Kavel splitsen in Hedikhuizen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 19-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Heusden: faciliterend · principeverzoek: Principeverzoek · 3 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Hedikhuizen op plek 1604 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 48 percelen in Hedikhuizen: 11 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 6 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 1 is een erf of groot perceel: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 30 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Heusden

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Hedikhuizen valt onder de gemeente Heusden; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Heusden.

Kavel splitsen in Hedikhuizen kost bij de gemeente Heusden minimaal € 17.461 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Heusden).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Principeverzoek (al dan niet met beoordeling aan de intaketafel) voor nieuwe woningbouw, incl. functiewijziging bestaande panden: € 731,70; elke tweede en volgende intaketafelbeoordeling woningbouw: € 292,55; overleg omgevingstafel: eerste overleg € 3.246,35, elk volgend overleg € 1.298,50; conceptverzoek (na positief principeverzoek, ter voorbereiding op BOPA of omgevingsplanwijziging): € 6.162,00 (art. 2.4 Legesverordening 2026). Bij een aanvraag omgevingsvergunning binnen 2 jaar voor dezelfde activiteit conform de uitkomsten: 100% vermindering van de op grond van art. 2.4 lid 1 onder a geheven leges (art. 2.53). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Percentage van de bouwkosten, gestaffeld. Technische bouwactiviteit (art. 2.5): t/m € 50.000 bouwkosten 1,0400% met minimum € 131,30; € 50.001-150.000: € 534,00 + 0,8500% over het meerdere; € 150.001-250.000: € 1.406,95 + 0,7400%; € 250.001-1.000.000: € 2.166,95 + 0,6300%; oplopend tot € 25.916,30 + 0,2500% boven € 5.000.000. Omgevingsplanactiviteit bouwwerk (ruimtelijk deel, art. 2.6): t/m € 50.000 1,3500% met minimum € 285,75; € 50.001-150.000: € 693,20 + 1,3000% over het meerdere; € 150.001-250.000: € 2.028,30 + 1,2500%; € 250.001-1.000.000: € 3.312,05 + 1,2000%; oplopend tot € 58.256,55 + 1,0500% boven € 5.000.000. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.6a): € 432,80 voor gevallen die zijn opgesomd in bijlage 2 van de legesverordening; overige gevallen € 8.846,20 indien voorafgegaan door een conceptverzoek en € 22.580,45 zonder voorafgaand conceptverzoek. Toeslag bij uitgebreide voorbereidingsprocedure (afd. 3.4 Awb) voor een BOPA: € 692,35 (art. 2.49). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Heusden 2016: vrijstaande koopwoning in zone centrum 1,9 parkeerplaats per woning (waarvan 0,9 openbaar toegankelijk); zone rest bebouwde kom en buitengebied 2,3 parkeerplaats per woning (waarvan 0,3 aandeel bezoekers). Bezoekersparkeren is in de norm inbegrepen; berekening op 1 decimaal, uitkomst naar boven afronden. (bron, 2016)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebreed concreet minimum aangetroffen in de legesverordening 2026, Nota Parkeernormen 2016, Woonzorgvisie 2025 of andere geldende CVDR-regelingen van gemeente Heusden. De Beleidsregels woningsplitsing (2003) betreffen uitsluitend beeldbepalende boerderijen in kleine kernen en buitengebied, zonder minimummaat. De gemeentesite heusden.nl was ontoegankelijk (HTTP 403) en het ontwerp-wijzigingsbesluit omgevingsplan 2026-01 (par. 3.8.7 Woningaantal wijzigen) was via de bekendmaking niet volledig raadpleegbaar. (bron)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Heusden 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Heusden voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Heusden 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Woonzorgvisie 'tHuis in Heusden (2025) is uitgesproken faciliterend: de gemeente wil meewerken aan initiatieven voor woningdeling en woningsplitsing (horizontaal en verticaal), onder meer bij grote eengezinswoningen en boerderijen in kleinere kernen, en zet in op verbreding van de voorraad met kleinere (gestapelde) wooneenheden. Er wordt geen principiële voorrang gegeven aan inbreiding of uitbreiding; initiatieven worden op kwaliteit beoordeeld via de intaketafel. Ouder, nog geldend beleid uit 2003 regelt woningsplitsing van beeldbepalende boerderijen in kleine kernen en buitengebied. (bron, 2025)

Heusden kent een gestructureerd vooroverlegtraject: principeverzoek met beoordeling aan de intaketafel, daarna zo nodig een omgevingstafel en (bij BOPA of omgevingsplanwijziging) een conceptverzoek; het legesstelsel stuurt hier sterk op, want een BOPA zonder voorafgaand conceptverzoek kost € 22.580,45 tegenover € 8.846,20 mét conceptverzoek, en principeverzoek-leges worden bij een aanvraag binnen 2 jaar volledig verrekend. Concrete behandeltermijnen zijn niet gevonden: de productpagina principeverzoek staat achter een DigiD-login (mijn.heusden.nl) en www.heusden.nl weigerde toegang (HTTP 403). (bron)

Werkt de gemeente Heusden mee?

Bij 3 kandidaat-percelen in Hedikhuizen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-395276

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Hedikhuizen eruit?

De mediane kandidaat in Hedikhuizen is 5.185 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 33% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 6 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 14 tussen 60 en 80.

Waar in Hedikhuizen is de meeste ruimte?

• Hoge Maasdijk — 14 percelen met potentie
• Lambertusstraat — 12 percelen met potentie
• Kerkstraat — 11 percelen met potentie
• Oude Schoolstraat — 9 percelen met potentie
• Buitenwaardenweg — 8 percelen met potentie
• Rietveldenweg — 4 percelen met potentie
• Groenstraat — 3 percelen met potentie
• Ophovenseweg — 3 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Hedikhuizen indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Hedikhuizen

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Hedikhuizen: 63 van de 94 woningen (67%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 71 (76%) voor 30 m² en 47 (50%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 75 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Heusden

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• infrastructuur — Gemeente Heusden - Omgevingsvergunning aangevraagd - Tuinbouwweg Oost, Haarsteeg, kappen diverse bomen in het kader van het project wegverbreding en aanleggen vrij liggend fietspad (2026-10-14, bron)
• windenergie — Gemeente Heusden - Omgevingsvergunning aangevraagd - De Hooge Bank 1, 5251KT, Vlijmen, plaatsen twee windturbines (2025-11-05, bron)
• asielopvang — Gemeente Heusden - Omgevingsvergunning verleend - De Akker 76, 5251CB, Vlijmen, realiseren opvanglocatie Oekraïners (2025-01-22, bron)
• asielopvang — Gemeente Heusden - Omgevingsvergunning aangevraagd - De Akker 76, 5251CB, Vlijmen, realiseren opvanglocatie Oekraïners (2024-12-11, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Heusden: kosten & regels Heusden · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Herpt · Well · Haarsteeg · Heusden · Nieuwkuijk · Vlijmen · alle plaatsen