Kavel splitsen in Cothen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 23-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Wijk bij Duurstede: neutraal · principeverzoek: Legesverordening 2026, tarieventabel hoofdstuk 2, paragraaf 2.2 Voorfase, artikel 2.4 Vooroverleg: · 50 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Cothen op plek 966 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 100 percelen in Cothen: 16 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 4 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 28 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 52 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Wijk bij Duurstede

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Cothen valt onder de gemeente Wijk bij Duurstede; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Wijk bij Duurstede.

Kavel splitsen in Cothen kost bij de gemeente Wijk bij Duurstede minimaal € 18.126 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Wijk bij Duurstede).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Legesverordening 2026, tarieventabel hoofdstuk 2, paragraaf 2.2 Voorfase, artikel 2.4 Vooroverleg: (1) voor een beoordeling aan de intaketafel, per beoordeling met korte rapportage: EUR 446,00; (2) voor een vooroverleg over een concept-aanvraag voor een buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA), als bedoeld in artikel 2.1: EUR 3.569,00. Beide tarieven worden vermeerderd met de kosten die een externe adviseur aan de gemeente in rekening brengt (inschatting wordt vooraf meegedeeld) en zijn niet van toepassing als kostenverhaal op andere wijze is overeengekomen. Artikel 2.52 geeft 100% vermindering van de op grond van artikel 2.4 lid 2 geheven leges (dus het BOPA-vooroverlegtarief van EUR 3.569,00) als daarna een omgevingsvergunning voor dezelfde activiteit wordt aangevraagd. De intaketafel leidt volgens de begripsbepaling in artikel 2.1 tot 'een ambtelijk standpunt over de wenselijkheid en de haalbaarheid van een voorgenomen initiatief met een korte inventarisatie van de eventuele knelpunten'. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Legesverordening 2026, paragraaf 2.3. Artikel 2.5 Bouwactiviteit (bouwtechnische deel): a. bouwkosten minder dan EUR 500.000: 2,65% van de bouwkosten, met een minimum van EUR 128,00; b. bouwkosten EUR 500.000 tot EUR 5.000.000: EUR 13.250,00 vermeerderd met 2,34% van het meerdere boven EUR 500.000; c. bouwkosten EUR 5.000.000 of meer: EUR 118.550,00 vermeerderd met 1,87% van het meerdere, met een maximum van EUR 186.150,00. Artikel 2.6 lid 1 Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit (ruimtelijke deel) kent exact dezelfde staffel (2,65% onder EUR 500.000, minimum EUR 128,00), maar op grond van artikel 2.6 lid 2 wordt dit ruimtelijke deel NIET in rekening gebracht als voor dezelfde bouwactiviteit zowel de vergunning van artikel 2.5 als die van artikel 2.6 lid 1 nodig is en beide gelijktijdig zijn aangevraagd. Rekenvoorbeeld nieuwe woning met bouwkosten EUR 300.000: 2,65% = EUR 7.950,00 (technisch + ruimtelijk samen, mits gelijktijdig aangevraagd). Er is geen tarief per m2. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Legesverordening 2026, artikel 2.6 lid 3: bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het tarief van artikel 2.5/2.6 verhoogd met: (a) voor gevallen uit bijlage A (binnenplanse omgevingsplanactiviteiten en de gevallen uit het gemeentelijk Beleid planologische afwijkingen onder de Omgevingswet), naar bouwsom: EUR 372,00 (EUR 0 tot 10.000), EUR 818,00 (EUR 10.000 tot 100.000), EUR 1.636,00 (EUR 100.000 tot 200.000), EUR 3.272,00 (EUR 200.000 tot 500.000), EUR 6.544,00 (EUR 500.000 tot 1.000.000), EUR 9.816,00 (EUR 1.000.000 tot 2.500.000), EUR 13.088,00 (EUR 2.500.000 of meer); (b) voor overige BOPA's naar impactcategorie uit bijlage B: zeer geringe impact EUR 5.651,00; geringe impact EUR 7.138,00; matige impact EUR 10.112,00; grote impact EUR 13.088,00; zeer grote impact EUR 15.912,00, telkens vermeerderd met externe advieskosten. Bijlage B deelt in naar bouwsom: zeer gering = onder EUR 50.000 (of gebruiksoppervlakte onder 100 m2); gering = EUR 50.000 tot 250.000 (100-300 m2); matig = EUR 250.000 tot 750.000 (300-750 m2); groot = EUR 750.000 tot 2.000.000 (750-2.000 m2); zeer groot = EUR 2.000.000 of meer (2.000 m2 of meer). Artikel 2.6 lid 4: is de BOPA-aanvraag niet voorafgegaan door vooroverleg over een concept-aanvraag, dan wordt het BOPA-bedrag verhoogd met EUR 2.379,00; dat opslagtarief geldt niet voor bijlage A-gevallen met bouwkosten tot EUR 500.000,00. Een nieuwe woning op een afgesplitst perceel valt niet onder bijlage A en dus onder de impactcategorieen van bijlage B (bij een bouwsom van circa EUR 300.000 dus 'matige impact': EUR 10.112,00 bovenop de bouwleges). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geactualiseerde nota parkeernormen Wijk bij Duurstede 2024, tabel 2 'parkeernormen wonen' (deze tabel staat in de CVDR-publicatie uitsluitend als JPG-afbeelding; waarden zijn visueel uitgelezen uit de originele afbeelding). De norm per woning is de optelling van bewonersdeel en bezoekersdeel; het bezoekersdeel is in alle zones 0,2 per woning. Een vrijstaande koopwoning valt onder de categorie 'grondgebonden woningen (m.u.v. sociale huur)', ingedeeld naar gebruiksoppervlak, met per zone (binnenstad en singel / overig bebouwde kom / buiten bebouwde kom) de bewonersnorm: kleiner dan 50 m2 gbo 1,4 / 1,5 / 1,7; 50 tot 100 m2 gbo 1,5 / 1,6 / 1,8; 100 tot 125 m2 gbo 1,6 / 1,7 / 1,9; 125 tot 150 m2 gbo 1,7 / 1,8 / 2,0; groter dan 150 m2 gbo 1,9 / 2,0 / 2,2. Een ruime vrijstaande woning (groter dan 150 m2 gbo) komt daarmee op 2,1 (binnenstad en singel), 2,2 (overig bebouwde kom) of 2,4 (buiten bebouwde kom) parkeerplaatsen per woning. Zone-indeling: Centrum = binnenstad Wijk bij Duurstede met als buitengrens de Singel; Rest bebouwde kom = rest van de kern Wijk bij Duurstede plus de kernen Cothen en Langbroek; Buitengebied = alle overige gebieden. Bij inzet van een mobiliteitsconcept mag het bewonersdeel met maximaal 0,1 parkeerplaats per woning worden verlaagd. Rekeneenheden eigen terrein (tabel 4): garage met enkele oprit 1,0; garage met lange oprit 1,3; garage met dubbele oprit 1,8. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - de gemeente kent geen algemene minimale kavel- of perceelsmaat voor woningbouw. Gecontroleerd: Omgevingsplan gemeente Wijk bij Duurstede (geen begrip minimale perceelsoppervlakte/perceelsbreedte), Beleid planologische afwijkingen onder de Omgevingswet (CVDR739976), Legesverordening 2026 en Woonvisie 2021-2030. In plaats van een kavelmaat stuurt het omgevingsplan gebiedsgericht via artikel 5.43 (beoordelingsregels hoofdgebouw): in het gebied 'hoofdgebouw bouwen buiten bouwvlak-verboden' is het verboden een hoofdgebouw buiten een bouwvlak te bouwen; het aantal wooneenheden is niet meer dan aangegeven met de omgevingsnorm 'aantal wooneenheden'; en de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens van de niet-aaneengebouwde zijde is niet minder dan de omgevingsnorm 'afstand hoofdgebouw tot zijperceelgrens'. Verder gelden per locatie de omgevingsnormen 'breedte hoofdgebouw', 'goothoogte/bouwhoogte hoofdgebouw', 'inhoud hoofdgebouw' en 'bebouwingspercentage bouwvlak hoofdgebouw'; die waarden verschillen per locatie op de kaart. Voor woningen in het gebied 'parkeerplaats realiseren-gebod' geldt bovendien: per perceel minimaal een parkeerplaats van tenminste 3 x 5 meter realiseren en in stand houden. Praktisch gevolg: een extra woning op een afgesplitst perceel overschrijdt vrijwel altijd het bouwvlak en/of de norm 'aantal wooneenheden' en vereist dus een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Wijk bij Duurstede 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Wijk bij Duurstede voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Wijk bij Duurstede 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Woonvisie 2021-2030 zet in op inbreiding en verdichting, maar constateert ook dat Wijk bij Duurstede 'volgens plan binnen vijf jaar volledig klaar is met binnenstedelijk bouwen' en dat inbreiding regelmatig tot bezwaren van omwonenden leidt; verdere groei wordt vooral buiten de rode contour gezocht. Over splitsing is de visie expliciet voorwaardelijk: 'Woningsplitsing / verkamering mag alleen na toetsing vooraf, waarbij leefbaarheid en (parkeer)overlast redenen kunnen zijn om dergelijke verzoeken af te wijzen', met de suggestie om hiervoor eventueel geen leges te heffen omdat dat drempelverlagend werkt. De Omgevingsvisie Stedelijk Gebied bevestigt die lijn: er wordt verdicht in de bestaande bebouwde omgeving 'daar waar het mogelijk en verantwoord is', maar 'inbreiden mag niet ten koste gaan van de groene woonkwaliteiten van Wijk', waardoor de binnenstedelijke bouwcapaciteit bewust wordt beperkt. Kleinschalige toevoeging is bestuurlijk laagdrempelig gehouden: de raad heeft zijn bindend adviesrecht bij BOPA's beperkt tot woningbouw binnen de bebouwde kom van Cothen, Langbroek en Wijk bij Duurstede waarbij meer dan 2 woningen worden gerealiseerd, met als uitzondering het beschermd stads- of dorpsgezicht waar altijd bindend adviesrecht geldt. (bron, 2021)

De gemeente kent een formele voorfase met twee smaken (Legesverordening 2026, artikel 2.4, https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR749741/2): een beoordeling aan de intaketafel (EUR 446,00, levert een ambtelijk standpunt over wenselijkheid en haalbaarheid met een korte knelpunteninventarisatie) en, voor initiatieven die alleen via een BOPA kunnen, een vooroverleg over een concept-aanvraag (EUR 3.569,00), waarin de concept-aanvraag ambtelijk en bij ketenpartners wordt getoetst. Vooroverleg is formeel vrijwillig - de gemeentelijke pagina noemt het 'een informeel en informatief gesprek' via team Bouwen - maar wordt financieel sterk gestuurd: zonder voorafgaand vooroverleg gaat er EUR 2.379,00 bovenop de BOPA-leges, terwijl het vooroverlegtarief bij een aansluitende aanvraag voor 100% wordt verrekend (artikel 2.52). Besluittermijnen op de aanvraag zelf: reguliere procedure 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen; uitgebreide procedure 26 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen; voor de voorfase noemt de gemeente geen wettelijke termijn. Bij elke vergunningaanvraag moet de initiatiefnemer aangeven of en hoe aan participatie is gedaan, anders wordt de aanvraag niet in behandeling genomen; participatie is verplicht bij de BOPA-categorieen waarvoor ook bindend advies van de raad nodig is (meer dan 2 woningen binnen de bebouwde kom, of elk plan in het beschermd stads- of dorpsgezicht). (bron)

Werkt de gemeente Wijk bij Duurstede mee?

Bij 50 kandidaat-percelen in Cothen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-392125
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-191400
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-325924
• vergunning uit 2019 — stcrt-2019-70267

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Cothen eruit?

De mediane kandidaat in Cothen is 11.700 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 40% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 20 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 25 tussen 60 en 80.

Waar in Cothen is de meeste ruimte?

• Trechtweg — 17 percelen met potentie
• Graaf van Lynden van Sandenburgweg — 15 percelen met potentie
• Groenewoudseweg — 14 percelen met potentie
• Ossenwaard — 12 percelen met potentie
• Smidsdijk — 11 percelen met potentie
• Wijkersloot — 11 percelen met potentie
• Bredeweg — 9 percelen met potentie
• Nachtdijk — 7 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Cothen indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Cothen

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Cothen: 349 van de 989 woningen (35%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 638 (65%) voor 30 m² en 139 (14%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 38 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Wijk bij Duurstede

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Aanvraag vergunning voor een tijdelijke noodopvang bij sporthal Mariënhoeve aan Lekdijk Oost 15a te Wijk bij Duurstede (2026-06-18, bron)
• asielopvang — Toestemming voor een tijdelijke noodopvang voor asielzoekers op sportpark Mariënhoeve aan Lekdijk Oost 15a te Wijk bij Duurstede (2026-06-17, bron)
• zonnepark — Toestemming voor het wijzigingen van Zonnepark Wijkersloot aan Kanaal Noord 31T te Wijk bij Duurstede (2026-04-09, bron)
• zonnepark — Verlenging beslistermijn voor het wijzigingen van het Zonnepark Wijkersloot aan Kanaal Noord 31T te Wijk bij Duurstede (2026-03-26, bron)
• zonnepark — Aanvraag vergunning voor het wijzigen van het Zonnepark Wijkersloot aan Kanaal Noord 31T te Wijk bij Duurstede (2026-02-05, bron)
• zonnepark — Vaststelling afwijking bestemmingsplan (Wabo uitgebreide voorbereidingsprocedure) Dwarsdijkse Zonneweide, Cothen - Zaaknummer 554570 (2025-04-03, bron)
• zonnepark — Afwijking bestemmingsplan (Wabo uitgebreide voorbereidingsprocedure) Dwarsdijkse Zonneweide, Cothen (2024-12-05, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Cothen ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Wijk bij Duurstede: kosten & regels Wijk bij Duurstede · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Wijk Bij Duurstede · Langbroek · Werkhoven · Ravenswaaij · Doorn · Driebergen-Rijsenburg · alle plaatsen