Kavel splitsen in Epse: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Lochem: faciliterend · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 68 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Epse op plek 252 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Lochem

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Epse valt onder de gemeente Lochem; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Lochem.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (door de gemeente 'conceptverzoek', voorheen vooroverleg genoemd): 185,00 euro (artikel 2.4 lid 1 Tarieventabel Leges gemeente Lochem 2026). Lid 2: als in het kader van een omgevingsoverleg een dienst uit paragraaf 2.12 moet worden uitgevoerd (bijvoorbeeld beoordeling onderzoeksrapport 141,00 euro per rapport, artikel 2.49), wordt het tarief met die leges vermeerderd. De gemeente vermeldt op haar website: 'De kosten voor het conceptverzoek worden verrekend bij het aanvragen van de omgevingsvergunning.' Let op: artikel 2.52 (Vermindering na omgevingsoverleg) is in de tarieventabel 2026 formeel 'Gereserveerd', de verrekening staat dus alleen op de gemeentelijke website. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse tarieven die worden opgeteld. Technisch deel - artikel 2.5 Bouwactiviteit (bouwtechnische deel): bij bouwkosten minder dan 1.000.000 euro 0,75% van de bouwkosten, met een minimum van 185,00 euro; bij bouwkosten van 1.000.000 euro of meer 7.500,00 euro vermeerderd met 0,30% van het deel boven 1.000.000 euro. Ruimtelijk deel - artikel 2.6 lid 1 Omgevingsplanactiviteit (bouwactiviteit): bij bouwkosten minder dan 1.000.000 euro 1,75% van de bouwkosten, met een minimum van 185,00 euro; bij 1.000.000 euro of meer 17.500,00 euro vermeerderd met 0,70% van het deel boven 1.000.000 euro. Voor een nieuwe woning onder 1.000.000 euro bouwkosten samen dus 2,5% van de bouwkosten (minimaal 370,00 euro). Artikel 2.6 lid 2: omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit 185,00 euro. Bouwkosten worden zo nodig door het college bepaald met normbedragen (beleidsregel vaststellen bouwkosten); wijken de opgegeven bouwkosten meer dan 10% af, dan geldt het normbedrag. Geen tarief per m2. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6 lid 4: als sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het tarief verhoogd met 185,00 euro (dus bovenop de 1,75% + 0,75% van de bouwkosten). Artikel 2.6 lid 5: bij een BOPA met functieverandering van gebouwen/terreinen/percelen wordt dat bedrag verhoogd met de vooraf aan de aanvrager meegedeelde kosten, blijkend uit een begroting die door het college van burgemeester en wethouders is opgesteld; de aanvraag wordt in behandeling genomen op de vijfde werkdag na kennisgeving van die begroting, tenzij de aanvraag voor die vijfde werkdag schriftelijk is ingetrokken. Artikel 2.48: als afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing is, komt daar bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit 1.057,00 euro bovenop. Ter vergelijking artikel 2.45 (wijzigen van het omgevingsplan): tarief is het bedrag van de vooraf meegedeelde kosten volgens een begroting van het college. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop, vrijstaand: 1,8 parkeerplaats per woning in centrumgebied, 1,9 in regulier gebied, 2,2 in kwetsbaar gebied en 2,4 in buitengebied; aandeel bezoekers 0,3 parkeerplaats per woning (Bijlage 3 Parkeernormen, functiegroep Wonen, bij de Nota parkeernormen 2020 gemeente Lochem, vastgesteld 3 december 2020, nog geldend; CVDR647093). Reductiefactoren gelden voor opritten/garages: enkele oprit zonder garage telt voor 0,8 (oprit minimaal 5 meter diep), dubbele oprit zonder garage 1,7 (minimaal 4,5 meter breed), garage met enkele oprit 1,0. Voor een vrijstaande woning in een kern van Lochem is de norm in de praktijk 1,9 parkeerplaats op eigen terrein. (bron, 2020)
• Minimale kavelmaat: Lochem kent geen algemene minimale kavel-/perceelsmaat voor kavelsplitsing. Wel harde maatvoorwaarden voor woningsplitsing in de Beleidsregels Beter benutten bestaande woningvoorraad, gemeente Lochem 2025 (geldend vanaf 19-06-2025, vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juni 2025): binnen de bebouwde kom moeten de zelfstandige woningen ieder een gebruiksoppervlakte van minimaal 50 m2 hebben; buiten de bebouwde kom minimaal 150 m3 inhoud per woning met een maximum van 3 extra wooneenheden. Verder: geen nieuwe bijgebouwen oprichten (behoudens vergunningsvrij of conform omgevingsplan), parkeren op eigen terrein conform de Nota Parkeernormen 2020, gebruik van de bestaande inrit, elke woning een eigen toegang, eigen voorzieningen en een eigen adres, en geen bedrijfs- of recreatiewoning. Woningsplitsing, woningdelen en pre-mantelzorgwoningen mogen niet cumulatief worden toegepast. Voor het afsplitsen van een bouwkavel voor een nieuwe vrijstaande woning gelden geen generieke minimummaten; dat wordt per geval getoetst aan het omgevingsplan (tijdelijk deel: de omgezette bestemmingsplannen per kern) via een conceptverzoek. (bron, 2025)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Lochem 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Lochem voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Lochem 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Lochem voert sinds juni 2025 een uitgesproken faciliterend beleid op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad: de Beleidsregels Beter benutten bestaande woningvoorraad 2025 maken woningsplitsing, woningdelen en pre-mantelzorgwoningen mogelijk en gelden voor het hele grondgebied van de gemeente, dus zowel in de kernen als in het buitengebied. Binnen de bebouwde kom is splitsing toegestaan zolang elke zelfstandige woning minimaal 50 m2 gebruiksoppervlakte houdt en het parkeren op eigen terrein via de bestaande inrit wordt opgelost; buiten de kom geldt 150 m3 per woning met maximaal 3 extra wooneenheden. In het strategische woningbouwbeleid stelt de gemeente dat het toevoegen van woningen bij voorkeur in bebouwde gebieden plaatsvindt en pas daarna op uitbreidingslocaties, waarbij 200 tot 300 van de circa 1.700 geplande woningen op inbreidings- of transformatielocaties moeten landen. Voor echte kavelsplitsing met nieuwbouw ontbreekt echter specifiek beleid, zodat een extra woning op een bestaand perceel altijd een maatwerkafweging (meestal een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) blijft. (bron, 2025)

De gemeente adviseert expliciet vooroverleg: 'Voldoet uw plan niet aan de regels van het Omgevingsplan? Dan raden wij u aan om eerst een conceptverzoek in te dienen.' Het conceptverzoek (voorheen vooroverleg) wordt via het Omgevingsloket ingediend, kost 185,00 euro plus eventuele extra kosten voor onderzoeken en adviezen, en die kosten worden volgens de gemeente verrekend bij het indienen van de definitieve aanvraag. Voor de omgevingsvergunning geldt de reguliere beslistermijn: de gemeente reageert binnen 8 weken op de aanvraag en kan deze periode met 6 weken verlengen; bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarop afdeling 3.4 Awb van toepassing is geldt de uitgebreide procedure met 1.057,00 euro extra leges. Voor het conceptverzoek zelf noemt de gemeente geen wettelijke behandeltermijn. (bron)

Werkt de gemeente Epse mee?

Bij 68 kandidaat-percelen in Epse vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• Oude Larenseweg (2026) — gmb-2026-373621
• Deventerweg (2026) — gmb-2026-368432

Hoe zien de kansrijke percelen in Epse eruit?

De mediane kandidaat in Epse is 3.120 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 22,5 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 41% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 77 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 143 tussen 60 en 80.

Waar in Epse liggen de meeste kansen?

• Oude Larenseweg — 53 kansrijke percelen
• Lochemseweg — 34 kansrijke percelen
• Middenweg — 24 kansrijke percelen
• Olthoflaan — 24 kansrijke percelen
• Bosweg — 23 kansrijke percelen
• Klembergerweg — 21 kansrijke percelen
• Wentholtweg — 19 kansrijke percelen
• Deventerweg — 15 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Epse indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Lochem

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Aanvraag Omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie agrarisch naar wonen met camperplaatsen, een zonneveld en het oprichten van 2 woningen, Warfveendijk 6, 7245TG Laren (2026-05-06, bron)
• windenergie — Ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor het plaatsen van een kleine windturbine, Holterweg 90, 7245SK Laren (2026-03-18, bron)
• windenergie — Ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor het plaatsen van een kleine windturbine, Zutphenseweg 53, 7245NT Laren (2026-03-18, bron)
• windenergie — Ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor het plaatsen van een kleine windturbine, Zutphenseweg 43, 7245NT Laren (2026-03-18, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag Omgevingsvergunning voor het kappen van bomen ten behoeve van toekomstig bedrijventerrein Diekink, Rossweg, Rengersweg (nabij), Laren (2026-02-04, bron)
• infrastructuur — Bekendgemaakte Omgevingsvergunning voor het kappen van een boom (herplant opgelegd 1 st.), Rondweg West (nabij N346), Lochem (2025-12-03, bron)
• zonnepark — Verklaring van geen bedenkingen en omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) zonnepark Bekenschot Barchem (2025-10-22, bron)
• infrastructuur — Aanvraag Omgevingsvergunning voor het kappen van een boom, Rondweg West (nabij N346), Lochem (2025-10-15, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Gemeente Lochem: publicatie voornemen tot verkoop van een kavel op bedrijventerrein Stijgoord (2025-07-30, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Gemeente Lochem: publicatie voornemen tot verkoop van een kavel op bedrijventerrein Stijgoord (2025-07-30, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Epse ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Epse nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Lochem: kosten & regels Lochem · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Joppe · Gorssel · Colmschate · Steenenkamer · Deventer · Eefde · alle plaatsen