Kavel splitsen in Oud Ade: wat kan er?
In het kort: woonbeleid gemeente Kaag en Braassem: faciliterend · principeverzoek: Vooroverleg · 83 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.
• 94 percelen met ruimte voor een extra kavel
• waarvan 28 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 83 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving
Daarmee staat Oud Ade op plek 1028 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.
Wat voor percelen zijn dit?
Van de 94 percelen in Oud Ade: 13 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 9 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 10 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 62 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.
Kosten en regels in de gemeente Kaag en Braassem
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Oud Ade valt onder de gemeente Kaag en Braassem; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Kaag en Braassem.
Kavel splitsen in Oud Ade kost bij de gemeente Kaag en Braassem minimaal € 6.739 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Kaag en Braassem).
Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.
De omgevingsvisie en RRA zetten in op verdichting in de kernen en woningbouw in elke kern; BOPA-opslag voor overige gevallen is relatief beperkt (EUR 1.224).
De tarieven
- Principeverzoek (leges): Vooroverleg (art. 2.4 Legesverordening 2026 CVDR751072): informatieverzoek kosteloos; vooroverleg met enkelvoudig advies EUR 159,75; conceptverzoek met intaketafel EUR 798,65; conceptverzoek met omgevingstafel EUR 1.064,90; extern advies EUR 125 (max. EUR 1.000). Deze voorfase-kosten worden verrekend met de uiteindelijke aanvraag. Principeverzoek is in de begripsbepaling opgenomen als schriftelijke kansrijkheidsindicatie voor (buitenplanse) activiteiten. (bron, 2026)
- Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte, eerste stap gratis — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
- Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel (art. 2.5): o.a. tot EUR 10.000: 2,04% (min. EUR 150); EUR 10-50k: 1,55% + EUR 45; EUR 50-100k: 1,6% + EUR 20; EUR 100-250k: 1,6%; vanaf EUR 250k: 1,6% (max. EUR 89.000). Ruimtelijk deel OPA (art. 2.6 lid 1): tot EUR 10k: 2,86% (min. EUR 210); EUR 10-50k: 1,82% + EUR 100; EUR 50-100k: 1,39% + EUR 305; EUR 100-250k: 1,69%; vanaf EUR 250k: 1,69% (max. EUR 94.000). Bij bouwkosten EUR 300.000: technisch circa EUR 4.800 plus ruimtelijk circa EUR 5.070, samen circa EUR 9.870 (binnenplans). (bron, 2026)
- Afwijken van het omgevingsplan (leges): Opslagen bovenop art. 2.6 lid 1: bij BOPA via beleidsnota maatvoering/situering + EUR 255, gebruik + EUR 306; kleine BOPA (bijlage) maatvoering + EUR 408, gebruik + EUR 510; overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit + EUR 1.224; wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht + EUR 4.080. Bijlage 'kleine BOPA' omvat o.a. bijbehorende bouwwerken (geen nieuwe zelfstandige woning). Een typische extra woning valt onder overige BOPA (+ EUR 1.224) plus de ruimtelijke percentages. (bron, 2026)
- Parkeernorm vrijstaande woning: Herziening Nota Parkeernormen 2018 (CVDR740925, 2025) met normen uit CROW-publicatie 317 (weinig stedelijk). Bandbreedte min-max, minimum als ondergrens. Vrijstaande koopwoning: centrum 1,4-2,2; rest bebouwde kom 1,9-2,7; buitengebied 2,0-2,8 pp per woning (bezoekersaandeel 0,3). Twee-onder-een-kap: 1,3-2,1 / 1,8-2,6 / 1,8-2,6. Parkeren in beginsel op eigen terrein; bijlage en salderingregels in de herziening. (bron, 2025)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebrede minimale perceel- of kavelmaat voor splitsing in leges, parkeernota of omgevingsvisie; nota noemt wel splitsing in (on)zelfstandige eenheden voor parkeertoets, zonder m2-perceelseis (bron, 2025)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Kaag en Braassem 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Kaag en Braassem voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Kaag en Braassem 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Omgevingsvisie Kaag en Braassem (CVDR756003): sneller meer woningen, focus sociaal/betaalbaar en doorstroming; woningbouwontwikkelingen in elke kern. Regionale Realisatieagenda: 'binnen de kernen zoveel mogelijk inzetten op verdichting' (bestaand stads- en dorpsgebied); enkele locaties lopen tegen BSD-grenzen. Bruidsschat houdt bij vergunningvrij bouwen het aantal woningen gelijk. Geen harde perceelseis; planstrijd loopt via BOPA met gematigde opslag (+ EUR 1.224 voor overige). (bron, 2025)
Vooroverleg/concept van gratis info tot omgevingstafel EUR 1.064,90; voorfasekosten worden verrekend met de vergunningaanvraag. Formele route via Omgevingsloket. Overige BOPA + EUR 1.224 bovenop ruimtelijke leges. (bron)
Werkt de gemeente Kaag en Braassem mee?
Bij 83 kandidaat-percelen in Oud Ade vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:
- vergunning uit 2026 — gmb-2026-384101
- vergunning uit 2026 — gmb-2026-465968
- vergunning uit 2026 — gmb-2026-396034
- vergunning uit 2025 — gmb-2025-137025
Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Oud Ade eruit?
De mediane kandidaat in Oud Ade is 2.395 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 20,1 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 27% van de kandidaten ligt op een hoek. 38 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 23 tussen 60 en 80.
Waar in Oud Ade is de meeste ruimte?
- Boekhorsterweg — 18 percelen met potentie
- Leidseweg — 18 percelen met potentie
- Zwarteweg — 15 percelen met potentie
- Hofdijklaan — 10 percelen met potentie
- Waterloospolder — 9 percelen met potentie
- Provincialeweg — 7 percelen met potentie
- Vennemeer — 7 percelen met potentie
- Roode Polder — 6 percelen met potentie
Straatniveau; nooit individuele woningen.
Wat is een extra kavel in Oud Ade indicatief waard?
Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Oud Ade en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².
Kaveloppervlak 503 m² → indicatieve grondwaarde € 201.000 – € 276.375
Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?
Ruimte voor een familiewoning in Oud Ade
Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Oud Ade: 101 van de 234 woningen (43%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 142 (61%) voor 30 m² en 56 (24%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 41 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.
Geplande ontwikkelingen in gemeente Kaag en Braassem
Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.
- bedrijventerrein/logistiek — Vaststelling TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek II’ (zaaknr. 689347) (2026-02-17, bron)
Hoe werkt kavelsplitsing?
Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.
Past er een kavel op uw perceel?
Benieuwd hoe uw eigen perceel in Oud Ade ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.
Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?
Meer weten?
De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.
Leges en beleid van Kaag en Braassem: kosten & regels Kaag en Braassem · alle 342 gemeenten.
Kavel splitsen in andere plaatsen
Rijpwetering · Leiderdorp · Sassenheim · Roelofarendsveen · Abbenes · Oegstgeest · alle plaatsen
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy