Kavel splitsen in Nieuw Heeten: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 19-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Raalte: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek / 'verken uw idee' · 2 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Nieuw Heeten op plek 885 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 111 percelen in Nieuw Heeten: 9 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 4 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 18 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 80 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Raalte

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Nieuw Heeten valt onder de gemeente Raalte; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Raalte.

Kavel splitsen in Nieuw Heeten kost bij de gemeente Raalte minimaal € 7.877 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Raalte).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek / 'verken uw idee' (tarieventabel par. 2.2): € 315,80 voor indicatie wenselijkheid/mogelijkheid inclusief ambtelijk advies (art. 2.4.1); € 1.263,20 inclusief principebesluit van het college van B&W (art. 2.4.2). Eventuele beoordeling onderzoeksrapporten of raadsadvies wordt extra berekend (art. 2.4.4). Bij een vergunningaanvraag binnen 6 maanden conform de uitkomsten wordt 50% van de conceptverzoek-leges verrekend (art. 2.29). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Bouwactiviteit technisch (art. 2.5): 2,50% van de bouwkosten over het deel € 0 tot € 1.000.000 (minimum € 157,90); 1,80% over het deel € 1.000.000 tot € 20.000.000; 0,80% daarboven (maximum € 631.605,00). Daarnaast ruimtelijk deel: binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwwerk (art. 2.6.1) 1,00% van de bouwkosten (minimum € 157,90, maximum € 20.540,00). Voor een nieuwe woning binnen het omgevingsplan dus in totaal ca. 3,5% van de bouwkosten. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Met bouwactiviteit: opslag bovenop het tarief van art. 2.6.1 (1,00% van bouwkosten): kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit + € 531,60 (art. 2.6.4); BOPA met ruimtelijke motivering + € 6.768,60 (art. 2.6.5); BOPA zonder ruimtelijke motivering + € 3.689,60 (art. 2.6.6). Zonder bouwactiviteit (art. 2.7): kleine BOPA € 634,30; BOPA met ruimtelijke motivering € 7.795,70; zonder ruimtelijke motivering € 4.716,60. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Vrijstaande woning (koop), Nota Parkeren en stallen Raalte 2025, tabel 8 (bezoekersaandeel inbegrepen): Raalte centrum 1,8; Raalte schil 2,0; bebouwde kom 2,2; buitengebied 2,3 parkeerplaatsen per woning. Gemeente hanteert stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk'; parkeren in beginsel op eigen terrein. (bron, 2025)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - gemeente Raalte kent geen gemeentebreed vastgelegd minimum voor kavelmaat bij kavel-/perceelsplitsing. Gezocht in Gemeenteblad (SRU-zoekopdrachten op kavelsplitsing, woningsplitsing, inbreiding), het Afwegingskader woningbouw en het Programma Groei, wonen en werken; alleen een ondergrens van 50 m2 woonoppervlak voor zelfstandige appartementen stond in het (inmiddels vervallen) Afwegingskader woningbouw 2021. Eisen volgen per locatie uit het omgevingsplan en maatwerkbeoordeling via conceptverzoek. (bron, 2021)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Raalte 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Raalte voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Raalte 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Raalte profileert zich als groeigemeente: het Programma Groei, wonen en werken (vastgesteld december 2025) mikt op 3.000 woningen in 2023-2033, waarvan ca. 2.420 in Raalte en Heino en ca. 580 in de buurtdorpen. Uitgangspunt is slim en efficiënt ruimtegebruik met inbreiding vóór uitbreiding; in de buurtdorpen ligt de opgave nadrukkelijk steeds meer op inbreiding (o.a. vrijkomend vastgoed). Specifiek kavelsplitsingsbeleid voor binnen de bebouwde kom is er niet; initiatieven worden per geval beoordeeld. Voor het buitengebied gelden Rood-voor-Rood en splitsing van karakteristieke boerderijen conform 'Erven in beweging'. (bron, 2025)

De gemeente kent een formeel conceptverzoek ('verken uw idee') met twee niveaus (ambtelijk advies of principebesluit college) en stimuleert dit financieel: 50% van de conceptverzoek-leges wordt verrekend bij een definitieve aanvraag binnen 6 maanden. Het college beslist zelf op BOPA-woningbouw binnen de bebouwde kom tot en met 11 woningen mits passend in vastgesteld beleid (reguliere procedure, wettelijke termijn 8 weken); daarboven of bij afwijking van omgevingsvisie/programma Wonen geldt adviesrecht van de gemeenteraad. De eigen website raalte.nl was voor geautomatiseerde raadpleging niet toegankelijk (HTTP 403), zodat behandeltermijnen van de gemeentesite niet konden worden geverifieerd. (bron)

Werkt de gemeente Raalte mee?

Bij 2 kandidaat-percelen in Nieuw Heeten vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• Oude Holterweg (2026) — gmb-2026-274388

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Nieuw Heeten eruit?

De mediane kandidaat in Nieuw Heeten is 14.890 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 35% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 12 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 27 tussen 60 en 80.

Waar in Nieuw Heeten is de meeste ruimte?

• Portlanderdijk — 20 percelen met potentie
• Hemmekens Marsweg — 14 percelen met potentie
• Okkenbroekstraat — 14 percelen met potentie
• Koldeweesweg — 12 percelen met potentie
• Heetenerdijk — 11 percelen met potentie
• Holterweg — 9 percelen met potentie
• Oude Diepenveenseweg — 9 percelen met potentie
• Poggebeltweg — 8 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Nieuw Heeten indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Nieuw Heeten

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Nieuw Heeten: 206 van de 397 woningen (52%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 278 (70%) voor 30 m² en 79 (20%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 51 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Raalte

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Ingetrokken omgevingsvergunning: realiseren zonnepark met instandhoudingstermijn van 25 jaar en aanbrengen van opgaande beplanting uitgezonderd erfbeplanting, Hogeweg nabij nr. 2 L (2026-06-18, bron)
• zonnepark — Ontwerpbesluit intrekking omgevingsvergunning, het realiseren van een zonnepark met instandhoudingstermijn van 25 jaar en aanbrengen van opgaande beplanting uitgezonderd erfbeplant (2025-12-23, bron)
• zonnepark — Verleende omgevingsvergunning, verplaatsen inkoopstation zonnepark Herenbrink met afwijkend gebruik van gronden met bestemming agrarisch en afwijkende hoogte van cameramasten, Here (2025-12-11, bron)
• infrastructuur — Verleende omgevingsvergunning, het bouwen van 22 nieuwe masten t.b.v. hoogspanningsverbinding Harculo-Raalte binnen gemeente Raalte (2025-11-05, bron)
• zonnepark — Ontvangen aanvraag voor een omgevingsvergunning, verplaatsen inkoopstation zonnepark Herenbrink, Herenbrinksweg achter Nieuwe Wetering Lierderholthuis (2025-09-29, bron)
• zonnepark — Omgevingsvergunning op verzoek ingetrokken, het wijzigen van de situatie en het model inkoopstation voor zonnepark Heino (oostelijk en westelijk deel), Kanaaldijk-zuid t.h.v. 4 Hei (2025-09-01, bron)
• infrastructuur — Ontvangen aanvraag voor een omgevingsvergunning, bouw van 22 nieuwe masten t.b.v. hoogspanningsverbinding Harculo-Raalte binnen gemeente Raalte (2025-07-31, bron)
• infrastructuur — Verleende omgevingsvergunning, het bouwen van 13 masten t.b.v. hoogspanningsverbinding Raalte-Nijverdal (2025-04-02, bron)
• infrastructuur — Verleende omgevingsvergunning, het aanleggen van tijdelijke jukken, werkwegen, werkterreinen en uitwegen t.b.v. hoogspanningsverbinding Raalte-Nijverdal (2025-03-07, bron)
• infrastructuur — Ontvangen aanvraag voor een omgevingsvergunning, het aanleggen van tijdelijke jukken, werkwegen, werkterreinen en uitwegen t.b.v. hoogspanningsverbinding Raalte-Nijverdal, (2025-01-21, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Raalte: kosten & regels Raalte · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Heeten · Haarle · Lettele · Holten · Mariënheem · Bathmen · alle plaatsen