Kavel splitsen in Galder: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 18-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Alphen-Chaam: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek · 35 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Galder op plek 1193 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 78 percelen in Galder: 20 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 10 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 16 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 32 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Alphen-Chaam

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Galder valt onder de gemeente Alphen-Chaam; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Alphen-Chaam.

Kavel splitsen in Galder kost bij de gemeente Alphen-Chaam minimaal € 3.157 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Alphen-Chaam).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek (art. 2.4 tarieventabel Legesverordening 2026): a. vooroverleg (advies over indienen aanvraag omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit) € 202,78; b. intake (indicatieve beoordeling of medewerking kan worden verleend aan een initiatief dat in strijd is met het omgevingsplan) € 1.436,50. Bij positief advies en vervolgaanvraag voor hetzelfde project wordt 100% van de conceptverzoek-leges verrekend (art. 2.52). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee delen naast elkaar (Legesverordening 2026, tarieventabel). Technisch deel (art. 2.5, bouwactiviteit): bouwkosten < € 19.000: 1,44% (min. € 98,49); € 19.000 tot € 500.000: € 273,60 + 1,20% over het meerdere boven € 19.000; € 500.000 tot € 1.250.000: € 6.045,60 + 1,06%; vanaf € 1.250.000: € 13.995,60 + 0,083%. Ruimtelijk deel (art. 2.6, omgevingsplanactiviteit bouwwerk): < € 19.000: 3,33% (min. € 229,31); € 19.000 tot € 500.000: € 632,70 + 2,79% over het meerdere boven € 19.000; € 500.000 tot € 1.250.000: € 14.052,60 + 2,48%; vanaf € 1.250.000: € 32.652,60 + 1,94%. Rekenvoorbeeld nieuwe woning van € 350.000 bouwkosten: ca. € 4.245,60 (technisch) + € 9.867,60 (ruimtelijk) = ca. € 14.113,20 (eigen berekening). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Art. 2.46a tarieventabel Legesverordening 2026: buitenplanse omgevingsplanactiviteit die uitsluitend valt in de categorieen van Bijlage I (o.a. bijgebouwen, dakkapellen, pre-mantelzorgwoning): € 463,16 (zelfde tarief als binnenplans, lid 1). Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (waaronder een nieuwe woning door kavelsplitsing): werkelijke kosten op basis van een vooraf meegedeelde begroting van het college (lid 3). Buitenplanse OPA waarvoor advies van de gemeenteraad is vereist en die niet is voorafgegaan door een conceptverzoek: € 5.000,00 (lid 5). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Alphen-Chaam 2019 (vastgesteld 14-03-2019; juridisch geborgd via Paraplubeheersverordening Alphen-Chaam 2023) kent geen norm per woningtype maar per oppervlakte: woning > 90 m2: 2,0 pp per woning in gebiedstype 'overig' (rest bebouwde kom en buitengebied) en 1,8 pp in 'centrum' (alleen centra van Alphen en Chaam); woning < 90 m2: 1,8 resp. 1,6 pp. Aandeel bezoekers (0,3 pp per woning) is inbegrepen. Voor een vrijstaande koopwoning (> 90 m2) geldt dus doorgaans 2,0 pp, parkeren op eigen terrein is uitgangspunt. Basis: CROW-publicatie 381 (2018), stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk', gemiddelde van de bandbreedte. (bron, 2019)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebreed concreet minimum voor kavelmaat of perceel bij kavelsplitsing aangetroffen. Gezocht in CVDR-regelingen van Alphen-Chaam (o.a. Paraplubeheersverordening 2023, Uitgifteregeling wonen 2010, Programma Wonen), officielebekendmakingen.nl (zoektermen kavelsplitsing, woningsplitsing, woningbouwinitiatieven) en de gemeentesite. Eventuele maatvoering staat per locatie in het omgevingsplan (tijdelijk deel: kom-bestemmingsplannen); beoordeling gebeurt per geval via een conceptverzoek. (bron)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Alphen-Chaam 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Alphen-Chaam voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Alphen-Chaam 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Het Programma Wonen Alphen-Chaam (in werking 13-08-2025) is faciliterend: de gemeente wil woningdelen en woningsplitsing 'vergemakkelijken en stimuleren' (maatregel 11) en stelt een afwegingskader voor woningsplitsing en verkamering op, waarbij volkshuisvesting zwaarder weegt dan parkeren en stedenbouw omdat veel initiatieven nu stranden op de parkeereis. Creatieve woonvormen zijn 'welkom en wenselijk', met een faciliterende houding richting particuliere initiatieven; conform provinciaal beleid ligt de nadruk op inbreiding. Tegelijk wil de gemeente 'ongebreidelde wildgroei' van splitsing voorkomen en staat behoud van het dorpse karakter (Cittaslow) centraal. (bron, 2025)

De gemeente adviseert bij bouwplannen eerst een conceptverzoek (vooroverleg) in te dienen via het digitale Omgevingsloket (DigiD/eHerkenning); behandeling gebeurt door de ABG-organisatie (vergunningen@abg.nl). Bij een positief advies worden de conceptverzoek-leges volledig verrekend met de vervolgaanvraag; een BOPA-aanvraag met raadsadvies zonder voorafgaand conceptverzoek kost € 5.000,00 extra. Beslistermijn omgevingsvergunning: binnen 8 weken (reguliere procedure); voor het conceptverzoek zelf noemt de gemeente geen termijn. (bron)

Werkt de gemeente Alphen-Chaam mee?

Bij 35 kandidaat-percelen in Galder vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2025 — gmb-2025-250202
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-404505
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-310091
• vergunning uit 2015 — gmb-2015-127144

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Galder eruit?

De mediane kandidaat in Galder is 3.890 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 21,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 18% van de kandidaten ligt op een hoek. 25 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 22 tussen 60 en 80.

Waar in Galder is de meeste ruimte?

• Galderseweg — 40 percelen met potentie
• Ballemanseweg — 17 percelen met potentie
• Bouwerij — 11 percelen met potentie
• Sint Jacobsstraat — 10 percelen met potentie
• Moerstraat — 7 percelen met potentie
• Korenbloem — 4 percelen met potentie
• Huiswei — 2 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Galder indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Galder

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Galder: 245 van de 411 woningen (60%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 320 (78%) voor 30 m² en 112 (27%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 56 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Alphen-Chaam

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Ingekomen aanvraag omgevingsvergunning, het realiseren van een klein grondgebonden zonnepark op de Buitenplaats Luchtenburg,, Luchtenburgseweg 2, 4858 RJ Ulvenhout AC (2025-03-13, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Galder op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Alphen-Chaam: kosten & regels Alphen-Chaam · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Strijbeek · Ulvenhout Ac · Rijsbergen · Chaam · Bavel · Breda · alle plaatsen