Kavel splitsen in Werkhoven: wat kan er?
In het kort: woonbeleid gemeente Bunnik: faciliterend · principeverzoek: Vooroverleg/conceptaanvraag: indicatie of een project onder de Omgevingswet vergunbaar is 1.751,55 euro · 17 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.
• 61 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing
• waarvan 29 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 17 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving
Daarmee staat Werkhoven op plek 1256 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.
Kosten en regels in de gemeente Bunnik
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Werkhoven valt onder de gemeente Bunnik; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Bunnik.
Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.
Ja-mits-benadering en expliciete inzet op inbreiding en circa 4.300 nieuwe woningen, maar geen vastgelegd splitsingskader en relatief hoge leges (bijna 3% technisch plus bijna 3% ruimtelijk, plus dure BOPA).
De tarieven
- Principeverzoek (leges): Vooroverleg/conceptaanvraag: indicatie of een project onder de Omgevingswet vergunbaar is 1.751,55 euro (2.2.1.1). Vooroverleg dat alleen op een bouwactiviteit ziet: 225,50 euro bij bouwkosten tot 30.000 euro, 526,30 euro bij 30.000 euro of meer. Extra doorbelasting van externe adviezen, ketenpartners en aantoonbare begeleidingskosten mogelijk na kostenraming (5 werkdagen kosteloos intrekken). Geen verrekening van het vooroverleg met latere vergunningleges in de tarieventabel. (bron, 2026)
- Tariefmodel voorfase: gratis — de voorfase kost (vrijwel) niets
- Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Bouwactiviteit (technisch deel, 2.3.1.1): 2,99% van de bouwkosten tot 20 miljoen euro; daarboven 600.000 euro plus 1,73% over het meerdere. Omgevingsplanactiviteit bouw/gebruik (ruimtelijk deel, 2.3.1.1.1): eveneens 2,99% tot 20 miljoen (zelfde staffel). Beide bedragen stapelen wanneer technisch en ruimtelijk deel nodig zijn; bij 300.000 euro bouwkosten is dat circa 2 x 8.970 = circa 17.940 euro, exclusief welstand (MooiSticht) en constructietoets (268,30 tot 1.614,05 euro naar bouwkosten). (bron, 2026)
- Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (2.3.3.3): 7.556,75 euro vermeerderd met 0,5% van de bouwkosten, maximum 43.500 euro. Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit (2.3.3.3.1): vast 1.799,00 euro; definitie via Beleidsregel kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit gemeente Bunnik (college november 2024). Afwijking gebruiksregels zonder bouwactiviteit: 2.570,00 euro. Extra kosten voor beoordeling onderbouwing kunnen worden doorbelast. (bron, 2026)
- Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen parkeernota of parkeerregeling in de CVDR van gemeente Bunnik (zoekopdracht title any 'parkeer' levert nul treffers). De gemeente volgt daarmee de CROW-kencijfers; voor een vrijstaande koopwoning in weinig stedelijk gebied is dat circa 2,0 tot 2,4 parkeerplaats per woning. (bron, 2026)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen kavelsplitsingsbeleid of perceelsminimum in de CVDR; zoekopdrachten op 'splits' en 'woon' geven nul geldende regelingen naast de omgevingsvisie en het omgevingsplan (bron, 2026)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Bunnik 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Bunnik voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Bunnik 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Omgevingsvisie Bunnik 2040 (CVDR757888) kiest voor stapsgewijze groei met circa 4.300 woningen, compacte bouw via inbreiding, transformatie en uitbreiding, en een 'Ja-mits-benadering': medewerking in principe, mits het plan past bij de uitgangspunten. Zwaartepunt bij Kersenweide en de stationsomgeving; in het buitengebied beperkt toestaan van nieuwe bebouwing en maatwerk bij herbestemming van vrijkomende agrarische bebouwing. Geen specifiek kavelsplitsingsbeleid in de CVDR. (bron, 2026)
De legesverordening regelt omgevingsoverleg/vooroverleg als betaalde voorfase (1.751,55 euro of lager bij pure bouwconcepten). Initiatiefnemers toetsen plannen aan de omgevingsvisie; de gemeente hanteert ja-mits en verwacht dat initiatiefnemers zelf draagvlak en participatie organiseren. Welstandstoets loopt via MooiSticht. (bron)
Werkt de gemeente Werkhoven mee?
Bij 17 kandidaat-percelen in Werkhoven vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:
- vergunning uit 2025 — gmb-2025-121911
- vergunning uit 2024 — gmb-2024-317699
- vergunning uit 2024 — gmb-2024-295858
- Nieuwe Hanenweg (2024) — gmb-2024-283029
Hoe zien de kansrijke percelen in Werkhoven eruit?
De mediane kandidaat in Werkhoven is 10.595 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 43% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 17 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 12 tussen 60 en 80.
Waar in Werkhoven liggen de meeste kansen?
- Achterdijk — 16 kansrijke percelen
- Herenstraat — 12 kansrijke percelen
- Hollendewagenweg — 9 kansrijke percelen
- Leemkolkweg — 8 kansrijke percelen
- Molenspoor — 5 kansrijke percelen
- Ambachtstraat — 4 kansrijke percelen
- De Curtis — 4 kansrijke percelen
- Graaf van Lynden van Sandenburgweg — 4 kansrijke percelen
Straatniveau; nooit individuele woningen.
Wat is een extra kavel in Werkhoven indicatief waard?
Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Werkhoven en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².
Kaveloppervlak 750 m² → indicatieve grondwaarde € 300.000 – € 412.500
Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?
Geplande ontwikkelingen in gemeente Bunnik
Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.
- asielopvang — Afgehandelde omgevingsvergunning, realiseren tijdelijke opvanglocatie, Regulierenring 4 en 22 in Bunnik (2025-01-24, bron)
- asielopvang — Nieuwe aanvraag omgevingsvergunning, tijdelijke opvanglocatie COA, Regulierenring 4 en 22 in Bunnik (2024-10-28, bron)
Hoe werkt kavelsplitsing?
Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.
Is uw perceel geschikt?
Benieuwd hoe uw eigen perceel in Werkhoven ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.
Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?
Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Werkhoven nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).
Meer weten?
De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.
Leges en beleid van Bunnik: kosten & regels Bunnik · alle 342 gemeenten.
Kavel splitsen in andere plaatsen
't Goy · Odijk · Driebergen-Rijsenburg · Schalkwijk · Cothen · Houten · alle plaatsen
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro · Voorwaarden · Privacy