• Berkmergouw — 6 kansrijke percelen
• Hoge Weere — 5 kansrijke percelen
• Kerkelaan — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Zwaag indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Hoorn

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• windenergie — Windmolen 88 VERLEENDE OMGEVINGSVERGUNNING reguliere procedure (2025-05-28, bron)
• windenergie — Windmolen 88 INGEDIENDE AANVRAAG OMGEVINGSVERGUNNING (2025-05-09, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Zwaag nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Hoorn: kosten & regels Hoorn · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Zwaagdijk-West · Blokker · Hoorn · Nibbixwoud · Oosterblokker · Wognum · alle plaatsen