Kavel splitsen in Ulicoten: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 17-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Baarle-Nassau: neutraal · principeverzoek: Artikel 2.4 Legesverordening 2026 · 17 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Ulicoten op plek 1297 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 71 percelen in Ulicoten: 25 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 2 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 27 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 17 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Van 44 percelen geeft de landelijke voorziening geen bestemming; die tellen als woonperceel wanneer er een woning staat. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Baarle-Nassau

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Ulicoten valt onder de gemeente Baarle-Nassau; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Baarle-Nassau.

Kavel splitsen in Ulicoten kost bij de gemeente Baarle-Nassau minimaal € 3.157 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Baarle-Nassau).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Artikel 2.4 Legesverordening 2026 (conceptverzoek, voorafgaand aan een aanvraag): a. advies omtrent het indienen van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (vooroverleg) EUR 208,78; b. indicatieve beoordeling of medewerking kan worden verleend aan een initiatief dat in strijd is met het omgevingsplan (intake) EUR 1.436,50. Op grond van artikel 2.52 wordt 100% van de voor het conceptverzoek geheven leges in mindering gebracht op de leges van de latere omgevingsvergunning, mits het dezelfde activiteit(en) betreft, de aanvraag in overeenstemming is met de uitkomsten van het overleg en binnen 12 maanden wordt ingediend. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse tarieven, beide als percentage van de bouwkosten (Legesverordening 2026, geldend vanaf 26-02-2026). TECHNISCH DEEL - bouwactiviteit (artikel 2.5): bouwkosten minder dan EUR 19.000: 1,44% van de bouwkosten, met een minimum van EUR 98,49; EUR 19.000 tot EUR 500.000: EUR 273,60 vermeerderd met 1,20% over het meerdere boven EUR 19.000; EUR 500.000 tot EUR 1.250.000: EUR 6.045,60 vermeerderd met 1,06% over het meerdere boven EUR 500.000; EUR 1.250.000 of meer: EUR 13.995,60 vermeerderd met 0,083% over het meerdere. RUIMTELIJK DEEL - omgevingsplanactiviteit bouwwerk (artikel 2.6): bouwkosten minder dan EUR 19.000: 3,33% van de bouwkosten, met een minimum van EUR 229,31; EUR 19.000 tot EUR 500.000: EUR 632,70 vermeerderd met 2,79% over het meerdere boven EUR 19.000; EUR 500.000 tot EUR 1.250.000: EUR 14.052,60 vermeerderd met 2,48% over het meerdere boven EUR 500.000; EUR 1.250.000 of meer: EUR 32.652,60 vermeerderd met 1,94% over het meerdere. Rekenvoorbeeld nieuwe vrijstaande woning met EUR 250.000 bouwkosten: technisch EUR 273,60 + 1,20% x EUR 231.000 = EUR 3.045,60 en ruimtelijk EUR 632,70 + 2,79% x EUR 231.000 = EUR 7.077,60, samen circa EUR 10.123. Beoordeling bodemrapport EUR 228,85 (artikel 2.49) komt daar eventueel bij. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.46a Legesverordening 2026: binnenplanse omgevingsplanactiviteit (ook bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht) EUR 463,16; buitenplanse omgevingsplanactiviteit die uitsluitend een of meer van de in Bijlage I bij de verordening genoemde categorieen betreft EUR 463,16; overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit: tarief op basis van een vooraf meegedeelde begroting van de kosten; buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor advies van de gemeenteraad nodig is en waaraan geen conceptverzoek vooraf is gegaan EUR 5.000,00. Aanvullend: advies gemeenteraad EUR 457,77 (artikel 2.50); wijziging van het omgevingsplan (artikel 2.45) wordt eveneens op basis van een vooraf meegedeelde begroting in rekening gebracht; een niet elders benoemd besluit op grond van de Omgevingswet EUR 342,70 (artikel 2.46). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen 2011, bijlage 1. De normen zijn niet naar woningtype maar naar woningoppervlakte, met twee gebiedstypen. Een vrijstaande koopwoning valt praktisch altijd in de categorie 'Woning > 100 m2': Centrum Baarle-Nassau 1,70 parkeerplaats per woning; Overig gemeente Baarle-Nassau (inclusief Ulicoten en Castelre) 2,00 parkeerplaats per woning. Ter vergelijking: woning 60-100 m2 1,40 / 1,80; woning < 60 m2 1,25 / 1,50. Uitgangspunt is realisatie op eigen terrein; correctiefactoren: oprit (min. 5 m) telt voor 0,8, lange oprit (min. 11 m) 1,5, oprit met garage (oprit min. 6 m) 1,5, lange oprit met garage (min. 12 m) 2,0, garage zonder oprit 0,5. Afronding: < 0,5 naar beneden, >= 0,5 naar boven. Bij ontheffing geldt een afkoopsom van EUR 4.500,- per ontbrekende parkeerplaats in het parkeerfonds. De nota werkt door via een dynamische verwijzing in artikel 8.1 van de Paraplubeheersverordening Baarle-Nassau 2023 (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-511957.html). Gecontroleerd op een nieuwere nota: er bestaat geen Baarle-Nassause parkeernota van 2025/2026 - CVDR bevat geen enkele parkeernormennota van Baarle-Nassau en de gevonden 'Nota Parkeernormen 2025' (CVDR737313) is van de gemeente Baarn, niet van Baarle-Nassau. (bron, 2011)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kavelmaat in m2. Het geldende plan voor de kernen Baarle-Nassau en Ulicoten is bestemmingsplan 'Dorpen' (vastgesteld 11 april 2012, sinds 2024 onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan). Dat plan stelt geen minimum perceelsoppervlakte of perceelsbreedte voor woningen, maar stuurt op inhoud en bouwvlak. Woningsplitsing van grote vrijstaande woningen binnen de bestemmingen Wonen en Gemengd-1 op grote percelen is via afwijking mogelijk onder de voorwaarden: maximaal 1 woning extra; uitsluitend binnen een bestaand hoofdgebouw; minimale inhoud van de bestaande woning 400 m3 en van de nieuwe woning 200 m3, beide exclusief bijbehorende bouwwerken; geen milieubelemmeringen; passend binnen de gemeentelijke en provinciale woningbouwprogrammering; geen onevenredige aantasting van de woon- en leefomgeving. Voor cultuurhistorisch waardevolle panden (rijks- en gemeentelijke monumenten, MIP-panden) geldt dezelfde 400 m3 / 200 m3 eis, met splitsing uitsluitend binnen de bestaande massa (artikel 31.2 van de regels). Voor overige woningtypen is splitsing alleen toegestaan binnen de bestemmingen Gemengd-2 en Centrum. Bouwvlakregels voor vrijstaande woningen: de 3-meter regel (zijgevelbouwgrens op 3 m uit beide perceelsgrenzen), waarbij de breedte van het bouwvlak maximaal 60% van de breedte van het bouwperceel bedraagt, bouwdiepte 14 m en de afstand tot de achterste perceelsgrens minimaal 5 m. Belangrijk gevolg: het bestemmingsplan faciliteert alleen splitsing binnen een bestaand hoofdgebouw - een nieuwe woning op een afgesplitste kavel vergt een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan. (bron, 2012)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Baarle-Nassau 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Baarle-Nassau voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Baarle-Nassau 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

In het Omgevingsprogramma wonen (2025) kiest Baarle-Nassau expliciet voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad: maatregel 12 voorziet in een toetsingskader dat het splitsen van ruime koopwoningen naar kleinere, betaalbare woningen moet stimuleren, waarbij belemmeringen rond parkeernormen en verharding opnieuw worden bezien en 'het zwaarder laten wegen van de volkshuisvesting ten opzichte van andere beleidsvelden (parkeren, stedenbouw) bij deze maatregel essentieel' is. De gemeente zet in op kalme en gestage nieuwbouw in de kernen en op inbreiding/verdichting van onderbenutte locaties, en staat welwillend tegenover kleinschalige initiatieven uit de samenleving (tiny houses, knarrenhofjes), maar heeft in principe geen eigen gronden of financiele middelen. Kavelsplitsing met nieuwbouw is niet als apart beleidsspoor uitgewerkt; er zijn geen gemeentelijke beleidsregels woningsplitsing of kavelsplitsing in de CVDR van Baarle-Nassau. Voor projecten vanaf 5 woningen geldt het 30-40-30 toetsingskader (30% sociale huur, 40% middensegment, 30% vrije sector) met hardheidsclausule. (bron, 2025)

De gemeente adviseert nadrukkelijk om eerst een conceptverzoek in te dienen via het digitale Omgevingsloket: 'Vraagt u een omgevingsvergunning aan voor uw (bouw)plannen zoals we besproken hebben in het conceptverzoek? Dan is de kans groot dat u de omgevingsvergunning krijgt.' Er zijn twee varianten: vooroverleg (EUR 208,78) voor plannen die grotendeels binnen de regels passen en een intake (EUR 1.436,50) voor initiatieven die in strijd zijn met het omgevingsplan; na een positief conceptverzoek worden de betaalde leges volledig verrekend met de latere aanvraag (binnen 12 maanden, zelfde activiteit). Voor de omgevingsvergunning zelf geldt de reguliere procedure: 'Binnen 8 weken na de aanvraag hoort u of u de vergunning krijgt', met verlenging bij onvolledige aanvragen of grote projecten; voor het conceptverzoek publiceert de gemeente geen behandeltermijn. (bron)

Werkt de gemeente Baarle-Nassau mee?

Bij 17 kandidaat-percelen in Ulicoten vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-464552
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-23317
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-549455
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-66578

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Ulicoten eruit?

De mediane kandidaat in Ulicoten is 8.260 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 49% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 8 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 27 tussen 60 en 80.

Waar in Ulicoten is de meeste ruimte?

• Chaamseweg-Hazenberg — 13 percelen met potentie
• Dorpsstraat — 12 percelen met potentie
• Maaijkant — 10 percelen met potentie
• Baarleseweg — 5 percelen met potentie
• Molenstraat — 5 percelen met potentie
• Bernardusstraat — 4 percelen met potentie
• Heikantsestraat — 4 percelen met potentie
• Oude Strumpt — 4 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Ulicoten indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Ulicoten

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Ulicoten: 197 van de 429 woningen (46%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 275 (64%) voor 30 m² en 112 (26%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 45 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Ulicoten op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Baarle-Nassau: kosten & regels Baarle-Nassau · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Baarle-Nassau · Chaam · Strijbeek · Alphen · Galder · Ulvenhout Ac · alle plaatsen