Kavel splitsen in Loosbroek: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 22-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Bernheze: faciliterend · principeverzoek: Vooroverleg · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Loosbroek op plek 820 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 120 percelen in Loosbroek: 2 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 3 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 38 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 77 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Bernheze

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Loosbroek valt onder de gemeente Bernheze; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Bernheze.

Kavel splitsen in Loosbroek kost bij de gemeente Bernheze minimaal € 3.269 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Bernheze).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Vooroverleg (art. 2.4.3 tarieventabel): intaketafel 988,00 euro (ongeacht resultaat); concept-omgevingstafel 1.895,00 euro; omgevingstafel bij buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) 5.720,00 euro, ieder vervolgoverleg 2.273,00 euro; omgevingstafel bij wijziging omgevingsplan 6.760,00 euro, ieder vervolgoverleg 3.979,00 euro; bij aangewezen activiteit (art. 8.13 Omgevingsbesluit) volgens begroting. Los informatieverzoek (art. 2.4.1) 260,00 euro; toets vergunningsplicht (art. 2.4.2a) 520,00 euro. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Nieuwe woning = twee delen. Technisch deel, bouwactiviteit (art. 2.5): 1,54% van de bouwkosten tot 50.000 euro (minimum 250,00 euro), plus 1,34% over het deel 50.000-500.000 euro, plus 1,14% over het deel boven 500.000 euro. Ruimtelijk deel, omgevingsplanactiviteit bouwen (art. 2.6.a): 1,60% van de bouwkosten tot 50.000 euro (minimum 560,00 euro, ook bij bouwkosten 0), plus 1,40% over het deel 50.000-500.000 euro, plus 1,20% over het deel boven 500.000 euro. Bouwkosten excl. 21% btw volgens ROEB-lijst. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Toeslag bovenop het ruimtelijk deel (art. 2.6.c, zoals gecorrigeerd bij Eerste wijziging tarieventabel, Gemeenteblad 2026, 47469): 560,00 euro als het vooroverleg (art. 2.4.3) volledig is doorlopen; 6.760,00 euro als het vooroverleg niet of niet volledig is doorlopen. Bij een aangewezen activiteit (art. 8.13 Omgevingsbesluit) zonder volledig vooroverleg: werkelijke kosten volgens begroting (art. 2.6.d). Bij uitgebreide voorbereidingsprocedure voor een bopa komt daar 2.659,80 euro bij (art. 2.48.b). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop, huis, vrijstaand: 1,8 parkeerplaats per woning in zone Centrum, 1,9 in zone Rest bebouwde kom, 2,0 in zone Buitengebied; inclusief aandeel bezoekersparkeren van 0,3 per woning (Nota Parkeerbeleid, bijlage B1); parkeren op eigen terrein is uitgangspunt. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden: Bernheze kent geen concrete minimale kavelmaat of minimaal perceelsoppervlak voor kavel-/perceelsplitsing (gezocht in legesverordening/tarieventabel 2026, Programma Volkshuisvesting 2026-2030, beleidsregels op lokaleregelgeving.overheid.nl en bernheze.org). Wel geldt bij woningsplitsing de basisregel: beide woningen na splitsing minimaal 60 m2 gbo met eigen buitenruimte van minimaal 3 m2 (50 m2 gbo toegestaan mits sociale huur/koop); elke aanvraag wordt stedenbouwkundig op maat beoordeeld. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Bernheze 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Bernheze voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Bernheze 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Het Programma Volkshuisvesting 2026-2030 (geldend vanaf 13-01-2026) zet in op 'inbreiding voor uitbreiding' en het benutten van elke kans binnen de kernen: van inbreidingslocaties tot woningsplitsing ('splitsen van woningen als slimme inbreiding') en tijdelijke bijwoningen (max. 15 jaar, niet kadastraal af te splitsen van de hoofdwoning). Elke aanvraag wordt vooraf getoetst aan het Afwegingskader Woningbouwprojecten Bernheze met 'vrije ruimte' per kern; splitsingen voor sociale huurwoningen worden altijd in behandeling genomen. Per toegevoegde woning gelden de parkeernorm en een bijdrage aan het groenfonds; splitsing kan worden geweigerd als de woning minder dan drie jaar geleden is opgeleverd of als meer dan 10% van de woningen in de straat al gesplitst is (aanvullend onderzoek). (bron, 2026)

De gemeente adviseert nadrukkelijk vooroverleg via het Omgevingsloket voordat een formele aanvraag wordt ingediend; dit verloopt in twee stappen: een intaketafel (wenselijkheid, toets aan beleid en Omgevingsvisie Bernheze 2040) en een omgevingstafel (haalbaarheid, met interne en externe adviseurs zoals provincie en brandweer), met een vaste casemanager. Bij positief advies is de uitkomst zes maanden bruikbaar om de formele procedure te starten, die daarna doorgaans binnen 8 weken (reguliere procedure) tot besluit leidt. (bron)

Werkt de gemeente Bernheze mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Loosbroek vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Loosbroek eruit?

De mediane kandidaat in Loosbroek is 3.385 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 28,1 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 41% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 7 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 31 tussen 60 en 80.

Waar in Loosbroek is de meeste ruimte?

• Dorpsstraat — 39 percelen met potentie
• Hanenbergsestraat — 16 percelen met potentie
• Achterdonksestraat — 15 percelen met potentie
• Krommedelseweg — 14 percelen met potentie
• Kampweg — 9 percelen met potentie
• Koningsstraat — 9 percelen met potentie
• Molenstraat — 8 percelen met potentie
• Schaapsdijk — 8 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Loosbroek indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Loosbroek

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Loosbroek: 237 van de 483 woningen (49%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 348 (72%) voor 30 m² en 114 (24%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 49 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Bernheze

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Bedrijventerrein Heesch West: Beschikking hogere grenswaarden industrielawaai Wet geluidhinder (2025-06-30, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Bernheze: kosten & regels Bernheze · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Heeswijk-Dinther · Vorstenbosch · Vinkel · Nistelrode · Heesch · Berlicum · alle plaatsen