Kavel splitsen in Heemstede
Kort antwoord
- Kosten: minimaal € 2.149 aan leges en Kadaster bij een gemiddelde nieuwe woning (vóór verrekening van het principeverzoek) (rekenvoorbeeld en tabel).
- Beslistermijn: een omgevingsvergunning in de reguliere procedure acht weken, één keer met zes weken te verlengen (IPLO). Een principeverzoek heeft geen wettelijke termijn.
- Beleid: woonbeleid faciliterend. De Omgevingsvisie 2040 kiest expliciet voor inbreiding boven uitbreiding, noemt woningsplitsing als instrument en maakt ruimtelijke inpasbaarheid leidend boven het omgevingsplan, en het omgevingsoverleg is volledig kosteloos als de …. (bron)
- Vergelijkbare plannen: Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Heemstede sinds 2020 5 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (1 aanvraag, 4 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). (eigen telling op officielebekendmakingen.nl)
Bijgewerkt: 24 oktober 2026
Wat het kost, wat mag en hoe Heemstede ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.
In het kort: woonbeleid faciliterend · nog geen eigen artikelen in het omgevingsplan · 133 percelen met ruimte voor een extra kavel in 1 kern.
Wat kost kavel splitsen in Heemstede in 2026?
Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Heemstede minimaal € 2.149 aan leges en Kadaster, plus mogelijk € 15.277 voor het ruimtelijke deel van de vergunning (de verordening zegt niet duidelijk of dat naast de afwijkingsleges komt) en de kosten van een zwaardere voorfase als de gemeente die vraagt, zoals een omgevingstafel. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.
Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Heemstede
Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure. Heemstede rekent met eigen normbouwkosten van € 600 per m³; die zitten in dit voorbeeld.
| Post | Rekenvoorbeeld |
|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | minimaal € 214 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel | niet meegeteld: de verordening zegt niet duidelijk of dit naast de afwijkingsleges komt (anders € 15.277 erbij) |
| Afwijken van het omgevingsplan (BOPA) | minimaal € 214 |
| Omgevingsvergunning, technisch deel | € 0: niet nodig voor een nieuwe grondgebonden woning (gevolgklasse 1: een bouwmelding, u betaalt wel een kwaliteitsborger) |
| Kadaster: akte inschrijven en inmeten | € 1.721 |
| Totaal leges en Kadaster | minimaal € 2.149 |
Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.
Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.
Reken zelf met uw eigen woning
Past u de oppervlakte aan, dan schuiven de bouwkosten mee met het CBS-gemiddelde van € 1.303 per m², tot u de bouwkosten zelf invult.
Alle tarieven op een rij
| Post | Wie rekent | Bedrag 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | Gemeente Heemstede | Omgevingsoverleg (artikel 2.2.1 tarieventabel): eerste overleg, zijnde de intaketafel (toets wenselijkheid initiatief) 214,20 euro; elk volgend overleg, zijnde de omgevingstafel (toets haalbaarheid initiatief) 535,60 euro; per in te schakelen adviseur/ketenpartner, wanneer die kosten aan de gemeente worden doorbelast, verhoogd met 267,80 euro. Het omgevingsoverlegtarief komt bovenop de leges voor de diensten die in het kader van het overleg worden uitgevoerd (art. 2.2.1 lid 2). Belangrijk: artikel 2.13.1 geeft 100 procent vermindering van de voor het omgevingsoverleg geheven leges als de vergunningaanvraag daarna wordt gedaan voor dezelfde activiteit(en), in overeenstemming met de uitkomsten van het omgevingsoverleg en binnen 6 maanden na het laatste overleg of na dagtekening van de kennisgeving. Let op: de gemeentepagina over de omgevingsvergunning noemt nog een verouderd vooroverlegtarief (25 procent van de uiteindelijke leges, 2,9 procent van de bouwsom, minimum 90,00 euro); de Legesverordening 2026 is leidend. Tariefmodel: percentagemodel | legesverordening 2026 |
| Afwijken van het omgevingsplan voor een extra woning (BOPA) | Gemeente Heemstede | Opslag bovenop het tarief van artikel 2.3.2 lid 1 wanneer sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.3.2 lid 2): a. voor activiteiten die overeenkomen met de gevallen opgesomd in bijlage A: 517,00 euro; b. voor overige activiteiten die daar niet mee overeenkomen: 3.610,90 euro; c. voor activiteiten die voldoen aan vastgesteld beleid om een omgevingsvergunning voor een BOPA te verlenen: 214,20 euro. Bijlage A bevat uitsluitend de klassieke kruimelgevallen (bijbehorend bouwwerk, gebouw voor infrastructurele of openbare voorziening, bouwwerk geen gebouw zijnde, dakterras/dakkapel/dakopbouw en isolatie, antenne-installatie tot 40 m, niet-ingrijpende herinrichting openbaar gebied). Het toevoegen van een zelfstandige woning staat NIET in bijlage A, zodat een nieuwe woning via BOPA in beginsel onder het tarief van 3.610,90 euro valt, tenzij het initiatief voldoet aan vastgesteld beleid (dan 214,20 euro). | legesverordening 2026 |
| Omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning | Gemeente Heemstede | Technisch deel (art. 2.3.1 bouwactiviteit Bbl): 2,2 procent van de bouwkosten, met een minimum van 214,20 euro. Ruimtelijk deel (art. 2.3.2 lid 1, omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit), staffel over de (gestandaardiseerde) bouwkosten: a. minder dan 40.000 euro: 5,4 procent, minimum 214,20 euro; b. 40.000 tot 200.000 euro: 2.233,40 euro plus 5,1 procent over het meerdere boven 40.000 euro; c. 200.000 tot 500.000 euro: 10.670,85 euro plus 4,9 procent over het meerdere boven 200.000 euro; d. 500.000 tot 1.000.000 euro: 25.870,65 euro plus 4,6 procent over het meerdere boven 500.000 euro; e. 1.000.000 euro of meer: 49.652,65 euro plus 4,3 procent over het meerdere boven 1.000.000 euro, met een maximum van 759.990 euro. Samenloop (art. 2.3.3): bij technische bouwactiviteit plus binnenplanse en/of buitenplanse omgevingsplanactiviteit bedraagt het totaal aan leges niet meer dan de hoogte van de (gestandaardiseerde) bouwsom, met een minimum van 207,20 euro. Bijlage B (gestandaardiseerde bouwkosten): nieuwbouwwoning 600,00 euro per m3 excl. btw; uitbouw/aanbouw/opbouw 530,00 euro per m3; bijgebouw 250,00 euro per m3; dakkapel 2.420,00 euro per m1 breedte; overkapping 355,00 euro per m2. Rekenvoorbeeld nieuwbouwwoning van 600 m3: bouwkosten 360.000 euro, technisch 7.920 euro plus ruimtelijk 18.510,85 euro is circa 26.430 euro, exclusief eventuele BOPA-opslag. | legesverordening 2026 |
| Levering van een deel van een perceel (inschrijven akte en inmeten) | Kadaster, via de notaris | € 1.721 (€ 181 per akte plus meettarief € 1.540 per over te dragen gedeelte) | tarieflijst Kadaster 2026 |
| Perceel vooraf laten splitsen, voor een aparte kadastrale aanduiding | Kadaster | € 510 (tarief splitsen van percelen) | tarieven Kadaster 2026 |
| Akte van levering, eventueel hypotheekakte | Notaris | eigen tarief van de notaris (vast bedrag, uurtarief of een combinatie); vraag vooraf een offerte | notaris.nl |
Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Heemstede, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Heemstede 2026, kavelscout.nl/gemeente/heemstede#kosten”.
Kernen in deze gemeente: Heemstede.
Kosten en regels in de gemeente Heemstede
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Heemstede.
Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.
De Omgevingsvisie 2040 kiest expliciet voor inbreiding boven uitbreiding, noemt woningsplitsing als instrument en maakt ruimtelijke inpasbaarheid leidend boven het omgevingsplan, en het omgevingsoverleg is volledig kosteloos als de aanvraag binnen 6 maanden volgt; de rem zit niet in het beleid maar in de zeer hoge leges (circa 7 procent van de bouwkosten) en in welstand- en groenbescherming in de villagebieden.
Normen
- Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Heemstede 2024, bijlage 1 (tabel gepubliceerd als afbeelding; visueel uitgelezen). Een vrijstaande koopwoning valt onder de categorie grondgebonden woning, ingedeeld naar omvang, niet naar eigendom of woningtype. Grondgebonden woning groot (groter dan of gelijk aan 150 m2 bvo), per woning: zone 1: 1,3; zone 2: 1,5; zone 3: 1,8. Grondgebonden woning midden (100 tot 150 m2 bvo): zone 1: 1,2; zone 2: 1,4; zone 3: 1,7. Grondgebonden woning klein (minder dan 100 m2 bvo): zone 1: 1,1; zone 2: 1,3; zone 3: 1,5. Deze normen zijn exclusief het bezoekersaandeel; daarbovenop geldt 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Voor een grote vrijstaande woning in zone 3 komt dat neer op 1,8 plus 0,3 is 2,1 parkeerplaats per woning. Zone-indeling naar adressendichtheid (paragraaf 2.2): zone 1 zeer hoge mate van stedelijkheid, meer dan 100 adressen per 10.000 m2; zone 2 hoge mate van stedelijkheid, 50 tot 100 adressen per 10.000 m2; zone 3 beperkte mate van stedelijkheid, tot 50 adressen per 10.000 m2. De villa- en laagbouwgebieden van Heemstede vallen daarmee in de praktijk in zone 2 of 3; de zonekaart staat op heemstede.maps.arcgis.com. Paragraaf 1.4: in de basis wordt de parkeeropgave opgelost op eigen terrein. (bron, 2024)
- Minimale kavelmaat: Geen algemene gemeentelijke minimale kavelmaat of minimale perceelsbreedte voor kavelsplitsing gevonden. Gecontroleerd zijn de Omgevingsvisie Heemstede 2040, de Welstandsnota 2016 Heemstede (geldende versie 2024), de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026, de Nota Parkeernormen Heemstede 2024 en de Legesverordening 2026; geen daarvan bevat een getalsmatige minimum perceelsgrootte. De harde maatvoering (bouwvlak, maximum aantal woningen, bebouwingspercentage, afstand tot zijdelingse perceelsgrens) staat per locatie in het omgevingsplan, waarvan het tijdelijke deel bestaat uit de voormalige bestemmingsplannen; die is alleen adresgewijs raadpleegbaar via het Omgevingsloket. Wel concreet: bij kadastraal splitsen van een gebouw in appartementsrechten weigert de gemeente de vergunning als de splitsing zou leiden tot woningen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2 BVO (Huisvestingsverordening 2026, artikel 3.2.4). Verder werken de parkeernorm op eigen terrein (2,1 pp voor een grote grondgebonden woning in zone 3) en de welstandscriteria voor gebied 5 Gemengd villagebied in de praktijk als de belangrijkste beperking op de minimale kavelmaat. (bron, 2026)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Heemstede 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Heemstede voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Heemstede 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
De Omgevingsvisie Heemstede 2040 (in werking 6 november 2025) kiest expliciet voor inbreiding boven uitbreiding: 'We kiezen voor inbreiding boven uitbreiding. We gaan daarbij een stapje verder dan voorheen en zijn ons ervan bewust dat dit tot verandering van het straatbeeld kan leiden.' De visie noemt verdichting van de bestaande woningvoorraad door bijvoorbeeld optoppingen of woningsplitsing uitdrukkelijk als route om de woningbouwopgave te halen, en stelt dat bij verdichting 'de ruimtelijke inpasbaarheid leidend is en niet langer het Omgevingsplan', met maatwerk per locatie. Tegenover die verruiming staat een stevige kwaliteitsbescherming: het groene karakter, de historische landschapsstructuur en de cultuurhistorische stedenbouwkundige structuur moeten herkenbaar blijven, en bij een keuze tussen behoud van groen of parkeerplaatsen kiest Heemstede voor groen. Voor de villawijken geldt aanvullend de Welstandsnota 2016 Heemstede, gebied 5 Gemengd villagebied, gericht op behoud en versterking van het groene parkachtige karakter, verspringende voorgevellijnen, individuele en gedifferentieerde bouwmassa's en ondergeschikte bijgebouwen; dit toetst het beeld, niet de kavelmaat. (bron, 2025)
De gemeente adviseert vooroverleg maar verplicht het niet: 'U kunt uw bouwplan bij de gemeente laten toetsen voordat u een omgevingsvergunning aanvraagt. Dit heet vooronderzoek of vooroverleg.' Je dient een conceptaanvraag met bijlagen in via omgevingsloket.nl en geeft daarbij aan dat het om een conceptaanvraag gaat; de conceptaanvraag wordt door deskundigen in een gezamenlijk bouwplanoverleg besproken en je ontvangt schriftelijk de uitkomst en toelichting over het vervolgtraject. Formeel is dit in de Legesverordening 2026 vormgegeven als omgevingsoverleg in twee stappen, de intaketafel (toets wenselijkheid) gevolgd door de omgevingstafel (toets haalbaarheid). De gemeentelijke pagina noemt geen behandeltermijnen; de enige harde termijn in de regelgeving is de 6 maanden waarbinnen de vergunningaanvraag moet volgen om 100 procent legesvermindering over het omgevingsoverleg te krijgen. Voor een indicatie van haalbaarheid en legeskosten verwijst de gemeente naar een e-mail aan Bouw- en woningtoezicht. (bron)
Omgevingsplan: 305 artikelen, waarvan 303 de bruidsschat van het Rijk; Heemstede heeft nog geen eigen regels toegevoegd, versie 2, geteld op 19 september 2026. Bekijk het omgevingsplan van Heemstede. Wat is de bruidsschat?
Woning splitsen in Heemstede
Wij vonden voor Heemstede geen eigen regeling voor woningsplitsing (stand 1 oktober 2026). Dan beslist de gemeente per geval, meestal via een afwijking van het omgevingsplan. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.
Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Heemstede
Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Heemstede?
Een principeverzoek (vooroverleg) in Heemstede kost onder meer € 214,20 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)
Hoe staat de gemeente Heemstede tegenover kavel splitsen?
Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Heemstede als faciliterend. De Omgevingsvisie 2040 kiest expliciet voor inbreiding boven uitbreiding, noemt woningsplitsing als instrument en maakt ruimtelijke inpasbaarheid leidend boven het omgevingsplan, en het omgevingsoverleg is volledig kosteloos als de aanvraag binnen 6 maanden volgt; de rem zit niet in het beleid maar in de zeer hoge leges (circa 7 procent van de bouwkosten) en in welstand- en groenbescherming in de villagebieden. (beleidsstuk)
Hoe groot moet een kavel zijn om in Heemstede te splitsen?
Voor Heemstede geldt: Geen algemene gemeentelijke minimale kavelmaat of minimale perceelsbreedte voor kavelsplitsing gevonden. Gecontroleerd zijn de Omgevingsvisie Heemstede 2040, de Welstandsnota 2016 Heemstede (geldende versie 2024), de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026, de Nota Parkeernormen Heemstede 2024 en de Legesverordening 2026; geen daarvan bevat een getalsmatige minimum perceelsgrootte. De harde maatvoering (bouwvlak, maximum aantal woningen, bebouwingspercentage, afstand tot zijdelingse perceelsgrens) staat per locatie in het omgevingsplan, waarvan het tijdelijke deel bestaat uit de voormalige bestemmingsplannen; die is alleen adresgewijs raadpleegbaar via het Omgevingsloket. Wel concreet: bij kadastraal splitsen van een gebouw in appartementsrechten weigert de gemeente de vergunning als de splitsing zou leiden tot woningen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2 BVO (Huisvestingsverordening 2026, artikel 3.2.4). Verder werken de parkeernorm op eigen terrein (2,1 pp voor een grote grondgebonden woning in zone 3) en de welstandscriteria voor gebied 5 Gemengd villagebied in de praktijk als de belangrijkste beperking op de minimale kavelmaat. (regeling)
Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Heemstede hebben?
De parkeernorm van Heemstede: Nota Parkeernormen Heemstede 2024, bijlage 1 (tabel gepubliceerd als afbeelding; visueel uitgelezen). Een vrijstaande koopwoning valt onder de categorie grondgebonden woning, ingedeeld naar omvang, niet naar eigendom of woningtype. Grondgebonden woning groot (groter dan of gelijk aan 150 m2 bvo), per woning: zone 1: 1,3; zone 2: 1,5; zone 3: 1,8. Grondgebonden woning midden (100 tot 150 m2 bvo): zone 1: 1,2; zone 2: 1,4; zone 3: 1,7. Grondgebonden woning klein (minder dan 100 m2 bvo): zone 1: 1,1; zone 2: 1,3; zone 3: 1,5. Deze normen zijn exclusief het bezoekersaandeel; daarbovenop geldt 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Voor een grote vrijstaande woning in zone 3 komt dat neer op 1,8 plus 0,3 is 2,1 parkeerplaats per woning. Zone-indeling naar adressendichtheid (paragraaf 2.2): zone 1 zeer hoge mate van stedelijkheid, meer dan 100 adressen per 10.000 m2; zone 2 hoge mate van stedelijkheid, 50 tot 100 adressen per 10.000 m2; zone 3 beperkte mate van stedelijkheid, tot 50 adressen per 10.000 m2. De villa- en laagbouwgebieden van Heemstede vallen daarmee in de praktijk in zone 2 of 3; de zonekaart staat op heemstede.maps.arcgis.com. Paragraaf 1.4: in de basis wordt de parkeeropgave opgelost op eigen terrein. (parkeernormen)
Hoeveel woningen in Heemstede hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?
Volgens de berekening van Kavelscout heeft 34% van de 7.569 woningen met een eigen perceel in Heemstede ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (2.553 woningen); voor 30 m² of meer is dat 65%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)
Hoeveel percelen in Heemstede hebben ruimte voor een extra kavel?
Kavelscout telt in Heemstede 133 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 1 kern. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)
Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Heemstede aangevraagd of vergund?
Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Heemstede sinds 2020 5 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (1 aanvraag, 4 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)
Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Heemstede, 24 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/heemstede”.
Ook beschikbaar: perceelanalyse voor Heemstede en andere kernen in deze gemeente.
Doe de SplitsCheck voor uw adres
Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy