Kavel splitsen in Haren: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 19-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Oss: faciliterend · principeverzoek: Legesverordening Oss 2026, art. 2.4 · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Haren op plek 1342 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 67 percelen in Haren: 19 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 2 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 7 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 39 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Oss

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Haren valt onder de gemeente Oss; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Oss.

Kavel splitsen in Haren kost bij de gemeente Oss minimaal € 6.508 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Oss).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Legesverordening Oss 2026, art. 2.4 (conceptverzoek bij strijd met omgevingsplan): quickscan wenselijkheid/kansrijkheid via intaketafel EUR 100,00; standaard principeverzoek (vrijwel alleen ruimtelijke beoordeling) EUR 1.000,00; complex principeverzoek (meerdere aspecten zoals kostenverhaal en milieuplanologie) EUR 2.500,00. Past het plan wel in het omgevingsplan, dan wordt het conceptverzoek verdisconteerd in de leges van de latere omgevingsvergunning. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Percentage van de bouwkosten (ROEB-lijst 2026), gestaffeld. Technisch deel (bouwactiviteit, art. 2.5): van 1,18% (bouwkosten < EUR 25.000, minimum EUR 54,00) aflopend via 1,07%, 1,00%, 0,94% en 0,80% tot 0,60% (>= EUR 2.500.000, minimum EUR 19.980,00). Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwwerk, art. 2.6): van 2,75% (< EUR 25.000, minimum EUR 111,54) via 2,50%, 2,33%, 2,18% en 1,86% tot 1,40% (>= EUR 2.500.000, minimum EUR 46.620,00). Voor een nieuwe woning met bouwkosten EUR 200.000-500.000 samen ca. 3,12% (0,94% + 2,18%). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Legesverordening Oss 2026, art. 2.46a: kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit (categorie van bijlage II bij de verordening) EUR 300,00; overige buitenplanse omgevingsplanactiviteiten: de werkelijke kosten volgens een door het college opgestelde begroting die vooraf schriftelijk aan de aanvrager wordt medegedeeld. Deze toeslag komt bovenop de reguliere bouw- en omgevingsplanactiviteitleges. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Oss 2023: normen naar woninggrootte (m2 gbo), niet naar woningtype. Grondgebonden koopwoning > 150 m2 gbo (categorie waar een vrijstaande woning doorgaans in valt): binnenstad 1,7; centraal stedelijk woonmilieu 1,8; rest bebouwde kom Oss 1,9; Berghem/Ravenstein 2,1; overige kernen en buitengebied 2,2 parkeerplaatsen per woning, plus bezoekersaandeel van ca. 0,1-0,3. (bron, 2023)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebreed minimum kaveloppervlak of vaste splitsingsvoorwaarden aangetroffen in de legesverordening, de Omgevingsvisie (CVDR741004), de Huisvestingsverordening 2025 of op oss.nl/loket.oss.nl; eisen volgen per locatie uit het omgevingsplan (bouwvlak- en bouwregels) en worden via de intaketafel/het principeverzoek beoordeeld. (bron)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Oss 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Oss voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Oss 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie gemeente Oss (vastgesteld 2025) zet in op groei met circa 8.500 woningen tot 2040 en stelt expliciet: verdichting heeft de voorkeur boven uitbreiding. Woningen toevoegen via stedelijke verdichting, transformatie en inbreiding wordt als meerwaarde gezien; kavelsplitsing wordt niet apart benoemd maar past binnen deze verdichtingskoers. Kanttekening: op grond van de Huisvestingsverordening Gemeente Oss 2025 (geldig 1-7-2025 t/m 1-7-2029) is het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer zelfstandige woonruimten vergunningplichtig in de wijken Schadewijk, Ruwaard, Oss zuid, Krinkelhoek en Ussen voor betaalbare woningen (WOZ-waarde t/m EUR 260.000 per 1-1-2020, in 2025 ca. EUR 405.000 transactiewaarde). (bron, 2025)

De gemeente adviseert een initiatief dat afwijkt van het omgevingsplan eerst als conceptverzoek voor te leggen: via een intakeformulier aan de intaketafel (quickscan EUR 100), waarna zo nodig een standaard of complex principeverzoek volgt (EUR 1.000 / EUR 2.500). Voor de omgevingsvergunning geldt de reguliere procedure: besluit binnen 8 weken na ontvangst, eenmalig te verlengen met 6 weken; in bijzondere gevallen geldt de uitgebreide procedure. (bron)

Werkt de gemeente Oss mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Haren vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Haren eruit?

De mediane kandidaat in Haren is 5.557 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 52% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 11 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 20 tussen 60 en 80.

Waar in Haren is de meeste ruimte?

• Dorpenweg — 19 percelen met potentie
• Groenstraat — 15 percelen met potentie
• Eindstraat — 10 percelen met potentie
• Lietingstraat — 10 percelen met potentie
• Luensestraat — 8 percelen met potentie
• Berghemseweg — 6 percelen met potentie
• Bossekampstraat — 6 percelen met potentie
• Luistenstraat — 5 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Haren indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Haren

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Haren: 122 van de 238 woningen (51%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 169 (71%) voor 30 m² en 60 (25%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 51 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Oss

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• windenergie — Gemeente Oss - Melding Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) – Windpark: Elzenburg, De Geer Oss (2026-07-28, bron)
• asielopvang — HERSTELBESLUIT TIJDELIJKE OPVANGLOCATIE VLUCHTELINGEN SPITSBERGERWEG OSS - 2023 (2024-10-30, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Oss: kosten & regels Oss · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Berghem · Batenburg · Ravenstein · Herpen · Oijen · Oss · alle plaatsen