← Alle gemeenten

Kavel splitsen in Baarle-Nassau

Wat het kost, wat mag en hoe Baarle-Nassau ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.

In het kort: woonbeleid neutraal · nog geen eigen artikelen in het omgevingsplan · 1.000 m² sloop voor één woning (Noord-Brabant) · 278 percelen met ruimte voor een extra kavel in 3 kernen.

Wat kost kavel splitsen in Baarle-Nassau in 2026?

Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Baarle-Nassau minimaal € 3.157 aan leges en Kadaster, plus de leges voor het afwijken van het omgevingsplan, die de gemeente per aanvraag begroot en mogelijk € 6.101 voor het ruimtelijke deel van de vergunning (de verordening zegt niet duidelijk of dat naast de afwijkingsleges komt). Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.

Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Baarle-Nassau

Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.

Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.

Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.

Alle tarieven op een rij

Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Baarle-Nassau, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Baarle-Nassau 2026, kavelscout.nl/gemeente/baarle-nassau#kosten”.

Kosten en regels in de gemeente Baarle-Nassau

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Baarle-Nassau.

Normen

• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen 2011, bijlage 1. De normen zijn niet naar woningtype maar naar woningoppervlakte, met twee gebiedstypen. Een vrijstaande koopwoning valt praktisch altijd in de categorie 'Woning > 100 m2': Centrum Baarle-Nassau 1,70 parkeerplaats per woning; Overig gemeente Baarle-Nassau (inclusief Ulicoten en Castelre) 2,00 parkeerplaats per woning. Ter vergelijking: woning 60-100 m2 1,40 / 1,80; woning < 60 m2 1,25 / 1,50. Uitgangspunt is realisatie op eigen terrein; correctiefactoren: oprit (min. 5 m) telt voor 0,8, lange oprit (min. 11 m) 1,5, oprit met garage (oprit min. 6 m) 1,5, lange oprit met garage (min. 12 m) 2,0, garage zonder oprit 0,5. Afronding: < 0,5 naar beneden, >= 0,5 naar boven. Bij ontheffing geldt een afkoopsom van EUR 4.500,- per ontbrekende parkeerplaats in het parkeerfonds. De nota werkt door via een dynamische verwijzing in artikel 8.1 van de Paraplubeheersverordening Baarle-Nassau 2023 (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-511957.html). Gecontroleerd op een nieuwere nota: er bestaat geen Baarle-Nassause parkeernota van 2025/2026 - CVDR bevat geen enkele parkeernormennota van Baarle-Nassau en de gevonden 'Nota Parkeernormen 2025' (CVDR737313) is van de gemeente Baarn, niet van Baarle-Nassau. (bron, 2011)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kavelmaat in m2. Het geldende plan voor de kernen Baarle-Nassau en Ulicoten is bestemmingsplan 'Dorpen' (vastgesteld 11 april 2012, sinds 2024 onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan). Dat plan stelt geen minimum perceelsoppervlakte of perceelsbreedte voor woningen, maar stuurt op inhoud en bouwvlak. Woningsplitsing van grote vrijstaande woningen binnen de bestemmingen Wonen en Gemengd-1 op grote percelen is via afwijking mogelijk onder de voorwaarden: maximaal 1 woning extra; uitsluitend binnen een bestaand hoofdgebouw; minimale inhoud van de bestaande woning 400 m3 en van de nieuwe woning 200 m3, beide exclusief bijbehorende bouwwerken; geen milieubelemmeringen; passend binnen de gemeentelijke en provinciale woningbouwprogrammering; geen onevenredige aantasting van de woon- en leefomgeving. Voor cultuurhistorisch waardevolle panden (rijks- en gemeentelijke monumenten, MIP-panden) geldt dezelfde 400 m3 / 200 m3 eis, met splitsing uitsluitend binnen de bestaande massa (artikel 31.2 van de regels). Voor overige woningtypen is splitsing alleen toegestaan binnen de bestemmingen Gemengd-2 en Centrum. Bouwvlakregels voor vrijstaande woningen: de 3-meter regel (zijgevelbouwgrens op 3 m uit beide perceelsgrenzen), waarbij de breedte van het bouwvlak maximaal 60% van de breedte van het bouwperceel bedraagt, bouwdiepte 14 m en de afstand tot de achterste perceelsgrens minimaal 5 m. Belangrijk gevolg: het bestemmingsplan faciliteert alleen splitsing binnen een bestaand hoofdgebouw - een nieuwe woning op een afgesplitste kavel vergt een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan. (bron, 2012)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Baarle-Nassau 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Baarle-Nassau voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Baarle-Nassau 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

In het Omgevingsprogramma wonen (2025) kiest Baarle-Nassau expliciet voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad: maatregel 12 voorziet in een toetsingskader dat het splitsen van ruime koopwoningen naar kleinere, betaalbare woningen moet stimuleren, waarbij belemmeringen rond parkeernormen en verharding opnieuw worden bezien en 'het zwaarder laten wegen van de volkshuisvesting ten opzichte van andere beleidsvelden (parkeren, stedenbouw) bij deze maatregel essentieel' is. De gemeente zet in op kalme en gestage nieuwbouw in de kernen en op inbreiding/verdichting van onderbenutte locaties, en staat welwillend tegenover kleinschalige initiatieven uit de samenleving (tiny houses, knarrenhofjes), maar heeft in principe geen eigen gronden of financiele middelen. Kavelsplitsing met nieuwbouw is niet als apart beleidsspoor uitgewerkt; er zijn geen gemeentelijke beleidsregels woningsplitsing of kavelsplitsing in de CVDR van Baarle-Nassau. Voor projecten vanaf 5 woningen geldt het 30-40-30 toetsingskader (30% sociale huur, 40% middensegment, 30% vrije sector) met hardheidsclausule. (bron, 2025)

De gemeente adviseert nadrukkelijk om eerst een conceptverzoek in te dienen via het digitale Omgevingsloket: 'Vraagt u een omgevingsvergunning aan voor uw (bouw)plannen zoals we besproken hebben in het conceptverzoek? Dan is de kans groot dat u de omgevingsvergunning krijgt.' Er zijn twee varianten: vooroverleg (EUR 208,78) voor plannen die grotendeels binnen de regels passen en een intake (EUR 1.436,50) voor initiatieven die in strijd zijn met het omgevingsplan; na een positief conceptverzoek worden de betaalde leges volledig verrekend met de latere aanvraag (binnen 12 maanden, zelfde activiteit). Voor de omgevingsvergunning zelf geldt de reguliere procedure: 'Binnen 8 weken na de aanvraag hoort u of u de vergunning krijgt', met verlenging bij onvolledige aanvragen of grote projecten; voor het conceptverzoek publiceert de gemeente geen behandeltermijn. (bron)

Omgevingsplan: 308 artikelen, waarvan 306 de bruidsschat van het Rijk; Baarle-Nassau heeft nog geen eigen regels toegevoegd, versie 2, geteld op 19 september 2026. Bekijk het omgevingsplan van Baarle-Nassau. Wat is de bruidsschat?

Wat levert slopen op in Baarle-Nassau?

Wie in Baarle-Nassau een leegstaande stal, schuur of loods sloopt, kan die meters onder voorwaarden inzetten voor een woning: Baarle-Nassau heeft geen eigen sloopregeling, dus hier geldt de provinciale norm van Noord-Brabant van 1.000 m² voor één compensatiewoning.

Geldt bij beëindiging van een agrarisch bedrijf; de eerste 250 m² gaat op aan het omzetten van de bedrijfswoning. De oude ruimte-voor-ruimtetitels zijn op.

Omgevingsverordening Noord-Brabant artikel 5.14 lid 3 sub a onder 2, uitgewerkt in de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant, paragraaf 7.1 Maatwerk omgevingskwaliteit, artikelen 7.1.2 tot en met 7.1.7 · bron · peildatum 18 september 2026 · alle twaalf provincies en de gemeenten met een eigen norm staan op sloopnormen.

Woning splitsen in Baarle-Nassau

Baarle-Nassau werkt aan een regeling voor woningsplitsing (Omgevingsprogramma wonen Baarle-Nassau (2025)). Tot die er is, beslist de gemeente per geval.

De SplitsCheck toetst uw adres aan deze voorwaarden: oppervlakte en bouwjaar uit de BAG, het woningtype, de perceelmaat en de bebouwde kom. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.

De kernen van Baarle-Nassau

Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 278 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 49 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder.

Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Baarle-Nassau

Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Baarle-Nassau?

Een principeverzoek (vooroverleg) in Baarle-Nassau kost onder meer € 208,78 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)

Hoe staat de gemeente Baarle-Nassau tegenover kavel splitsen?

Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Baarle-Nassau als neutraal. Het Omgevingsprogramma wonen 2025 is uitgesproken faciliterend voor woningsplitsing binnen bestaande panden, maar het planologische kader voor de kernen (bestemmingsplan Dorpen 2012) laat splitsing alleen binnen een bestaand hoofdgebouw toe, waardoor een nieuwe woning op een afgesplitste kavel via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet lopen met leges op begrotingsbasis of EUR 5.000,00 bij raadsadvies, en met een hoge parkeernorm van 2,00 parkeerplaats per woning buiten het centrum. (beleidsstuk)

Mag ik mijn woning splitsen in Baarle-Nassau?

Kavelsplitsing met nieuwbouw is niet als apart beleidsspoor uitgewerkt; er zijn geen gemeentelijke beleidsregels woningsplitsing of kavelsplitsing in de CVDR van Baarle-Nassau. (beleidsstuk)

Hoe groot moet een kavel zijn om in Baarle-Nassau te splitsen?

Voor Baarle-Nassau geldt: Geen minimale kavelmaat in m2. Het geldende plan voor de kernen Baarle-Nassau en Ulicoten is bestemmingsplan 'Dorpen' (vastgesteld 11 april 2012, sinds 2024 onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan). Dat plan stelt geen minimum perceelsoppervlakte of perceelsbreedte voor woningen, maar stuurt op inhoud en bouwvlak. Woningsplitsing van grote vrijstaande woningen binnen de bestemmingen Wonen en Gemengd-1 op grote percelen is via afwijking mogelijk onder de voorwaarden: maximaal 1 woning extra; uitsluitend binnen een bestaand hoofdgebouw; minimale inhoud van de bestaande woning 400 m3 en van de nieuwe woning 200 m3, beide exclusief bijbehorende bouwwerken; geen milieubelemmeringen; passend binnen de gemeentelijke en provinciale woningbouwprogrammering; geen onevenredige aantasting van de woon- en leefomgeving. Voor cultuurhistorisch waardevolle panden (rijks- en gemeentelijke monumenten, MIP-panden) geldt dezelfde 400 m3 / 200 m3 eis, met splitsing uitsluitend binnen de bestaande massa (artikel 31.2 van de regels). Voor overige woningtypen is splitsing alleen toegestaan binnen de bestemmingen Gemengd-2 en Centrum. Bouwvlakregels voor vrijstaande woningen: de 3-meter regel (zijgevelbouwgrens op 3 m uit beide perceelsgrenzen), waarbij de breedte van het bouwvlak maximaal 60% van de breedte van het bouwperceel bedraagt, bouwdiepte 14 m en de afstand tot de achterste perceelsgrens minimaal 5 m. Belangrijk gevolg: het bestemmingsplan faciliteert alleen splitsing binnen een bestaand hoofdgebouw - een nieuwe woning op een afgesplitste kavel vergt een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan. (regeling)

Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Baarle-Nassau hebben?

De parkeernorm van Baarle-Nassau: Nota Parkeernormen 2011, bijlage 1. De normen zijn niet naar woningtype maar naar woningoppervlakte, met twee gebiedstypen. Een vrijstaande koopwoning valt praktisch altijd in de categorie 'Woning > 100 m2': Centrum Baarle-Nassau 1,70 parkeerplaats per woning; Overig gemeente Baarle-Nassau (inclusief Ulicoten en Castelre) 2,00 parkeerplaats per woning. Ter vergelijking: woning 60-100 m2 1,40 / 1,80; woning < 60 m2 1,25 / 1,50. Uitgangspunt is realisatie op eigen terrein; correctiefactoren: oprit (min. 5 m) telt voor 0,8, lange oprit (min. 11 m) 1,5, oprit met garage (oprit min. 6 m) 1,5, lange oprit met garage (min. 12 m) 2,0, garage zonder oprit 0,5. Afronding: < 0,5 naar beneden, >= 0,5 naar boven. Bij ontheffing geldt een afkoopsom van EUR 4.500,- per ontbrekende parkeerplaats in het parkeerfonds. De nota werkt door via een dynamische verwijzing in artikel 8.1 van de Paraplubeheersverordening Baarle-Nassau 2023 (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-511957.html). Gecontroleerd op een nieuwere nota: er bestaat geen Baarle-Nassause parkeernota van 2025/2026 - CVDR bevat geen enkele parkeernormennota van Baarle-Nassau en de gevonden 'Nota Parkeernormen 2025' (CVDR737313) is van de gemeente Baarn, niet van Baarle-Nassau. (parkeernormen)

Hoeveel woningen in Baarle-Nassau hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?

Volgens de berekening van Kavelscout heeft 42% van de 2.377 woningen met een eigen perceel in Baarle-Nassau ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (1.002 woningen); voor 30 m² of meer is dat 65%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)

Hoeveel percelen in Baarle-Nassau hebben ruimte voor een extra kavel?

Kavelscout telt in Baarle-Nassau 278 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 3 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)

Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Baarle-Nassau aangevraagd of vergund?

Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Baarle-Nassau sinds 2020 9 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (4 verleende vergunningen en besluiten, 5 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Baarle-Nassau (6). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)

Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Baarle-Nassau, 23 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/baarle-nassau”.

Doe de SplitsCheck voor uw adres

Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd