Kavel splitsen in Galder: wat kan er?
In het kort: woonbeleid gemeente Alphen-Chaam: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek · 24 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.
• 87 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing
• waarvan 45 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 24 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving
Daarmee staat Galder op plek 873 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.
Kosten en regels in de gemeente Alphen-Chaam
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Galder valt onder de gemeente Alphen-Chaam; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Alphen-Chaam.
Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.
Het Programma Wonen 2025 wil splitsing en nieuwe woonvormen actief vergemakkelijken en stimuleren en laat volkshuisvesting zwaarder wegen dan parkeren en stedenbouw, zij het met bewaking van het dorpse Cittaslow-karakter.
De tarieven
- Principeverzoek (leges): Conceptverzoek (art. 2.4 tarieventabel Legesverordening 2026): a. vooroverleg (advies over indienen aanvraag omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit) € 202,78; b. intake (indicatieve beoordeling of medewerking kan worden verleend aan een initiatief dat in strijd is met het omgevingsplan) € 1.436,50. Bij positief advies en vervolgaanvraag voor hetzelfde project wordt 100% van de conceptverzoek-leges verrekend (art. 2.52). (bron, 2026)
- Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
- Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee delen naast elkaar (Legesverordening 2026, tarieventabel). Technisch deel (art. 2.5, bouwactiviteit): bouwkosten < € 19.000: 1,44% (min. € 98,49); € 19.000 tot € 500.000: € 273,60 + 1,20% over het meerdere boven € 19.000; € 500.000 tot € 1.250.000: € 6.045,60 + 1,06%; vanaf € 1.250.000: € 13.995,60 + 0,083%. Ruimtelijk deel (art. 2.6, omgevingsplanactiviteit bouwwerk): < € 19.000: 3,33% (min. € 229,31); € 19.000 tot € 500.000: € 632,70 + 2,79% over het meerdere boven € 19.000; € 500.000 tot € 1.250.000: € 14.052,60 + 2,48%; vanaf € 1.250.000: € 32.652,60 + 1,94%. Rekenvoorbeeld nieuwe woning van € 350.000 bouwkosten: ca. € 4.245,60 (technisch) + € 9.867,60 (ruimtelijk) = ca. € 14.113,20 (eigen berekening). (bron, 2026)
- Afwijken van het omgevingsplan (leges): Art. 2.46a tarieventabel Legesverordening 2026: buitenplanse omgevingsplanactiviteit die uitsluitend valt in de categorieen van Bijlage I (o.a. bijgebouwen, dakkapellen, pre-mantelzorgwoning): € 463,16 (zelfde tarief als binnenplans, lid 1). Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (waaronder een nieuwe woning door kavelsplitsing): werkelijke kosten op basis van een vooraf meegedeelde begroting van het college (lid 3). Buitenplanse OPA waarvoor advies van de gemeenteraad is vereist en die niet is voorafgegaan door een conceptverzoek: € 5.000,00 (lid 5). (bron, 2026)
- Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Alphen-Chaam 2019 (vastgesteld 14-03-2019; juridisch geborgd via Paraplubeheersverordening Alphen-Chaam 2023) kent geen norm per woningtype maar per oppervlakte: woning > 90 m2: 2,0 pp per woning in gebiedstype 'overig' (rest bebouwde kom en buitengebied) en 1,8 pp in 'centrum' (alleen centra van Alphen en Chaam); woning < 90 m2: 1,8 resp. 1,6 pp. Aandeel bezoekers (0,3 pp per woning) is inbegrepen. Voor een vrijstaande koopwoning (> 90 m2) geldt dus doorgaans 2,0 pp, parkeren op eigen terrein is uitgangspunt. Basis: CROW-publicatie 381 (2018), stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk', gemiddelde van de bandbreedte. (bron, 2019)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebreed concreet minimum voor kavelmaat of perceel bij kavelsplitsing aangetroffen. Gezocht in CVDR-regelingen van Alphen-Chaam (o.a. Paraplubeheersverordening 2023, Uitgifteregeling wonen 2010, Programma Wonen), officielebekendmakingen.nl (zoektermen kavelsplitsing, woningsplitsing, woningbouwinitiatieven) en de gemeentesite. Eventuele maatvoering staat per locatie in het omgevingsplan (tijdelijk deel: kom-bestemmingsplannen); beoordeling gebeurt per geval via een conceptverzoek. (bron)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Alphen-Chaam 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Alphen-Chaam voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Alphen-Chaam 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Het Programma Wonen Alphen-Chaam (in werking 13-08-2025) is faciliterend: de gemeente wil woningdelen en woningsplitsing 'vergemakkelijken en stimuleren' (maatregel 11) en stelt een afwegingskader voor woningsplitsing en verkamering op, waarbij volkshuisvesting zwaarder weegt dan parkeren en stedenbouw omdat veel initiatieven nu stranden op de parkeereis. Creatieve woonvormen zijn 'welkom en wenselijk', met een faciliterende houding richting particuliere initiatieven; conform provinciaal beleid ligt de nadruk op inbreiding. Tegelijk wil de gemeente 'ongebreidelde wildgroei' van splitsing voorkomen en staat behoud van het dorpse karakter (Cittaslow) centraal. (bron, 2025)
De gemeente adviseert bij bouwplannen eerst een conceptverzoek (vooroverleg) in te dienen via het digitale Omgevingsloket (DigiD/eHerkenning); behandeling gebeurt door de ABG-organisatie (vergunningen@abg.nl). Bij een positief advies worden de conceptverzoek-leges volledig verrekend met de vervolgaanvraag; een BOPA-aanvraag met raadsadvies zonder voorafgaand conceptverzoek kost € 5.000,00 extra. Beslistermijn omgevingsvergunning: binnen 8 weken (reguliere procedure); voor het conceptverzoek zelf noemt de gemeente geen termijn. (bron)
Werkt de gemeente Galder mee?
Bij 24 kandidaat-percelen in Galder vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:
- vergunning uit 2025 — gmb-2025-250202
- vergunning uit 2024 — gmb-2024-310091
- vergunning uit 2015 — gmb-2015-127131
- vergunning uit 2015 — gmb-2015-96022
Hoe zien de kansrijke percelen in Galder eruit?
De mediane kandidaat in Galder is 3.580 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 16,5 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 20% van de kandidaten ligt op een hoek. 27 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 22 tussen 60 en 80.
Waar in Galder liggen de meeste kansen?
- Galderseweg — 48 kansrijke percelen
- Ballemanseweg — 18 kansrijke percelen
- Bouwerij — 11 kansrijke percelen
- Sint Jacobsstraat — 11 kansrijke percelen
- Moerstraat — 7 kansrijke percelen
- Korenbloem — 4 kansrijke percelen
- Huiswei — 3 kansrijke percelen
Straatniveau; nooit individuele woningen.
Wat is een extra kavel in Galder indicatief waard?
Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Galder en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².
Kaveloppervlak 412 m² → indicatieve grondwaarde € 165.000 – € 226.875
Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?
Geplande ontwikkelingen in gemeente Alphen-Chaam
Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.
- zonnepark — Ingekomen aanvraag omgevingsvergunning, het realiseren van een klein grondgebonden zonnepark op de Buitenplaats Luchtenburg, , Luchtenburgseweg 2, 4858 RJ Ulvenhout AC (2025-03-13, bron)
Hoe werkt kavelsplitsing?
Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.
Is uw perceel geschikt?
Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Galder op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.
Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?
Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Galder nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).
Meer weten?
De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.
Leges en beleid van Alphen-Chaam: kosten & regels Alphen-Chaam · alle 342 gemeenten.
Kavel splitsen in andere plaatsen
Strijbeek · Ulvenhout · Ulvenhout Ac · Rijsbergen · Chaam · Bavel · alle plaatsen
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro · Voorwaarden · Privacy