Kavel splitsen in Valthe: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 21-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Borger-Odoorn: neutraal · principeverzoek: Conceptverzoek · 69 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Valthe op plek 734 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 133 percelen in Valthe: 55 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 11 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 10 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 57 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Borger-Odoorn

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Valthe valt onder de gemeente Borger-Odoorn; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Borger-Odoorn.

Kavel splitsen in Valthe kost bij de gemeente Borger-Odoorn minimaal € 7.635 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Borger-Odoorn).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek (heet onder de Omgevingswet niet meer vooroverleg): 287,50 euro (art. 2.2.1 sub a). Hernieuwde beoordeling conceptverzoek: 287,50 euro. Kleine Omgevingstafel: 1.181,60 euro. Grote Omgevingstafel: 2.363,25 euro. Verklaring vergunningsvrij bouwen: 126,50 euro. Wordt binnen een jaar na het antwoord alsnog een omgevingsvergunning aangevraagd, dan wordt 50% van het conceptverzoektarief in mindering gebracht op de vergunningleges (art. 2.14.1). Definitie in art. 1: een verzoek tot het verkrijgen van een indicatie of een voorgenomen project dat niet past binnen het (tijdelijke) omgevingsplan vergunbaar is of op medewerking kan rekenen. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse tarieven die bij een nieuwe woning allebei gelden. Bouwtechnisch deel (art. 2.3.1): 1,67% van de bouwkosten onder 25.000 euro (minimum 121,70 euro); 0,83% vanaf 25.000 euro, met minimumtarieven 419,75 euro (25.000-50.000), 425,35 euro (50.000-200.000), 1.701,50 euro (200.000-500.000), 4.253,85 euro (500.000-1.000.000) en 8.507,50 euro (vanaf 1.000.000), maximum 106.346,00 euro. Ruimtelijk deel, omgevingsplanactiviteit bouwen (art. 2.3.2): 3,89% onder 25.000 euro (minimum 121,70 euro); 1,97% vanaf 25.000 euro, met minimumtarieven 974,85 euro (25.000-50.000), 986,60 euro (50.000-200.000), 3.946,60 euro (200.000-500.000), 9.866,50 euro (500.000-1.000.000) en 19.733,10 euro (vanaf 1.000.000), maximum 106.346,25 euro. Rekenvoorbeeld vrijstaande woning met 300.000 euro bouwkosten: 2.490,00 euro technisch plus 5.910,00 euro ruimtelijk = 8.400,00 euro, exclusief welstandsadvies (tarief volgens bijlage 1, art. 2.13.6), beoordeling onderzoeksrapporten (210,55 euro per rapport, art. 2.13.3) en een eventuele BOPA. Aanvraag na aanvang van de bouw: leges plus 50%, minimaal 360,65 euro (art. 2.13.1). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit: 5.626,30 euro (art. 2.4.1 sub c). Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit uit bijlage 2: 441,40 euro (art. 2.4.1 sub b). Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: 287,50 euro (art. 2.4.1 sub a). Wordt afdeling 3.4 Awb toegepast op een niet-milieubelastende BOPA, dan komt daar op grond van art. 2.13.2 nog eens 5.626,30 euro bovenop. Wijzigen van het omgevingsplan: 6.116,70 euro (art. 2.12.6), tenzij kostenverhaal anders is overeengekomen. LET OP voor kavelsplitsing: bijlage 2 kent geen categorie voor een extra woning. Categorie 1 gaat uitsluitend over een bijbehorend bouwwerk en categorie 8 eist uitdrukkelijk bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten. Een nieuwe woning op een afgesplitste kavel valt daardoor nooit onder het goedkope tarief van 441,40 euro maar altijd onder de volle 5.626,30 euro, bovenop de bouwleges. Andersom valt inpandige woningsplitsing binnen de bebouwde kom (geen toename van oppervlakte of volume) wel onder categorie 8 en dus onder 441,40 euro; buiten de bebouwde kom geldt categorie 8 alleen voor logies voor werknemers of opvang van vreemdelingen, zodat inpandige splitsing in het buitengebied weer op 5.626,30 euro uitkomt. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen parkeernota en geen gemeentelijk cijfer per woningtype, dus ook geen vast getal voor een vrijstaande koopwoning. Het Gemeentelijk verkeer- en vervoersplan 2019-2029 bepaalt: nieuwe voorzieningen voorzien in hun eigen parkeerbehoefte en mogen niet leiden tot een parkeertekort in de omgeving; de parkeerbehoefte wordt berekend aan de hand van de meest actuele parkeerkencijfers van het CROW, waarbij vanwege het landelijke karakter van de gemeente de MAXIMALE kencijfers moeten worden gehanteerd; een lagere norm kan alleen in overleg en met voldoende motivering. Er is geen betaald parkeren en dat komt er ook niet. De Beleidsregel Woningsplitsing 2026 herhaalt dit voor splitsingsinitiatieven: parkeren op eigen terrein, berekend volgens actuele CROW-parkeercijfers met de maximale waarden, en de initiatiefnemer levert een tekening met de parkeeroplossing aan. Ook de Beleidsregel Tijdelijke woning op eigen erf 2026 verwijst naar de actuele CROW-normen met parkeren op eigen terrein. Volgt dus CROW, geen eigen nota. (bron, 2022)
• Minimale kavelmaat: Geen algemene minimale kavelmaat en geen minimale perceelsoppervlakte in gemeentelijk beleid. De Beleidsregel Woningsplitsing gemeente Borger-Odoorn (in werking 17 februari 2026) stelt alleen eisen aan de woning, niet aan het perceel: het te splitsen gebouw moet een zelfstandige woning en het hoofdgebouw zijn op grond met een woonbestemming (geen bedrijfs- of recreatiewoning); de woning is minimaal 15 jaar oud volgens de BAG; splitsen mag van een woning naar maximaal vier zelfstandige woningen; de te splitsen woning heeft minimaal 150 m2 gebruiksoppervlakte; na splitsing heeft iedere woning minimaal 60 m2 gebruiksoppervlakte met een gemiddelde van ten minste 75 m2; splitsing moet inpandig plaatsvinden en uitbreiding van het bebouwd oppervlak om aan die maten te voldoen is niet toegestaan. Verder: geen nieuwe bijbehorende bouwwerken na splitsing behalve vergunningsvrij of al planologisch toegestaan, geen verandering van het straatbeeld en geen schuttingen of hoge erfafscheidingen aan de straatzijde, een extra in- of uitrit alleen per perceel bij kadastrale splitsing en via de Beleidsregel uitritten, vooraf toetsing van water- en rioolaansluiting, een overeenkomst over nadeelcompensatie en aantoonbaar informeren van omwonenden. Voor monumentale, karakteristieke en beeldbepalende panden gelden extra eisen: bouwhistorisch onderzoek met waardestelling inclusief stedenbouwkundige context, behoud van de cultuurhistorische waarden van ex- en interieur, en advies van de gemeentelijke Adviescommissie voor Omgevingskwaliteit of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Gezocht in de CVDR (630 regelingen), in het omgevingsplan en in officiele bekendmakingen op kavelgrootte, minimale kavel en perceelsplitsing: nul treffers, een minimum perceeloppervlak volgt dus per locatie uit het omgevingsplan. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Borger-Odoorn 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Borger-Odoorn voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Borger-Odoorn 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Borger-Odoorn is uitgesproken positief over inbreiding: de Omgevingsvisie stelt dat bij groei van de woningvoorraad inbreiding de voorkeur geniet, uitbreiding pas in tweede instantie, en de Woonvisie 2022+ telt al meer dan 500 potentiele inbreidingswoningen (ruim 200 alleen in Borger) voor een opgave van 500 woningen tot 2030. Sinds 17 februari 2026 is er een expliciete Beleidsregel Woningsplitsing die inpandig splitsen van een bestaande woning naar maximaal vier zelfstandige woningen mogelijk maakt om de woningnood te verlichten, met kwaliteitseisen in plaats van maximum-aantallen. Die faciliterende lijn geldt echter nadrukkelijk voor splitsen binnen het bestaande volume: nieuwe bebouwing op het erf na splitsing wordt geweerd en de Beleidsregel Tijdelijke woning op eigen erf 2026 sluit uit dat daaruit ooit een aanspraak ontstaat op een permanente tweede woning, al dan niet met kadastrale splitsing van het perceel. Daar staat een hoge erfgoedlat tegenover: de Omgevingsvisie kiest voor Behoud het goud met bescherming van de esdorpen op de Hondsrug, brinken, hunebedden en de veenkoloniale bebouwingslinten met hun doorzichten, en stelt dat bij elk plan sprake moet zijn van meerwaarde en kwaliteit, in het bijzonder rond de brinken. (bron, 2026)

Ja, de gemeente adviseert het voortraject nadrukkelijk: in het Uitvoeringsprogramma VTH 2025 staat dat het uitgangspunt is om zo veel mogelijk in te zetten op conceptverzoeken, omdat problemen dan in het voortraject worden afgevangen en de doorlooptijd van de vergunning korter wordt. Vooroverleg heet onder de Omgevingswet conceptverzoek; er is geen wettelijke behandeltermijn, maar de gemeente hanteert zelf een dienstverlenende termijn van zes weken. De omgevingsvergunning zelf volgt in beginsel de reguliere procedure van acht weken, met in een beperkt aantal gevallen de uitgebreide procedure; houd er rekening mee dat de gemeenteraad op bepaalde categorieen bindend adviesrecht heeft, wat extra proceduretijd kost. Bij een aanvraag binnen een jaar na het antwoord op het conceptverzoek wordt 50% van de conceptverzoekleges verrekend. (bron)

Werkt de gemeente Borger-Odoorn mee?

Bij 69 kandidaat-percelen in Valthe vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• Hoofdstraat (2026) — gmb-2026-425987
• Hoofdstraat (2026) — gmb-2026-366615
• Hondsrugweg (2026) — gmb-2026-379742
• vergunning uit 2018 — gmb-2018-213541

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Valthe eruit?

De mediane kandidaat in Valthe is 3.610 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 24,1 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 50% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 14 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 35 tussen 60 en 80.

Waar in Valthe is de meeste ruimte?

• Hoofdstraat — 28 percelen met potentie
• Vlintweg — 26 percelen met potentie
• Hondsrugweg — 25 percelen met potentie
• Exloërweg — 19 percelen met potentie
• Schoolstraat — 17 percelen met potentie
• Kampweg — 15 percelen met potentie
• Odoornerweg — 13 percelen met potentie
• Weerdingerweg — 12 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Valthe indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Valthe

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Valthe: 290 van de 432 woningen (67%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 380 (88%) voor 30 m² en 174 (40%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 63 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Borger-Odoorn

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Gemeente Borger-Odoorn, TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22k Borging tijdelijkheid zonneparken (2026-01-08, bron)
• zonnepark — Gemeente Borger-Odoorn, ontwerp TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22k Borging tijdelijkheid zonneparken (2025-09-17, bron)
• zonnepark — Gemeente Borger-Odoorn, kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan gemeente Borger-Odoorn ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22k Borging tijdelijkheid zonneparken’ (2025-08-29, bron)
• zonnepark — Verleende omgevingsvergunning: gemeente Borger-Odoorn, Zonnepark gelegen aan Oude Dijk en Zuidveensdijk (kadastrale sectie Odoorn N 2958) te Exloo, het plaatsen van 12 camerapalen (2025-07-03, bron)
• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning: gemeente Borger-Odoorn, Valtherweg 37 7875TA Exloo, het afwijken van de regels in het omgevingsplan voor het verlengen van de tijdelijke noodopvang v (2025-06-06, bron)
• asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning: gemeente Borger-Odoorn, Valtherweg 37 7875TA Exloo, het afwijken van de regels in het omgevingsplan voor het verlengen van de tijdelijke noodopvang vo (2025-06-04, bron)
• zonnepark — Aanvraag omgevingsvergunning: gemeente Borger-Odoorn, Zonnepark gelegen aan Oude Dijk en Zuidveensdijk (kadastrale sectie Odoorn N 2958) te Exloo, het plaatsen van 12 camerapalen (2025-05-26, bron)
• windenergie — Gemeente Borger-Odoorn, kennisgeving melding en informatie Besluit Activiteiten leefomgeving (Bal), Zuidzijde 2 7873 TD Odoornerveen, het opwekken van elektriciteit met een windtur (2025-05-19, bron)
• infrastructuur — Verleende omgevingsvergunning: gemeente Borger-Odoorn, Schaapsbergweg 58 9564PC Zandberg, het plaatsen van hekwerk MSK ZBG 1, uitbreiding rondweg Hoogspanningsstation Zandberg (2024-12-11, bron)
• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning: gemeente Borger-Odoorn, Valtherweg 37 7875TA Exloo, het verlengen van de noodopvang van vluchtelingen betreffende groepsaccommodatie 'De Parel' (2024-11-28, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Borger-Odoorn: kosten & regels Borger-Odoorn · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Klijndijk · Exloo · Nieuw-Weerdinge · Odoornerveen · Valthermond · Emmen · alle plaatsen