Kavel splitsen in Ravenstein: wat kan er?
In het kort: woonbeleid gemeente Oss: faciliterend · principeverzoek: Legesverordening Oss 2026, art. 2.4 · 7 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.
• 41 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing
• waarvan 14 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 7 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving
Daarmee staat Ravenstein op plek 1674 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.
Kosten en regels in de gemeente Oss
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Ravenstein valt onder de gemeente Oss; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Oss.
Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.
De Omgevingsvisie 2025 mikt op ca. 8.500 extra woningen tot 2040 met expliciete voorkeur voor verdichting boven uitbreiding; alleen woningsplitsing van betaalbare woningen in vijf Osse wijken is via de Huisvestingsverordening gereguleerd.
De tarieven
- Principeverzoek (leges): Legesverordening Oss 2026, art. 2.4 (conceptverzoek bij strijd met omgevingsplan): quickscan wenselijkheid/kansrijkheid via intaketafel EUR 100,00; standaard principeverzoek (vrijwel alleen ruimtelijke beoordeling) EUR 1.000,00; complex principeverzoek (meerdere aspecten zoals kostenverhaal en milieuplanologie) EUR 2.500,00. Past het plan wel in het omgevingsplan, dan wordt het conceptverzoek verdisconteerd in de leges van de latere omgevingsvergunning. (bron, 2026)
- Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
- Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Percentage van de bouwkosten (ROEB-lijst 2026), gestaffeld. Technisch deel (bouwactiviteit, art. 2.5): van 1,18% (bouwkosten < EUR 25.000, minimum EUR 54,00) aflopend via 1,07%, 1,00%, 0,94% en 0,80% tot 0,60% (>= EUR 2.500.000, minimum EUR 19.980,00). Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwwerk, art. 2.6): van 2,75% (< EUR 25.000, minimum EUR 111,54) via 2,50%, 2,33%, 2,18% en 1,86% tot 1,40% (>= EUR 2.500.000, minimum EUR 46.620,00). Voor een nieuwe woning met bouwkosten EUR 200.000-500.000 samen ca. 3,12% (0,94% + 2,18%). (bron, 2026)
- Afwijken van het omgevingsplan (leges): Legesverordening Oss 2026, art. 2.46a: kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit (categorie van bijlage II bij de verordening) EUR 300,00; overige buitenplanse omgevingsplanactiviteiten: de werkelijke kosten volgens een door het college opgestelde begroting die vooraf schriftelijk aan de aanvrager wordt medegedeeld. Deze toeslag komt bovenop de reguliere bouw- en omgevingsplanactiviteitleges. (bron, 2026)
- Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Oss 2023: normen naar woninggrootte (m2 gbo), niet naar woningtype. Grondgebonden koopwoning > 150 m2 gbo (categorie waar een vrijstaande woning doorgaans in valt): binnenstad 1,7; centraal stedelijk woonmilieu 1,8; rest bebouwde kom Oss 1,9; Berghem/Ravenstein 2,1; overige kernen en buitengebied 2,2 parkeerplaatsen per woning, plus bezoekersaandeel van ca. 0,1-0,3. (bron, 2023)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebreed minimum kaveloppervlak of vaste splitsingsvoorwaarden aangetroffen in de legesverordening, de Omgevingsvisie (CVDR741004), de Huisvestingsverordening 2025 of op oss.nl/loket.oss.nl; eisen volgen per locatie uit het omgevingsplan (bouwvlak- en bouwregels) en worden via de intaketafel/het principeverzoek beoordeeld. (bron)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Oss 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Oss voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Oss 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
De Omgevingsvisie gemeente Oss (vastgesteld 2025) zet in op groei met circa 8.500 woningen tot 2040 en stelt expliciet: verdichting heeft de voorkeur boven uitbreiding. Woningen toevoegen via stedelijke verdichting, transformatie en inbreiding wordt als meerwaarde gezien; kavelsplitsing wordt niet apart benoemd maar past binnen deze verdichtingskoers. Kanttekening: op grond van de Huisvestingsverordening Gemeente Oss 2025 (geldig 1-7-2025 t/m 1-7-2029) is het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer zelfstandige woonruimten vergunningplichtig in de wijken Schadewijk, Ruwaard, Oss zuid, Krinkelhoek en Ussen voor betaalbare woningen (WOZ-waarde t/m EUR 260.000 per 1-1-2020, in 2025 ca. EUR 405.000 transactiewaarde). (bron, 2025)
De gemeente adviseert een initiatief dat afwijkt van het omgevingsplan eerst als conceptverzoek voor te leggen: via een intakeformulier aan de intaketafel (quickscan EUR 100), waarna zo nodig een standaard of complex principeverzoek volgt (EUR 1.000 / EUR 2.500). Voor de omgevingsvergunning geldt de reguliere procedure: besluit binnen 8 weken na ontvangst, eenmalig te verlengen met 6 weken; in bijzondere gevallen geldt de uitgebreide procedure. (bron)
Werkt de gemeente Ravenstein mee?
Bij 7 kandidaat-percelen in Ravenstein vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:
- vergunning uit 2013 — stcrt-2013-22101
- vergunning uit 2012 — stcrt-2012-26439
Hoe zien de kansrijke percelen in Ravenstein eruit?
De mediane kandidaat in Ravenstein is 1.805 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 19,5 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 61% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 19 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 10 tussen 60 en 80.
Waar in Ravenstein liggen de meeste kansen?
- Dorpenweg — 7 kansrijke percelen
- Stationssingel — 7 kansrijke percelen
- Van Coothweg — 6 kansrijke percelen
- Molensingel — 5 kansrijke percelen
- Het Kruisstuk — 4 kansrijke percelen
- Korte Stukken — 4 kansrijke percelen
- Schaafdries — 4 kansrijke percelen
- St. Luciastraat — 4 kansrijke percelen
Straatniveau; nooit individuele woningen.
Wat is een extra kavel in Ravenstein indicatief waard?
Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Ravenstein en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².
Kaveloppervlak 488 m² → indicatieve grondwaarde € 195.000 – € 268.125
Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?
Geplande ontwikkelingen in gemeente Oss
Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.
- windenergie — Gemeente Oss - Melding Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) – Windpark: Elzenburg, De Geer Oss (2026-07-28, bron)
- asielopvang — HERSTELBESLUIT TIJDELIJKE OPVANGLOCATIE VLUCHTELINGEN SPITSBERGERWEG OSS - 2023 (2024-10-30, bron)
Hoe werkt kavelsplitsing?
Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.
Is uw perceel geschikt?
Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Ravenstein op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.
Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?
Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Ravenstein nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).
Meer weten?
De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.
Leges en beleid van Oss: kosten & regels Oss · alle 342 gemeenten.
Kavel splitsen in andere plaatsen
Huisseling · Neerlangel · Deursen-Dennenburg · Niftrik · Neerloon · Demen · alle plaatsen
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro · Voorwaarden · Privacy