Kavel splitsen in Oegstgeest: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Oegstgeest: restrictief · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 43 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Oegstgeest op plek 279 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Oegstgeest

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Oegstgeest.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (vooroverleg/principeverzoek), art. 2.4 tarieventabel: 317,65 euro voor elk omgevingsoverleg, verhoogd met 105,90 euro per in te schakelen adviseur. Art. 2.52: 100,00% vermindering van de voor het omgevingsoverleg geheven leges bij een daaropvolgende aanvraag omgevingsvergunning, mits voor dezelfde activiteit(en), in overeenstemming met de uitkomsten van het omgevingsoverleg en binnen 12 maanden na het laatste omgevingsoverleg. De gemeentelijke website noemt nog een verouderd basistarief van 300 euro. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel (bouwactiviteit Bbl, art. 2.5): bouwkosten minder dan 25.000 euro: 1,53% (min. 92,70 euro); 25.000-50.000 euro: 1,50% (min. 393,45 euro); 50.000-200.000 euro: 1,44% (min. 772,50 euro); 200.000-2.500.000 euro: 1,26% (min. 2.966,40 euro); 2.500.000 euro of meer: 1,17% (min. 32.445,00 euro). Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwwerk, art. 2.6): binnenplans 122,30 euro; buitenplans met bouwen en bouwkosten zie leges_bopa. Bouwkosten zijn exclusief omzetbelasting (art. 2.1 lid 4). Opslagen: welstandstoets zonder advies adviescommissie +68,65 euro (art. 2.6 onder e), bodemgevoelige locatie +993,65 euro (art. 2.6 onder f), toets aan omgevingsplan in voorbereiding / bescherming dorpsgezicht +411,10 euro (art. 2.6 onder g). Advies (art. 2.50): advies gemeenteraad 609,30 euro; welstandsadvies adviescommissie omgevingskwaliteit staffel over bouwkosten, bijv. 200.000-350.000 euro: 0,30% (min. 855,30 euro), 350.000-500.000 euro: 0,27% (min. 1.208,90 euro); ambtelijke welstandstoets 64,60 euro. Rekenvoorbeeld nieuwe vrijstaande woning met 350.000 euro bouwkosten en BOPA: 1,26% = 4.410 euro technisch + 2,52% = 8.820 euro ruimtelijk, plus welstandsadvies ca. 1.050 euro en eventueel raadsadvies 609,30 euro, dus circa 14.900 euro. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Art. 2.6 tarieventabel: b. buitenplanse omgevingsplanactiviteit, reguliere procedure, zonder bouwen en zonder bouwkosten: 562,65 euro; c. buitenplanse omgevingsplanactiviteit, uniforme openbare voorbereidingsprocedure, zonder bouwen en zonder bouwkosten: 4.113,05 euro; d. buitenplanse omgevingsplanactiviteit (reguliere of uniforme openbare voorbereidingsprocedure) waarbij sprake is van bouwen en van bouwkosten: minder dan 25.000 euro: 3,07% (min. 180,25 euro); 25.000-50.000 euro: 3,01% (min. 790,00 euro); 50.000-200.000 euro: 2,89% (min. 1.550,15 euro); 200.000-2.500.000 euro: 2,52% (min. 5.953,40 euro); 2.500.000 euro of meer: 2,34% (min. 64.890,00 euro). Dit tarief komt bovenop het technische bouwtarief van art. 2.5. Art. 2.54: 50,00% vermindering als voor de afwijking van het omgevingsplan beleidsregels gelden en de aanvraag daaraan voldoet - Oegstgeest heeft echter alleen BOPA-beleidsregels voor bergingen/overkappingen voor fietsen, scootmobielen en containers op het voorerf, dus die korting geldt niet voor een extra woning. Teruggaaf 30,00% bij weigering of bij intrekking na 4 weken (art. 2.59, 2.62); minimumbedrag voor teruggaaf 260,45 euro (art. 2.65). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Parkeernota 2021 Gemeente Oegstgeest, bijlage 1 Parkeernormen auto, nr. 1.1 'Koop, vrijstaand': 2,1 parkeerplaatsen per woning (eenheid: stuk), waarvan aandeel bezoekers 0,3 (al in de norm verwerkt). Ter vergelijking: koop 2-onder-1-kap 2,0 en koop tussen/hoek 1,8. Er zijn geen zones: 'we hanteren het gemiddelde van de range die de actuele CROW-publicatie (CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren van december 2018) aangeeft en beschouwen geheel Oegstgeest als rest van de bebouwde kom. Als stedelijkheidstype geldt op basis van de adresdichtheid sterk stedelijk.' De normen werken door via het Paraplu-bestemmingsplan Parkeren 2021 (NL.IMRO.0579.BPParkerenOEG-VA01), nu tijdelijk deel omgevingsplan. (bron, 2021)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - Oegstgeest kent geen algemene minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: Legesverordening 2026, Omgevingsplan gemeente Oegstgeest (CVDR696357), Parkeernota 2021, Huisvestingsverordening 2022, Omgevingsvisie 2023 en de planregels van bestemmingsplan Wilhelminapark en Geesten (villagebied, rijksbeschermd dorpsgezicht). De feitelijke rem zit in de bouwvlakken en het beschermde dorpsgezicht: art. 16.2.1 onder a 'hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd', art. 16.2.2 onder b 'de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens dient ten minste 1 m te bedragen, tenzij de gebouwen in de perceelsgrens worden gebouwd', en art. 19 'Waarde - Cultuurhistorie' voor het beschermd dorpsgezicht Wilhelminapark en Geesten. Een tweede woning op een gesplitst perceel valt daardoor vrijwel altijd buiten het bouwvlak en vergt een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Oegstgeest heeft vier aangewezen dorpsgezichten: Oranjebuurt, Kerkbuurt, Dorpsstraat en de omgeving Wilhelminapark en Endegeest (als enige rijksbeschermd). Voor Endegeest en Overgeest geldt bovendien een aparte, restrictieve afwijkingsbeleidsregel (CVDR621370, geldend vanaf 14-02-2019) waarin de raad grote functiewijzigingen bewust via planherziening en niet via afwijking wil laten lopen. (bron)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Oegstgeest 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Oegstgeest voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Oegstgeest 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Oegstgeest is restrictief. De Omgevingsvisie (2023) stelt dat de gemeente een van de kleinste van Nederland is, dat 'de ruimte kostbaar is' en dat na het opvangen van de regionale woningbouwopgave 'de grenzen aan de groei' zijn bereikt; de visie 'versterkt het groene en dorpse karakter van Oegstgeest' en hanteert 'rood voor rood' (slopen zonder netto toename van bebouwd oppervlak), met circa 1.400 woningen tot 2030 uit reeds vastgestelde bouwplannen. De Woonvisie 2020-2030 herhaalt: 'We willen het dorpse en groene karakter van Oegstgeest nadrukkelijk behouden.' Splitsing en kamerverhuur zijn gereguleerd via de Huisvestingsverordening; een splitsingsvergunning geldt daar alleen voor corporatiebezit en particuliere huur tot de middenhuurgrens (259,80 euro, 2026), dus niet voor een eigenaar-bewoner die zijn villakavel wil splitsen. Er is geen faciliterend inbreidings- of kavelsplitsingsbeleid en geen BOPA-beleidsregel voor het toevoegen van woningen; de enige BOPA-beleidsregel betreft bergingen en overkappingen op het voorerf. (bron, 2023)

De gemeente adviseert vooroverleg: 'In veel gevallen is het verstandig om eerst een vooroverleg aan te vragen bij de gemeente in plaats van meteen een aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen'; u krijgt een eindadvies over de slagingskans en de kosten worden verrekend met de latere vergunningleges. Behandeltermijn omgevingsvergunning: in verreweg de meeste gevallen 8 weken, eenmaal met 6 weken te verlengen; in bijzondere gevallen 6 maanden (uitgebreide procedure). Let op: bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor de raad geen 'Nota van uitgangspunten' heeft vastgesteld, of bij aanvragen met een behoorlijke ruimtelijke impact (o.a. vergroten van bestaande bebouwingsmogelijkheden met meer dan 10%), gelden cumulatief adviesrecht van de raad, verplichte participatie door de aanvrager en de uitgebreide voorbereidingsprocedure - zie raadsbesluit van 27 januari 2022, https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-22415.html. Een extra woning op een gesplitste kavel valt daar in de praktijk onder, met een doorlooptijd van 6 maanden of langer. (bron)

Werkt de gemeente Oegstgeest mee?

Bij 43 kandidaat-percelen in Oegstgeest vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-7077
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-383232
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-176785
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-125749

Hoe zien de kansrijke percelen in Oegstgeest eruit?

De mediane kandidaat in Oegstgeest is 2.126 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 17,6 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 62% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 77 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 72 tussen 60 en 80.

Waar in Oegstgeest liggen de meeste kansen?

• Haarlemmertrekvaart — 20 kansrijke percelen
• Valkenburgerweg — 14 kansrijke percelen
• Haarlemmerstraatweg — 13 kansrijke percelen
• Rhijngeesterstraatweg — 13 kansrijke percelen
• Rhijnhofweg — 13 kansrijke percelen
• Oude Rijnsburgerweg — 12 kansrijke percelen
• Endegeesterstraatweg — 11 kansrijke percelen
• Rijnzichtweg — 11 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Oegstgeest indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Oegstgeest

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Toestemming voor het verlengen van de tijdelijke omgevingsvergunning Z/25/213199 tot en met november 2030 i.v.m. het gefaseerd wijzigen doelgroep naar asielzoekers - Rhijngeesterst (2025-12-03, bron)
• asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning voor het verlengen van de tijdelijke omgevingsvergunning Z/25/213199 tot en met 1 november 20230 i.v.m. gefaseerd wijzigen doelgroep naar asielzoekers (2025-11-26, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Oegstgeest nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Oegstgeest: kosten & regels Oegstgeest · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Rijnsburg · Warmond · Leiden · Katwijk · Leiderdorp · Sassenheim · alle plaatsen