Kavelscout

Kavel splitsen in Nieuwleusen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 16-10-2026 · tekst bijgewerkt 23-9-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Dalfsen: restrictief · principeverzoek: Intaketafel · 230 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Onze analyse van Nieuwleusen (16-10-2026):
• 668 percelen met ruimte voor een extra kavel
• waarvan 336 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 230 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving

Daarmee staat Nieuwleusen op plek 33 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 668 percelen in Nieuwleusen: 209 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 28 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 106 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 325 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Dalfsen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Nieuwleusen valt onder de gemeente Dalfsen; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Dalfsen.

Kavel splitsen in Nieuwleusen kost bij de gemeente Dalfsen minimaal € 2.763 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Dalfsen).

Woonbeleid: restrictief

Er zijn beleidsmatige of financiële drempels die splitsing hier aanzienlijk moeilijker maken.

Notitie Inbreidingslocaties 2023 (in werking 1-1-2024): particuliere inbreiding alleen als er een ruimtelijk knelpunt wordt opgelost (sanering, milieuknelpunt, verouderde bebouwing); gewone kavelsplitsing zonder knelpunt valt daarbuiten.

De tarieven

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Dalfsen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Dalfsen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Dalfsen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Dalfsen hanteert de Notitie Inbreidingslocaties 2023: een extra woning op een inbreidingslocatie (waaronder kavelsplitsing) is voor particuliere initiatiefnemers alleen mogelijk als 'er sprake is van een ruimtelijk knelpunt' dat met de ontwikkeling wordt opgelost, zoals sanering van een hinderlijk bedrijf, aanpak van leegstand/verpaupering of verbetering van de stedenbouwkundige structuur. Elke aanvraag wordt per geval ambtelijk gescreend; bij grotere of gevoelige locaties (>1.500 m2, appartementen, functieverandering, monumenten, dorpsfront) volgt bovendien een stedenbouwkundige visie met participatie en raadsbesluit. Kavelsplitsing puur om een bouwkavel te creeren, zonder ruimtelijke meerwaarde, past niet in dit kader. (bron, 2023)

De gemeente werkt met een gratis intaketafel en daarna een Omgevingstafel voor principeverzoeken (€ 577,40 eenvoudig / € 1.233,10 complex) naast een conceptverzoek/vooroverleg (€ 371,10); vooroverleg is dus de bedoelde route. Voor inbreidingslocaties geldt een vaste stappenroute: ambtelijke screening op het ruimtelijk knelpunt, principebesluit van het college (opname in jaarlijks werkplan), zo nodig stedenbouwkundige visie met participatie en raadsbesluit, en de planologische procedure start pas na ondertekening van een ontwikkelingsovereenkomst. Concrete behandeltermijnen zijn niet in deze documenten vastgelegd; www.dalfsen.nl was niet raadpleegbaar (HTTP 403, botbeveiliging). (bron)

Wat het beleid van Dalfsen concreet betekent voor Nieuwleusen

Nieuwleusen valt onder de gemeente Dalfsen, en Dalfsen is terughoudend met kavelsplitsing. De Notitie Inbreidingslocaties 2023 (in werking sinds 1 januari 2024) bepaalt dat een particulier initiatief voor een extra woning op een inbreidingslocatie, en daar valt kavelsplitsing onder, alleen kans maakt als er een ruimtelijk knelpunt mee wordt opgelost: de sanering van een hinderlijk bedrijf, de aanpak van leegstand of verpaupering, of een verbetering van de stedenbouwkundige structuur. Een kavel splitsen alleen om een bouwkavel te maken past niet in dat kader. Elke aanvraag wordt ambtelijk gescreend; bij een perceel groter dan 1.500 m², bij appartementen, functieverandering, een monument of een plek aan het dorpsfront is bovendien een stedenbouwkundige visie nodig, met participatie en een besluit van de raad.

Woningsplitsing, het verdelen van een bestaande woning of woonboerderij in twee woningen, is een ander spoor en komt in Nieuwleusen geregeld voor (zie de casus hieronder). Wat verder vastligt:

Een minimale kavelmaat staat nergens. De vraag die u in Dalfsen als eerste moet kunnen beantwoorden is niet hoe groot uw perceel is, maar welk knelpunt uw plan oplost.

Werkt de gemeente Dalfsen mee?

Bij 230 kandidaat-percelen in Nieuwleusen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

Zo ging het in Nieuwleusen: één losse kavel, en veel gesplitste woningen

Eén kavelsplitsing in de kern is volledig terug te volgen, nog onder het oude kader. Voor één vrijstaande woning op een ongenummerd perceel aan De Smeule legde de gemeente op 25 mei 2022 een herziening van het bestemmingsplan Kernen ter inzage, omdat het plan niet binnen de bestaande regeling paste. De raad stelde de herziening vast en de gemeente maakte dat op 4 oktober 2022 bekend. Tien dagen later, op 14 oktober 2022, kwam de aanvraag voor het bouwen van de woning binnen en op 2 december 2022 volgde het besluit, met een nieuw huisnummer voor het perceel. Zeven weken voor de vergunning, ruim vier maanden voor de planwijziging. Sinds 1 januari 2024 toetst Dalfsen zo'n verzoek aan de Notitie Inbreidingslocaties; reken er dus niet op dat deze route zonder ruimtelijk knelpunt nog open staat.

Het splitsen van een bestaande woning laat twee snelheden zien. Past het in het omgevingsplan, dan is het in weken rond: aan de Stadhoek werd het splitsen van een woonhuis in twee wooneenheden aangevraagd op 30 juli 2024 en op 25 september 2024 verleend, alleen als technische bouwactiviteit. Aan het Ruitenveen ging het om het splitsen van een woning én het bouwen van een compensatiewoning: aanvraag 30 september 2025, vergunning verzonden 13 januari 2026: vijftien weken. Wijkt het plan van het bestemmingsplan af, dan volgt de uitgebreide procedure en die duurt hier lang: voor het splitsen van een woning aan de Jagtlusterallee kwam de aanvraag op 2 februari 2023 binnen, lag het ontwerpbesluit in oktober 2023 ter inzage en werd de vergunning op 7 december 2023 verleend: tien maanden. Het splitsen van een woonboerderij aan de Meeleweg, met een nieuwe schuur, nam veertien maanden (aanvraag oktober 2022, besluit 7 december 2023). Een aanvraag van mei 2026 om een woonboerderij aan de G.W. van Marleweg te splitsen was bij het schrijven van deze tekst nog in behandeling, met een verlengde beslistermijn.

Wat u hieruit kunt halen: wie in Nieuwleusen een tweede woning op het perceel wil, heeft in de praktijk de meeste kans met het splitsen van een ruime bestaande woning of woonboerderij; een losse kavel vraagt sinds 2024 een knelpunt dat u oplost. Alle besluiten staan openbaar op officielebekendmakingen.nl; wij noemen hier bewust geen huisnummers.

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Nieuwleusen eruit?

De mediane kandidaat in Nieuwleusen is 6.356 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 29,6 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 38% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 31 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 46 tussen 60 en 80.

Waar in Nieuwleusen is de meeste ruimte?

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Nieuwleusen indicatief waard?

Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Nieuwleusen en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².

 

Kaveloppervlak 740 m² → indicatieve grondwaarde € 296.000 – € 407.000

Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?

Ruimte voor een familiewoning in Nieuwleusen

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Nieuwleusen: 1.594 van de 3.320 woningen (48%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 2.427 (73%) voor 30 m² en 584 (18%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 48 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Dalfsen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

Zo pakt u het aan in Dalfsen

  1. Intaketafel, gratis. Leg uw idee eerst voor aan de intaketafel van de gemeente (14 0529 of gemeente@dalfsen.nl); die geeft een indicatie of het initiatief wenselijk is en kost niets. Wees eerlijk over de vraag die de Notitie Inbreidingslocaties stelt: welk ruimtelijk knelpunt lost uw plan op? Bij het splitsen van een bestaande woning is die vraag niet aan de orde; dan gaat het om de bouwkundige scheiding, parkeren en de ontsluiting.
  2. Conceptverzoek of omgevingstafel. Wilt u een toets op papier, dien dan een conceptverzoek in (€ 371,10) of laat het plan aan de omgevingstafel beoordelen (€ 577,40 bij alleen een stedenbouwkundige beoordeling, € 1.233,10 bij een bredere). Bij een inbreidingslocatie volgt daarna een principebesluit van het college en opname in het jaarlijkse werkplan; bij een perceel boven 1.500 m² of aan het dorpsfront ook een stedenbouwkundige visie met participatie en een raadsbesluit. De planologische procedure begint pas na een ontwikkelingsovereenkomst.
  3. Aanvraag en besluit. Dien de omgevingsvergunning in via het Omgevingsloket; voor een plan dat afwijkt van het omgevingsplan vraagt u de buitenplanse activiteit tegelijk aan (wat u daarvoor aanlevert: huidig en gewenst gebruik, situatie- en bouwtekening, de gevolgen voor de omgeving en uw motivering). Reguliere procedure: acht weken, eenmalig te verlengen met zes weken; uitgebreide procedure: zes maanden. Daarna zes weken bezwaar (college van B&W, Postbus 35, 7720 AA Dalfsen). Leges: bouwleges van ongeveer 2,76% van de bouwkosten plus € 464,70 (kleine) of € 8.583,50 (grote buitenplanse activiteit).

Voor de intaketafel helpt het als u kunt laten zien wat er ruimtelijk verandert: de maten van het perceel, wat er nu staat en welke besluiten de gemeente in uw straat al nam. De SplitsCheck voor uw adres zet dat op een rij, inclusief de ruimte voor een gesplitste woning of een familiewoning. Het algemene processchema met kosten en doorlooptijden staat op vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Dalfsen: kosten & regels Dalfsen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Punthorst · Dalfsen · Rouveen · Balkbrug · Witharen · Staphorst · alle plaatsen

Cijfers zijn een indicatieve, geautomatiseerde voorselectie op basis van open data (Kadaster/PDOK, BAG, ruimtelijkeplannen.nl, officiële bekendmakingen) — geen juridisch of planologisch advies. Of splitsen mag, bepaalt de gemeente.
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy