Kavel splitsen in Ugchelen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 17-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Apeldoorn: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek · 63 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Ugchelen op plek 1176 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 80 percelen in Ugchelen: 30 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 15 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 13 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 22 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Apeldoorn

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Ugchelen valt onder de gemeente Apeldoorn; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Apeldoorn.

Kavel splitsen in Ugchelen kost bij de gemeente Apeldoorn minimaal € 23.819 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Apeldoorn).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek (art. 2.4): voor lichte BOPA (bijlage 2 tabel 1/2 kruimels en brokstukken) 50% van de latere vergunningleges, min. 200 en max. 1.816,43 euro; voor zwaardere BOPA fase 1 (quickscan planologische haalbaarheid) 1.816,43 euro en fase 2 10% van de latere leges; voor concept vóór omgevingsplanwijziging 1.816,43 euro; overige activiteiten 50% (min. 200, max. 1.816,43 euro). Bij vergunningaanvraag binnen één jaar overeenkomstig het conceptverzoek worden de conceptleges in mindering gebracht (art. 2.4.2 / 2.51). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Bouwactiviteit technisch niet-standaard (art. 2.5.2): 5,22 euro per 500 euro bouwkosten (1,044%), minimum 454,05 euro, maximum 225.000 euro. Standaard bouwwerken via normkostensystematiek (bijlage 1) tegen 50% van het normtarief, aanvang 454,05 euro. Ruimtelijk binnenplans niet-standaard (art. 2.6.1.2): 11,27 euro per 500 euro bouwkosten (2,254%), minimum 454,05 euro, maximum 450.000 euro. Bij 300.000 euro bouwkosten: technisch circa 3.132 euro en ruimtelijk circa 6.762 euro (samen ca. 9.894 euro) voor het binnenplanse deel. Verduurzaming (zonnepanelen, warmtepomp, isolatie) 0 euro. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse OPA (art. 2.6.3): basistarief art. 2.6.1 plus 454,05 euro, en daarboven: kruimels (bijlage 2 tabel 1, o.a. woningsplitsing in buitengebied, bijgebouwen, dakkapel) 0 euro extra; brokstukken (tabel 2) 1.816,43 euro extra; overige (niet in tabel 1/2) staffel 13.900 / 21.300 / 28.700 euro naar bouwkosten (onder 180k / 180-600k / boven 600k), of 13.900 euro bij alleen gebruikswijziging. Als de aanvrager de evenwichtige-toedeling-onderbouwing zelf levert, 6.318 euro korting op die staffel. Een nieuwe zelfstandige woning die niet als kruimel/brokstuk geldt valt in de zware staffel. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Beleidsregels Parkeren 2024 (CVDR724038): vrijstaande koopwoning 1,2 parkeerplaats in BSK/centrum (binnen centrumring + Spoorzone en Kanaalzone) en 1,5 in rest Apeldoorn, dorpen en buitengebied, waarvan 0,25 voor bezoek. Gebaseerd op CROW-publicatie 381 met gemiddelde kencijfers, door de gemeente lager vastgesteld dan typische CROW-bandbreedtes voor weinig stedelijk. Parkeren bij voorkeur op eigen terrein; afkoop mogelijk tegen 12.000 euro per plaats (peildatum 2024, geïndexeerd). (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: Beleidsregels woningbouw door perceelsplitsing (CVDR742742, 2025): binnen bebouwde kom vrijstaande woning minimaal 300 m² perceel, 2-onder-1-kap 250 m² per woning; bestaande woning na splitsing min. 300 m². Buiten bebouwde kom: bestaande perceel vóór splitsing min. 1.000 m²; na splitsing beide percelen min. 500 m²; maximaal 1 vrijstaande woning toevoegen. Daarnaast Beleidsregels kamerverhuur en woningsplitsing (CVDR749589): max. 2 wooneenheden; woning vóór splitsing min. 150 m² GO (NEN 2580); na splitsing elk min. 55 m² GO. (bron, 2025)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Apeldoorn 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Apeldoorn voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Apeldoorn 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Omgevingsvisie gemeente Apeldoorn (CVDR739824): circa 12.500 woningen 2020-2039 via inbreiding en stadsuitbreiding. Beleidsregels woningbouw door perceelsplitsing (juli 2025) en kamerverhuur/woningsplitsing (dec 2025) maken extra woningen op bestaande percelen en in bestaande woningen expliciet mogelijk. Parkeernormen (vrijstaand 1,2-1,5) zijn relatief laag. Leges 2026: woningsplitsing buitengebied als kruimel-BOPA (0 euro toeslag); zware BOPA-staffel tot 28.700 euro blijft voor grotere buitenplanse nieuwbouw. Verduurzaming legesvrij. (bron, 2025)

Conceptverzoek als voorfase (50% van de leges of vast 1.816,43 euro bij zware BOPA/planwijziging), volledig verrekend bij vergunningaanvraag binnen één jaar overeenkomstig het concept. Zware BOPA kan in twee fasen (quickscan + voorbereiding). Perceelsplitsing en woningsplitsing lopen via BOPA/OPA-beoordeling aan de hand van de beleidsregels 2025. (bron)

Werkt de gemeente Apeldoorn mee?

Bij 63 kandidaat-percelen in Ugchelen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-452684
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-375948
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-458493
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-234684

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Ugchelen eruit?

De mediane kandidaat in Ugchelen is 2.624 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 15,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 42% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 48 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 20 tussen 60 en 80.

Waar in Ugchelen is de meeste ruimte?

• Hoenderloseweg — 13 percelen met potentie
• Ugchelseweg — 10 percelen met potentie
• Hoog Buurloseweg — 9 percelen met potentie
• De Oude Klarenbeek — 8 percelen met potentie
• Wouter Berendsweg — 7 percelen met potentie
• Kleine Veldekster — 6 percelen met potentie
• Mettaweg — 6 percelen met potentie
• Ugchelsegrensweg — 6 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Ugchelen indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Ugchelen

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Ugchelen: 1.029 van de 2.321 woningen (44%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.825 (79%) voor 30 m² en 383 (17%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 45 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Apeldoorn

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Ontwerp omgevingsvergunning op de locatie Tussen Nieuwe Wetering (nr. 13) - Broeklanderweg, Beemte Broekland, het oprichten van een zonnepark (Nieuwe Wetering) voor een periode van (2026-07-06, bron)
• zonnepark — Ontwerp omgevingsvergunning op de locatie Tussen Nieuwe Wetering (nr. 13) - Broeklanderweg, Beemte Broekland, het oprichten van een zonnepark (Nieuwe Wetering) voor een periode van (2026-07-06, bron)
• asielopvang — Aanvraag en verleende Omgevingsvergunning Schalterdalweg 18, Beekbergen, het verlengen van de instandhoudingstermijn van vergunning D23/032272 voor het gebruik van hotel als opvan (2026-07-02, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verleende omgevingsvergunning Woudhuizermark (nabij Ecofactorij nummer 10), Apeldoorn, het plaatsen van een loopbrug op het bedrijventerrein Ecofactorij nabij Ecofacto (2026-06-10, bron)
• asielopvang — Rectificatie Aanvraag omgevingsvergunning Zadelmakersdonk 644, 7326 JZ Apeldoorn, het realiseren van een doorstroomwoning ten behoeve van asielzoekers betreft aanvraag omzettingsve (2026-02-02, bron)
• asielopvang — Aanvraag Omgevingsvergunning Zadelmakersdonk 644, 7326 JZ Apeldoorn, het realiseren van een doorstroomwoning ten behoeve van asielzoekers (2026-01-28, bron)
• windenergie — Beleidskader voor kleine windturbines in Apeldoorn vastgesteld (2025-12-15, bron)
• zonnepark — Aanvraag Omgevingsvergunning tussen Nieuwe Wetering (nr. 13) - Broeklanderweg, Beemte Broekland, het plaatsen van een energieopslagsysteem (Zonnepark Nieuwe Wetering) (2025-11-24, bron)
• zonnepark — Aanvraag Omgevingsvergunning Werler nabij nr 7, tussen Bloemenkamp nr 5 en A50, Beemte Broekland, het oprichten van een zonnepark (2025-11-14, bron)
• zonnepark — Aanvraag Omgevingsvergunning Tussen Nieuwe Wetering (nr. 13) - Broeklanderweg, Beemte Broekland, het oprichten van een zonnepark (Nieuwe Wetering) (2025-10-27, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Ugchelen op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Apeldoorn: kosten & regels Apeldoorn · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Apeldoorn · Beekbergen · Lieren · Hoenderloo · Klarenbeek · Wenum Wiesel · alle plaatsen