Kavel splitsen in Ureterp: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 19-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Opsterland: faciliterend · principeverzoek: Artikel 2.4 tarieventabel Legesverordening 2026: conceptverzoek 407 euro en principeverzoek 407 euro. Lid 2: wordt al in de conceptverzoek-/principeverzoekfase advies of instemming van de gemeenteraad gevraagd, dan komen die advies- of instemmingskosten er bovenop: 840 euro. Verrekening · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Ureterp op plek 216 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 308 percelen in Ureterp: 85 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 29 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 38 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 156 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Opsterland

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Ureterp valt onder de gemeente Opsterland; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Opsterland.

Kavel splitsen in Ureterp kost bij de gemeente Opsterland minimaal € 5.188 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Opsterland).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Artikel 2.4 tarieventabel Legesverordening 2026: conceptverzoek 407 euro en principeverzoek 407 euro. Lid 2: wordt al in de conceptverzoek-/principeverzoekfase advies of instemming van de gemeenteraad gevraagd, dan komen die advies- of instemmingskosten er bovenop: 840 euro. Verrekening (artikel 2.52): vermindering van 100% van de voor het conceptverzoek of principeverzoek geheven leges, mits de latere aanvraag omgevingsvergunning of het verzoek tot wijziging van het omgevingsplan (a) dezelfde activiteit(en) betreft, (b) in overeenstemming is met de uitkomsten en (c) wordt gedaan binnen twaalf maanden na het verzenden van de uitkomst. De vermindering kan slechts eenmaal worden toegepast. LET OP: opsterland.nl noemt op de pagina Principeverzoek nog een termijn van vier maanden (https://www.opsterland.nl/principeverzoek); de verordening 2026 met twaalf maanden is de geldende regeling. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse componenten, beide een staffel over delen van de bouwkosten (excl. btw). Technisch deel, artikel 2.5 Bouwactiviteit: 0 tot 25.000 euro 1,95% met een minimum van 200 euro; 25.000 tot 50.000 euro 1,85%; 50.000 tot 200.000 euro 1,75%; 200.000 tot 2.500.000 euro 1,60%; vanaf 2.500.000 euro 1,40% met een maximum van 100.000 euro. Ruimtelijk deel, artikel 2.6 Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit, alleen voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit: 0 tot 25.000 euro 1,55% met een minimum van 200 euro; 25.000 tot 50.000 euro 1,45%; 50.000 tot 200.000 euro 1,35%; 200.000 tot 2.500.000 euro 1%; vanaf 2.500.000 euro 0,80% met een maximum van 50.000 euro. Bouwkosten worden bepaald op de normbouwkosten uit Bijlage 1 bij de tarieventabel Richtlijn bouwkosten 2026 Opsterland (NEN 2699, excl. btw, inhoud volgens NEN 2580) als de opgegeven bouwkosten meer dan 10% naar beneden afwijken; richtprijs 2026 vrijstaande woningen 465 euro per m3, half vrijstaande woningen 450 euro per m3 (projectmatig 405 euro), geschakelde woningen 355 euro per m3 (projectmatig 305 euro), systeembouwwoningen 285 euro per m3, gestapeld/appartementen 525 euro per m3. Rekenvoorbeeld vrijstaande woning van 500 m3: bouwkosten 232.500 euro, technisch deel circa 4.114 euro plus ruimtelijk deel binnenplans circa 3.164 euro. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.34 Andere activiteiten, onderdeel b: binnenplanse omgevingsplanactiviteit 408 euro; lichte buitenplanse omgevingsplanactiviteit 408 euro; zware buitenplanse omgevingsplanactiviteit 3060 euro; in een gemeentelijke verordening aangewezen vergunningplichtige activiteit 408 euro. Onderdeel a (overige vergunningplichtige activiteit op grond van artikel 5.1 Omgevingswet) 408 euro. Wat licht is, staat in Bijlage 2 bij de tarieventabel (onder meer bijbehorend bouwwerk, dakkapel/dakopbouw, bouwwerk geen gebouw zijnde tot 10 m hoog en 50 m2, gebruikswijziging zonder vergroting van bebouwd oppervlak of bouwvolume, tijdelijk gebruik tot tien jaar); uitgezonderd zijn grote stedenbouwkundige ontwikkelingen en gevallen waarbij redelijkerwijs bezwaren te verwachten zijn - een nieuwe woning op een afgesplitste kavel valt daarmee in de regel onder de zware BOPA van 3060 euro. Wijzigen van het omgevingsplan (artikel 2.45) kost 3060 euro. Aandachtspunt: de begripsbepaling van zware BOPA verwijst naar artikel 2.6 lid c (Bopa met bouwactiviteit), maar artikel 2.6 kent in de gepubliceerde tarieventabel alleen een onderdeel a voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit; er is dus geen bouwkostenstaffel voor een buitenplanse bouwactiviteit opgenomen. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen gemeentelijke nota parkeernormen: Opsterland volgt CROW. Er staat geen concreet aantal parkeerplaatsen per vrijstaande koopwoning in gemeentelijk beleid en er zijn geen zones. Het omgevingsplan bepaalt in artikel 21.4 (Regels met betrekking tot parkeren) dat een bouw- of gebruiksactiviteit niet kan plaatsvinden als op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en dat de aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de parkeernormen in de CROW-uitgave 2024 Parkeerkencijfers - Basis voor parkeernormering (publicatie 744), met verwerking van latere wijzigingen; bij omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie. Dit artikel is gepubliceerd in de ontwerp-wijziging van het omgevingsplan (hoofdstuk 21) van 17 juni 2026; het is de enige gepubliceerde parkeernormbepaling van de gemeente. In CVDR is geen parkeernota gevonden (alleen Beleidskader parkeren in groenstroken 2007 en Beleidskader parkeren van grote voertuigen 2007, beide niet over parkeernormen bij woningbouw). (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebrede minimale kavel- of perceelmaat gevonden. Gezocht in: CVDR SRU op creator Opsterland (titels met kavel, splitsing, perceel, erf, wonen, woningbouw, welstand, ruimtelijke kwaliteit, nota, visie), de geconsolideerde tekst van het Omgevingsplan gemeente Opsterland (CVDR696180/2, bevat alleen de bruidsschat, geen bouwregels met perceelmaten), de ontwerp-wijziging omgevingsplan hoofdstuk 21 (geen minimum bouwperceel, alleen definities bouwperceel/bouwperceelgrens), de Woonvisie 2023 en zoekacties op zoek.officielebekendmakingen.nl (kavelsplitsing, perceelsplitsing, splitsen, kavel: 0 resultaten; woningsplitsing: alleen de Beleidsregel pre-mantelzorgwonen). Eventuele minimum-perceelmaten zitten alleen in de oude bestemmingsplannen in het tijdelijke deel van het omgevingsplan en verschillen per dorp/plan; die zijn niet als centrale gemeentelijke norm gepubliceerd. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Opsterland 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Opsterland voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Opsterland 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Woonvisie gemeente Opsterland volkshuisvestingsprogramma (vastgesteld 18 september 2023) zet expliciet in op inbreiding binnen de dorpscontouren in plaats van uitbreiding en stelt dat in alle dorpen woningen kunnen worden toegevoegd als daar behoefte aan is, met maatwerk naar aard en schaal van het dorp. Woningsplitsing wordt met zoveel woorden als instrument genoemd: door grote woningen te splitsen kunnen ouderen gelijkvloers gaan wonen en ontstaat een extra (boven)woning voor bijvoorbeeld starters. De gemeente wil faciliterend zijn richting dorpen en bewonersgroepen met initiatieven en onderzoekt hoe zij aanvullend kan bijdragen aan particulier opdrachtgeverschap, met ondersteuning met kennis en het goed doorlopen van procedures. Er zijn geen kwantitatieve splitsingsvoorwaarden, quota of een splitsingsvergunningstelsel gevonden. (bron, 2023)

De gemeente adviseert een principeverzoek (of conceptverzoek) als het plan niet in het omgevingsplan past; het is niet verplicht en levert een niet-appellabele principe-uitspraak van B en W op, met een verwachte doorlooptijd van 6 tot 12 weken. Voor de formele omgevingsvergunning geldt de reguliere beslistermijn van 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen (totaal 14 weken). Bij een BOPA heeft de raad alleen bindend adviesrecht bij meer dan 15 woningen binnen bestaand stedelijk gebied of bij twee of meer woningen buiten bestaand stedelijk gebied; verplichte participatie geldt bij meer dan 15 woningen binnen bestaand stedelijk gebied (tenzij er al een stedenbouwkundige visie is) en bij een of meer woningen buiten bestaand stedelijk gebied - een kavelsplitsing voor een of twee woningen binnen de kom valt daar dus buiten. De Procesnotitie adviesrecht raad BOPA OWO-gemeenten (2026) legt vast dat de raad een pre-advies geeft in de conceptverzoekfase en een ja, mits-houding hanteert. (bron)

Werkt de gemeente Opsterland mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Ureterp vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Ureterp eruit?

De mediane kandidaat in Ureterp is 5.105 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 29,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 27% van de kandidaten ligt op een hoek. 35 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 94 tussen 60 en 80.

Waar in Ureterp is de meeste ruimte?

• De Feart — 68 percelen met potentie
• Mounleane — 31 percelen met potentie
• Boerestreek — 26 percelen met potentie
• Selmien West — 26 percelen met potentie
• Weibuorren — 25 percelen met potentie
• Verbindingsweg — 20 percelen met potentie
• De Gilden — 19 percelen met potentie
• Bûtewei — 17 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Ureterp indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Ureterp

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Ureterp: 852 van de 1.633 woningen (52%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.254 (77%) voor 30 m² en 346 (21%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 51 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Opsterland

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving besluit op aanvraag Evenementenvergunning, Bedrijventerrein De Werf, De Kromten, Hellingbaas, Gorredijk (2026-04-17, bron)
• asielopvang — Aanwijzingsbesluit doorstroomlocatie Ikenhiem als opvanglocatie (2026-03-16, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving ontvangst aanvraag Evenementenvergunning, Bedrijventerrein De Werf, De Kromten, Hellingbaas, Gorredijk (2026-02-19, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving besluit op aanvraag Evenementenvergunning, Bedrijventerrein De Werf, De Kromten, Hellingbaas, Gorredijk (2025-04-16, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving ontvangst aanvraag Evenementenvergunning, Bedrijventerrein Gorredijk (2025-02-21, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Ureterp op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Opsterland: kosten & regels Opsterland · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Siegerswoude · Drachten · Wijnjewoude · Kortehemmen · Boelenslaan · De Wilp · alle plaatsen