Kavel splitsen in Heemstede: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Heemstede: faciliterend · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 33 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Heemstede op plek 497 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Heemstede

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Heemstede.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (artikel 2.2.1 tarieventabel): eerste overleg, zijnde de intaketafel (toets wenselijkheid initiatief) 214,20 euro; elk volgend overleg, zijnde de omgevingstafel (toets haalbaarheid initiatief) 535,60 euro; per in te schakelen adviseur/ketenpartner, wanneer die kosten aan de gemeente worden doorbelast, verhoogd met 267,80 euro. Het omgevingsoverlegtarief komt bovenop de leges voor de diensten die in het kader van het overleg worden uitgevoerd (art. 2.2.1 lid 2). Belangrijk: artikel 2.13.1 geeft 100 procent vermindering van de voor het omgevingsoverleg geheven leges als de vergunningaanvraag daarna wordt gedaan voor dezelfde activiteit(en), in overeenstemming met de uitkomsten van het omgevingsoverleg en binnen 6 maanden na het laatste overleg of na dagtekening van de kennisgeving. Let op: de gemeentepagina over de omgevingsvergunning noemt nog een verouderd vooroverlegtarief (25 procent van de uiteindelijke leges, 2,9 procent van de bouwsom, minimum 90,00 euro); de Legesverordening 2026 is leidend. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel (art. 2.3.1 bouwactiviteit Bbl): 2,2 procent van de bouwkosten, met een minimum van 214,20 euro. Ruimtelijk deel (art. 2.3.2 lid 1, omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit), staffel over de (gestandaardiseerde) bouwkosten: a. minder dan 40.000 euro: 5,4 procent, minimum 214,20 euro; b. 40.000 tot 200.000 euro: 2.233,40 euro plus 5,1 procent over het meerdere boven 40.000 euro; c. 200.000 tot 500.000 euro: 10.670,85 euro plus 4,9 procent over het meerdere boven 200.000 euro; d. 500.000 tot 1.000.000 euro: 25.870,65 euro plus 4,6 procent over het meerdere boven 500.000 euro; e. 1.000.000 euro of meer: 49.652,65 euro plus 4,3 procent over het meerdere boven 1.000.000 euro, met een maximum van 759.990 euro. Samenloop (art. 2.3.3): bij technische bouwactiviteit plus binnenplanse en/of buitenplanse omgevingsplanactiviteit bedraagt het totaal aan leges niet meer dan de hoogte van de (gestandaardiseerde) bouwsom, met een minimum van 207,20 euro. Bijlage B (gestandaardiseerde bouwkosten): nieuwbouwwoning 600,00 euro per m3 excl. btw; uitbouw/aanbouw/opbouw 530,00 euro per m3; bijgebouw 250,00 euro per m3; dakkapel 2.420,00 euro per m1 breedte; overkapping 355,00 euro per m2. Rekenvoorbeeld nieuwbouwwoning van 600 m3: bouwkosten 360.000 euro, technisch 7.920 euro plus ruimtelijk 18.510,85 euro is circa 26.430 euro, exclusief eventuele BOPA-opslag. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Opslag bovenop het tarief van artikel 2.3.2 lid 1 wanneer sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.3.2 lid 2): a. voor activiteiten die overeenkomen met de gevallen opgesomd in bijlage A: 517,00 euro; b. voor overige activiteiten die daar niet mee overeenkomen: 3.610,90 euro; c. voor activiteiten die voldoen aan vastgesteld beleid om een omgevingsvergunning voor een BOPA te verlenen: 214,20 euro. Bijlage A bevat uitsluitend de klassieke kruimelgevallen (bijbehorend bouwwerk, gebouw voor infrastructurele of openbare voorziening, bouwwerk geen gebouw zijnde, dakterras/dakkapel/dakopbouw en isolatie, antenne-installatie tot 40 m, niet-ingrijpende herinrichting openbaar gebied). Het toevoegen van een zelfstandige woning staat NIET in bijlage A, zodat een nieuwe woning via BOPA in beginsel onder het tarief van 3.610,90 euro valt, tenzij het initiatief voldoet aan vastgesteld beleid (dan 214,20 euro). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Heemstede 2024, bijlage 1 (tabel gepubliceerd als afbeelding; visueel uitgelezen). Een vrijstaande koopwoning valt onder de categorie grondgebonden woning, ingedeeld naar omvang, niet naar eigendom of woningtype. Grondgebonden woning groot (groter dan of gelijk aan 150 m2 bvo), per woning: zone 1: 1,3; zone 2: 1,5; zone 3: 1,8. Grondgebonden woning midden (100 tot 150 m2 bvo): zone 1: 1,2; zone 2: 1,4; zone 3: 1,7. Grondgebonden woning klein (minder dan 100 m2 bvo): zone 1: 1,1; zone 2: 1,3; zone 3: 1,5. Deze normen zijn exclusief het bezoekersaandeel; daarbovenop geldt 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Voor een grote vrijstaande woning in zone 3 komt dat neer op 1,8 plus 0,3 is 2,1 parkeerplaats per woning. Zone-indeling naar adressendichtheid (paragraaf 2.2): zone 1 zeer hoge mate van stedelijkheid, meer dan 100 adressen per 10.000 m2; zone 2 hoge mate van stedelijkheid, 50 tot 100 adressen per 10.000 m2; zone 3 beperkte mate van stedelijkheid, tot 50 adressen per 10.000 m2. De villa- en laagbouwgebieden van Heemstede vallen daarmee in de praktijk in zone 2 of 3; de zonekaart staat op heemstede.maps.arcgis.com. Paragraaf 1.4: in de basis wordt de parkeeropgave opgelost op eigen terrein. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: Geen algemene gemeentelijke minimale kavelmaat of minimale perceelsbreedte voor kavelsplitsing gevonden. Gecontroleerd zijn de Omgevingsvisie Heemstede 2040, de Welstandsnota 2016 Heemstede (geldende versie 2024), de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026, de Nota Parkeernormen Heemstede 2024 en de Legesverordening 2026; geen daarvan bevat een getalsmatige minimum perceelsgrootte. De harde maatvoering (bouwvlak, maximum aantal woningen, bebouwingspercentage, afstand tot zijdelingse perceelsgrens) staat per locatie in het omgevingsplan, waarvan het tijdelijke deel bestaat uit de voormalige bestemmingsplannen; die is alleen adresgewijs raadpleegbaar via het Omgevingsloket. Wel concreet: bij kadastraal splitsen van een gebouw in appartementsrechten weigert de gemeente de vergunning als de splitsing zou leiden tot woningen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2 BVO (Huisvestingsverordening 2026, artikel 3.2.4). Verder werken de parkeernorm op eigen terrein (2,1 pp voor een grote grondgebonden woning in zone 3) en de welstandscriteria voor gebied 5 Gemengd villagebied in de praktijk als de belangrijkste beperking op de minimale kavelmaat. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Heemstede 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Heemstede voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Heemstede 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie Heemstede 2040 (in werking 6 november 2025) kiest expliciet voor inbreiding boven uitbreiding: 'We kiezen voor inbreiding boven uitbreiding. We gaan daarbij een stapje verder dan voorheen en zijn ons ervan bewust dat dit tot verandering van het straatbeeld kan leiden.' De visie noemt verdichting van de bestaande woningvoorraad door bijvoorbeeld optoppingen of woningsplitsing uitdrukkelijk als route om de woningbouwopgave te halen, en stelt dat bij verdichting 'de ruimtelijke inpasbaarheid leidend is en niet langer het Omgevingsplan', met maatwerk per locatie. Tegenover die verruiming staat een stevige kwaliteitsbescherming: het groene karakter, de historische landschapsstructuur en de cultuurhistorische stedenbouwkundige structuur moeten herkenbaar blijven, en bij een keuze tussen behoud van groen of parkeerplaatsen kiest Heemstede voor groen. Voor de villawijken geldt aanvullend de Welstandsnota 2016 Heemstede, gebied 5 Gemengd villagebied, gericht op behoud en versterking van het groene parkachtige karakter, verspringende voorgevellijnen, individuele en gedifferentieerde bouwmassa's en ondergeschikte bijgebouwen; dit toetst het beeld, niet de kavelmaat. (bron, 2025)

De gemeente adviseert vooroverleg maar verplicht het niet: 'U kunt uw bouwplan bij de gemeente laten toetsen voordat u een omgevingsvergunning aanvraagt. Dit heet vooronderzoek of vooroverleg.' Je dient een conceptaanvraag met bijlagen in via omgevingsloket.nl en geeft daarbij aan dat het om een conceptaanvraag gaat; de conceptaanvraag wordt door deskundigen in een gezamenlijk bouwplanoverleg besproken en je ontvangt schriftelijk de uitkomst en toelichting over het vervolgtraject. Formeel is dit in de Legesverordening 2026 vormgegeven als omgevingsoverleg in twee stappen, de intaketafel (toets wenselijkheid) gevolgd door de omgevingstafel (toets haalbaarheid). De gemeentelijke pagina noemt geen behandeltermijnen; de enige harde termijn in de regelgeving is de 6 maanden waarbinnen de vergunningaanvraag moet volgen om 100 procent legesvermindering over het omgevingsoverleg te krijgen. Voor een indicatie van haalbaarheid en legeskosten verwijst de gemeente naar een e-mail aan Bouw- en woningtoezicht. (bron)

Werkt de gemeente Heemstede mee?

Bij 33 kandidaat-percelen in Heemstede vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2025 — gmb-2025-516974
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-426897
• vergunning uit 2022 — gmb-2022-121667
• vergunning uit 2021 — gmb-2021-65007

Hoe zien de kansrijke percelen in Heemstede eruit?

De mediane kandidaat in Heemstede is 2.460 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 19,5 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 55% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 72 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 46 tussen 60 en 80.

Waar in Heemstede liggen de meeste kansen?

• Herenweg — 32 kansrijke percelen
• Van Merlenlaan — 18 kansrijke percelen
• Manpadslaan — 9 kansrijke percelen
• Leidsevaartweg — 7 kansrijke percelen
• Glipper Dreef — 6 kansrijke percelen
• Glipperweg — 6 kansrijke percelen
• Duin en Vaart — 5 kansrijke percelen
• Groenendaalkade — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Heemstede indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Heemstede

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning voor voortzetting tijdelijk werkterrein voor mogelijke realisatie opvanglocatie, Cruquiusweg t.h.v. van de brug, Heemstede (2026-08-12, bron)
• asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning voor in afwijking van het bestemmingsplan gebruiken van kantoor als tijdelijke (max. 5 jaar) opvanglocatie voor Oekraïense ontheemden en verbouw pand, (2024-10-23, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Heemstede nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Heemstede: kosten & regels Heemstede · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Aerdenhout · Cruquius · Bennebroek · Vogelenzang · Zwaanshoek · Bentveld · alle plaatsen