Kavel splitsen in Aerdenhout: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Bloemendaal: neutraal · principeverzoek: Conceptverzoek · 16 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Aerdenhout op plek 105 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Bloemendaal

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Aerdenhout valt onder de gemeente Bloemendaal; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Bloemendaal.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek (art. 2.4 tarieventabel Legesverordening Bloemendaal 2026): eerste overleg (toets wenselijkheid) € 235,34; elk volgend overleg (toets haalbaarheid) € 788,97 per in te schakelen adviseur, verhoogd met € 235,34. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee delen, beide gestaffeld naar bouwkosten (excl. btw). Technisch deel (bouwactiviteit, art. 2.5): bij bouwkosten € 100.000 - € 1.000.000: € 1.285,53 + 0,90% over het meerdere boven € 100.000 (andere schijven: < € 4.500: € 197,16; € 4.500-€ 10.000: € 394,32; € 10.000-€ 100.000: € 394,32 + 0,96%; € 1-4,5 mln: € 9.640,67 + 0,83%; > € 4,5 mln: € 39.605,73 + 0,75%, max € 150.000). Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwwerk, art. 2.6): bij € 100.000 - € 1.000.000: € 2.355,50 + 2,10% over het meerdere boven € 100.000 (< € 10.000: € 276,02; € 10.000-€ 100.000: € 276,02 + 2,24%; € 1-4,5 mln: € 21.850,83 + 1,93%; > € 4,5 mln: € 91.528,64 + 1,75%, max € 350.000). Rekenvoorbeeld nieuwe woning met € 500.000 bouwkosten: € 4.885,53 (technisch) + € 10.755,50 (ruimtelijk) = ca. € 15.641,03. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Verhoging bovenop het tarief van art. 2.6 bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit: € 1.145,15 voor activiteiten die overeenkomen met de gevallen in bijlage A; € 3.943,14 voor overige buitenplanse omgevingsplanactiviteiten; € 11.829,41 voor activiteiten waarvoor tevens het adviesrecht van de gemeenteraad geldt. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Vrijstaande koopwoning: 1,7 - 2,7 parkeerplaatsen per woning (incl. 0,3 pp bezoekers); alle kernen gelden als 'rest bebouwde kom'. Geen vast getal per kern: maatwerk binnen de CROW-bandbreedte, afhankelijk van stedelijkheidsklasse per kern (Overveen sterk stedelijk, Bloemendaal matig stedelijk, Aerdenhout/Bennebroek weinig stedelijk, Vogelenzang niet stedelijk). Parkeren op eigen terrein is uitgangspunt. (bron, 2019)
• Minimale kavelmaat: Geen concreet minimum in m2 voor kavelsplitsing. Nota villawijken Bloemendaal 2017 definieert een villa als vrijstaande woning op een perceel van ten minste 500 m2 en bepaalt dat alleen 'hele ruime villakavels' voor splitsing in aanmerking komen; de oude splitsingsregeling voor villa's (1.400 m3 naar 2x 500 m3) is vervallen en splitsing in de dorpenzone kan alleen als de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbetert. Bij woningsplitsing (beleidsnotitie 2024) geldt: woning en perceel elk minimaal 250 m2. (bron, 2017)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Bloemendaal 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Bloemendaal voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Bloemendaal 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Bloemendaal voert een restrictief beleid gericht op behoud van het groene, exclusieve karakter van de villawijken: de splitsingsregeling voor villa's is met de Nota villawijken 2017 vervallen en verdichting wordt in de landgoederenzone geweerd; alleen in de dorpenzone is verdichting niet uitgesloten, mits de ruimtelijke kwaliteit verbetert. De Beleidsnotitie woningsplitsing (2024) maakt splitsing van bestaande vrijstaande woningen mogelijk onder strikte voorwaarden (woning en perceel minimaal 250 m2, nieuwe woningen minimaal 80-120 m2, parkeren op eigen terrein), maar ziet uitdrukkelijk niet op het splitsen van percelen voor nieuwe vrijstaande woningen. Bovendien neemt het college principeverzoeken voor het toevoegen van 2 tot 4 woningen momenteel niet in behandeling, met uitzondering van het splitsen van woningen. (bron, 2017)

De gemeente kent een principeverzoek (conceptverzoek/vooroverleg) dat vóór de vergunningaanvraag via het Omgevingsloket wordt ingediend om de haalbaarheid van afwijken van het omgevingsplan te toetsen; door capaciteitsgebrek geldt een wachttijd van 4 tot 6 weken voordat het verzoek in behandeling wordt genomen en worden verzoeken voor 2-4 extra woningen (behalve woningsplitsing) niet behandeld. De gemeente adviseert binnen 6 maanden na het principeantwoord de omgevingsvergunning aan te vragen; de beslistermijn voor omgevingsvergunningen wordt in veel gevallen verlengd van 8 naar 14 weken. (bron)

Werkt de gemeente Aerdenhout mee?

Bij 16 kandidaat-percelen in Aerdenhout vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2021 — gmb-2021-127898

Hoe zien de kansrijke percelen in Aerdenhout eruit?

De mediane kandidaat in Aerdenhout is 2.505 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 17,6 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 41% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 23 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 135 tussen 60 en 80.

Waar in Aerdenhout liggen de meeste kansen?

• Zandvoorterweg — 39 kansrijke percelen
• Boekenroodeweg — 30 kansrijke percelen
• Zuidlaan — 28 kansrijke percelen
• Burgemeester den Texlaan — 22 kansrijke percelen
• Zwarteweg — 22 kansrijke percelen
• Mr. H. Enschedéweg — 21 kansrijke percelen
• Juliana van Stolberglaan — 20 kansrijke percelen
• Nachtegalenlaan — 20 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Aerdenhout indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Bloemendaal

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Mandaatbesluit opvanglocaties Oekraïners (2025-02-13, bron)
• infrastructuur — Verleende kapvergunning Westelijke Randweg 1 Overveen (2024-12-24, bron)
• infrastructuur — Aanvraag omgevingsvergunning kap Westelijke Randweg 1 Overveen (2024-11-25, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Aerdenhout op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Aerdenhout nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Bloemendaal: kosten & regels Bloemendaal · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Bentveld · Heemstede · Overveen · Zandvoort · Haarlem · Vogelenzang · alle plaatsen