Kavel splitsen in Kortehemmen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Smallingerland: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Kortehemmen op plek 1625 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Smallingerland

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Kortehemmen valt onder de gemeente Smallingerland; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Smallingerland.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (art. 2.4 Legesverordening Smallingerland 2026): zeer eenvoudig/toets vergunningsvrij vooroverleg 198 euro; vooroverleg/verkennen initiatief 540 euro (vervolgoverleg binnen half jaar: +198 euro); intaketafel 699 euro; eerste omgevingstafel 1.961 euro; tweede 1.961 euro; derde 1.106 euro. Art. 2.52: 75% van de voor het omgevingsoverleg geheven leges wordt verrekend met de latere omgevingsvergunning (zelfde activiteit, in lijn met uitkomsten, binnen 6 maanden), mits minstens 105 euro voor de vergunning verschuldigd blijft. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch (art. 2.5) en ruimtelijk binnenplans (art. 2.6a) hanteren dezelfde staffel over de bouwkosten: 0-25.000: 1,21% (min. 100 euro); 25.001-100.000: 1,17%; 100.001-200.000: 1,24%; 200.001-500.000: 1,29%; 500.001-1.000.000: 1,32%; 1.000.001-2.500.000: 1,17%; vanaf 2.500.000: 0,42%. Extra: gebruikswijziging +1.160 euro; binnenplanse afwijkingsbevoegdheid +369 euro; wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht +5.043 euro. Rekenvoorbeeld (eigen berekening) bij 250.000 euro bouwkosten, binnenplans: technisch circa 3.150 euro + ruimtelijk circa 3.150 euro is samen circa 6.300 euro, exclusief BOPA. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Art. 2.6c: buitenplanse opslag op het ruimtelijke tarief — eenvoudig 369 euro, complex 5.043 euro. 'Eenvoudig' is gedefinieerd (max. één van de situaties: bijbehorend bouwwerk, nutsgebouw, bouwwerk geen gebouw, dakterras/dakkapel, antenne, herinrichting openbaar gebied, gebruik zonder volume-uitbreiding, recreatiewoning naar bewoning onder voorwaarden). Een nieuwe zelfstandige woning staat niet in die lijst, dus kavelsplitsing valt op complex: +5.043 euro. Uitgebreide procedure BOPA: +506 euro (art. 2.48b). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: niet gevonden als harde cijfertabel. Het Beleidskader Mobiliteit en uitvoeringsagenda 2024-2028 (Smallingerland) plant actualisering van de gemeentelijke parkeernormering (2024) en parkeerbeleid, maar bevat zelf geen kencijfers per woningtype. Zoekacties op 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormen' leverden via SRU documenten van een andere gemeente (Leusden) op — die bronnen zijn verworpen (verkeerde creator). Geen betrouwbaar geverifieerd getal voor een vrijstaande koopwoning. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: Geen gemeentebrede minimum-perceelmaat of woningsplitsingsregeling met m2-eis gevonden in CVDR of geverifieerde bekendmakingen van Smallingerland. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Smallingerland 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Smallingerland voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Smallingerland 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Geen apart vastgesteld kavelsplitsings- of woningsplitsingsbeleid aangetroffen in de CVDR of in geverifieerde bekendmakingen van Smallingerland (zoekacties op woningsplitsing/kavelsplitsing). Wel een Beleidskader Mobiliteit 2024-2028 en een legesstructuur die 'eenvoudige' BOPA's beperkt tot bijgebouwen e.d. — een extra woning is 'complex' (+5.043 euro). Vooroverleg is gelaagd en deels duur (omgevingstafel 1.961 euro). Algehele houding: neutraal tot voorzichtig, zonder expliciet splitsingskader. (bron, 2026)

Vier voorfase-treden: eenvoudig vooroverleg 198 euro, verkennen 540 euro, intaketafel 699 euro, omgevingstafel 1.961 euro (2e eveneens 1.961, 3e 1.106). 75% verrekening van omgevingsoverleg-leges bij vergunningaanvraag binnen 6 maanden, met minimum 105 euro op de vergunning. (bron)

Werkt de gemeente Kortehemmen mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Kortehemmen vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Kortehemmen eruit?

De mediane kandidaat in Kortehemmen is 5.940 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 22,6 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 26% van de kandidaten ligt op een hoek. 6 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 11 tussen 60 en 80.

Waar in Kortehemmen liggen de meeste kansen?

• Sânbuorren — 18 kansrijke percelen
• Boerestreek — 17 kansrijke percelen
• Himsterfinnen — 9 kansrijke percelen
• Prikwei — 6 kansrijke percelen
• Boskwei — 3 kansrijke percelen
• Galhoeke — 3 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Kortehemmen indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Smallingerland

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Gemeente Smallingerland - verlening omgevingsvergunning - een gemeentelijke aanvraag v/h het kappen van een houtopstand en vier stambomen - Bedrijventerrein Nijtap fase 2 t.h.v. Fl (2025-11-06, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Kortehemmen op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Kortehemmen nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Smallingerland: kosten & regels Smallingerland · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Boornbergum · Beetsterzwaag · Olterterp · De Wilgen · Drachten · Smalle Ee · alle plaatsen