Kavel splitsen in Dorst: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Oosterhout: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek aan het college m.b.t. wijzigen of afwijken van een omgevingsplan · 17 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Dorst op plek 379 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Oosterhout

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Dorst valt onder de gemeente Oosterhout; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Oosterhout.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek aan het college m.b.t. wijzigen of afwijken van een omgevingsplan (voorheen principeverzoek): 1.112,00 euro (art. 2.3.37.1); wordt verrekend als binnen 1 jaar een formele aanvraag volgt (omgevingsplanwijziging of BOPA-vergunning). Daarnaast conceptverzoek aanvraag omgevingsvergunning (art. 2.2.3.1): 0,1% van de leges van de latere aanvraag met een minimum van 233,10 euro, verrekenbaar bij formele aanvraag binnen 1 jaar voor hetzelfde project na positief advies. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee delen, beide % van de bouwkosten (excl. btw). Technisch deel (bouwactiviteit, art. 2.2.4): tot 100.000 euro 0,99% (min. 500,00 euro); 100.000 tot 1.000.000 euro 0,87% (min. 1.000,00 euro); boven 1.000.000 euro 0,89%. Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwen, art. 2.2.8): tot 100.000 euro 1,21% (min. 500,00 euro); 100.000 tot 1.000.000 euro 1,13% (min. 1.210,00 euro); boven 1.000.000 euro 0,91% (min. 11.310,00 euro). Voor een nieuwe woning van bijv. 400.000 euro bouwkosten: 0,87% + 1,13% = 2,00% = ca. 8.000 euro. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Toeslag boven op het OPA-tarief van art. 2.2.8/2.2.9 voor een bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan zonder binnenplanse mogelijkheid (buitenplanse omgevingsplanactiviteit): 927,55 euro in overige (reguliere) gevallen; 5.145,60 euro als de raad bindend advies moet geven en de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt gevoerd (art. 2.2.8.4 en 2.2.9.2). Wijziging omgevingsplan voor een specifieke (her)ontwikkeling: 6.950,00 euro (art. 2.3.38.1). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen 2022, norm per woning incl. bezoekersaandeel; vrijstaande koopwoning valt vrijwel altijd in categorie grondgebonden koop duur (koopprijs boven 350.000 euro): zone A (centrum, binnen centrumtangenten) 1,8 pp per woning (waarvan 0,1 bezoek); zone B (overig gebied, incl. Den Hout, Oosteind en Dorst) 2,3 pp per woning (waarvan 0,2 bezoek). (bron, 2022)
• Minimale kavelmaat: Geen gemeentebreed minimum voor kavel-/perceelsplitsing gevonden (gecontroleerd: CVDR-regelingenbestand Oosterhout, legesverordening, gemeentewebsite incl. paginas Regels rondom bouwen en Woning splitsen). Wel geldt bij woningsplitsing (toevoegen zelfstandige wooneenheden in bestaande woningen): minimaal 50 m2 gebruiksoppervlakte per woning/wooneenheid na splitsing, en binnen een straal van 100 meter mag geen andere woningsplitsing of kamerverhuur aanwezig zijn. (bron, 2022)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Oosterhout 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Oosterhout voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Oosterhout 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Oosterhout stelt zich faciliterend op tegenover het toevoegen van woningen. De Beleidsregeling toevoegen zelfstandige wooneenheden in bestaande woningen Oosterhout 2022 maakt woningsplitsing expliciet mogelijk onder voorwaarden (woonbestemming, stedenbouwkundig en milieukundig aanvaardbaar, parkeernormen, min. 50 m2 GO per woning, geen bewoning van vrijstaande bijgebouwen, 100 meter-straalcriterium). De Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 wil de productie verhogen van 240 naar minimaal 300 woningen per jaar, kiest voor inbreiden en uitbreiden en wil belemmerende lokale regelgeving schrappen. Specifiek kavelsplitsingsbeleid met minimummaten ontbreekt; een extra woning op een gesplitst perceel wordt per geval beoordeeld via conceptverzoek en BOPA. (bron, 2022)

De gemeente adviseert bij plannen die (mogelijk) afwijken van het omgevingsplan eerst een conceptverzoek (haalbaarheidsonderzoek, voorheen principeverzoek) in te dienen via het Omgevingsloket, met bouwkundige tekeningen op schaal; de leges worden bij een formele aanvraag binnen 1 jaar verrekend. Voor de omgevingsvergunning geldt de reguliere beslistermijn van 8 weken (eenmalig met 6 weken te verlengen); bij de uitgebreide procedure 6 maanden. (bron)

Werkt de gemeente Dorst mee?

Bij 17 kandidaat-percelen in Dorst vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2017 — stcrt-2017-9165
• vergunning uit 2016 — stcrt-2016-35844
• vergunning uit 2012 — stcrt-2012-22228

Hoe zien de kansrijke percelen in Dorst eruit?

De mediane kandidaat in Dorst is 4.320 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 36% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 45 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 40 tussen 60 en 80.

Waar in Dorst liggen de meeste kansen?

• Rijksweg — 35 kansrijke percelen
• Steenovensebaan — 32 kansrijke percelen
• Baarschotsestraat — 24 kansrijke percelen
• Bavelstraat — 15 kansrijke percelen
• Groenestraat — 15 kansrijke percelen
• Dongenseweg — 14 kansrijke percelen
• Oude Tilburgsebaan — 11 kansrijke percelen
• Molenschotseweg — 9 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Dorst indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Oosterhout

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Toestemming voor Gooikensdam 10 Het bouwen van distributiecentrum met kantoor en bijbehorende infra aan Verzoeklocatie 2026022700622 (2026-08-27, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Toestemming voor Everdenberg-Oost Het bouwen van een distributiecentrum kavel 12 aan Verzoeklocatie 2025112200196 (2026-08-20, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag vergunning voor Het kappen van een eikenboom op bedrijventerrein aan Havenweg 49, 4905 AA Oosterhout (2026-04-30, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag vergunning voor Gooikensdam Het bouwen van distributiecentrum met kantoor en bijbehorende infra aan Verzoeklocatie 2026022700622 (2026-03-12, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag vergunning voor Everdenberg-Oost Het bouwen van een distributiecentrum kavel 12 aan Verzoeklocatie 2025112200196 (2025-12-04, bron)
• infrastructuur — [Bekendmaking van het voornemen tot het vestigen van een opstalrecht voor elektriciteitswerken t.b.v. de hoogspanningsverbinding, door de gemeente Oosterhout als opstalgever en Ten (2025-04-30, bron)
• infrastructuur — [Bekendmaking voornemen het laten vestigen van een opstalrecht voor elektriciteitswerken t.b.v. de hoogspanningsverbinding aan de Kijldijk en Provincialeweg te Oosterhout] (2025-04-28, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Oosterhout 2024 (2024-10-23, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Dorst nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Oosterhout: kosten & regels Oosterhout · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Molenschot · Teteringen · Rijen · Bavel · Bavel Ac · Oosterhout · alle plaatsen