Kavel splitsen in Broek In Waterland: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 23-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Waterland: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg/conceptaanvraag · 17 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Broek In Waterland op plek 1683 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 42 percelen in Broek In Waterland: 9 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 5 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 4 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 24 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Waterland

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Broek In Waterland valt onder de gemeente Waterland; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Waterland.

Kavel splitsen in Broek In Waterland kost bij de gemeente Waterland naar schatting € 9.739 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Waterland).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg/conceptaanvraag (artikel 2.4 tarieventabel): beoordeling van een conceptaanvraag om een omgevingsvergunning EUR 266,85, plus 0,40% van de bouwkosten indien de aanvraag in strijd is met het omgevingsplan, met een maximum van EUR 2.914,35. Voor elk volgend overleg, zijnde een omgevingstafel: EUR 1.088,70. Als in het kader van het omgevingsoverleg een andere dienst uit de tarieventabel moet worden uitgevoerd, wordt het tarief vermeerderd met de leges voor die dienst (art. 2.4 lid 2). Vermindering (art. 2.52): 100% van de voor het omgevingsoverleg geheven leges wordt teruggegeven als binnen 12 maanden een vergunningaanvraag volgt voor dezelfde activiteit(en) en in overeenstemming met de uitkomsten van het omgevingsoverleg. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Nieuwe woning bestaat uit twee legesposten die worden opgeteld. Technisch deel (artikel 2.5, bouwactiviteit Bbl): 0,60% van de bouwkosten, met een minimum van EUR 266,85. Ruimtelijk deel (artikel 2.6 lid 1, omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit): 1,9% van de bouwkosten, met een minimum van EUR 266,85. Samen dus 2,5% van de bouwkosten (minimaal 2 x EUR 266,85 = EUR 533,70), exclusief een eventuele BOPA-toeslag. Alleen in stand houden/gebruiken van een bouwwerk zonder bouwactiviteit: EUR 419,60 (art. 2.6 lid 2). Bouwkosten zijn exclusief omzetbelasting; kosten van zonnepanelen tellen niet mee in de grondslag. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Er is geen los BOPA-tarief; artikel 2.6 lid 3 kent een toeslag boven op het tarief van artikel 2.6 lid 1/2. Indien de aanvraag is voorafgegaan door een omgevingsoverleg (art. 2.4): EUR 419,60 voor activiteiten die overeenkomen met de gevallen in bijlage A bij de tarieventabel (de oude kruimelgevallenlijst) en EUR 2.806,20 voor overige activiteiten. Een extra/nieuwe woning valt niet onder bijlage A en kost dus EUR 2.806,20 extra. Is de aanvraag niet voorafgegaan door een omgevingsoverleg, dan worden die bedragen verhoogd met EUR 544,35 (dus EUR 964,20 respectievelijk EUR 3.350,55). Voorbeeld nieuwe woning via BOPA na omgevingsoverleg: 0,60% + 1,9% van de bouwkosten + EUR 2.806,20. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Beleidsregels 'Parkeernormen gemeente Waterland 2024' (geldend vanaf 14-02-2025), tabel 5, functie 'Koop, huis, vrijstaand', vaste norm per woning exclusief bezoekers: gebied 1 Monnickendam binnenstad (binnen de vesting) 1,5; gebied 2 Nieuw Monnickendam en parkeerterrein Pierebaan 1,6; gebied 3 rest bebouwde kom Monnickendam 1,9; gebied 4 bebouwde kom Broek in Waterland, Marken en Ilpendam 2,0; gebied 5 bebouwde kom Watergang, Katwoude, Uitdam en Zuiderwoude 2,0; gebied 6 buitengebied 2,1. Daarbovenop komt het bezoekersdeel: 0,20 pp per woning binnen de bebouwde kom en 0,3 pp per woning in het buitengebied; dat deel moet openbaar toegankelijk zijn. Parkeren moet in beginsel op eigen terrein (beleidsregel 6); parkeerplaatsen op eigen terrein tellen met reductiefactoren mee (tabel 3): enkele oprit zonder garage 0,8; lange oprit zonder garage of carport 1,0; dubbele oprit zonder garage 1,7; garage zonder oprit 0,4; garage met enkele oprit 1,0; garage met lange oprit 1,3; garage met dubbele oprit 1,8. Een enkele oprit zonder garage moet minimaal 5,0 m lang en 3,2 m breed zijn. Vervalt door een nieuwe oprit een openbare parkeerplaats, dan moet die binnen 100 m loopafstand worden gecompenseerd. Normen zijn afgeleid van CROW-publicatie 744 (gemiddelde kencijfers). Deze nota verving per 14-02-2025 het oude 'Beleid Parkeerbehoefte, laad- en losruimte gemeente Waterland'. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: Waterland kent geen algemene gemeentelijke minimum-kavelmaat; de eis staat in het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan, per kernplan. In bestemmingsplan 'Broek in Waterland 2018' (nu onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan) geldt binnen de bestemming Wonen - 2 als hoofdregel: per bouwperceel wordt maximaal een woning gebouwd (art. 18.2.1 onder e). Met een binnenplanse omgevingsvergunning kan een tweede woning op een bouwperceel worden toegestaan (art. 18.3.2), mits: a) het een bestaand bouwperceel betreft met een grotere oppervlakte dan 1.500 m2; b) gebouwd wordt langs de bestaande voorgevelrooilijn en geen tweedelijnsbebouwing ontstaat; c) uitsluitend vrijstaande of twee-aaneengebouwde woningen; d) wordt voldaan aan de parkeernormen. Daarnaast bestaat 'herschikking bouwperceel' (art. 17.4.1 / 18.3.3): maximaal 3 woningen, uitsluitend vrijstaand of twee-aaneengebouwd, waarbij het bebouwde grondoppervlak met niet meer dan 25% mag toenemen en het te bebouwen oppervlak niet meer dan 25% van het bouwperceel bedraagt; niet toepasbaar bij rijks- en gemeentelijke monumenten en 'karakteristieke'/beeldbepalende panden. In de historische kern (Wonen - 1) ontbreekt de tweede-woningregeling volledig; daar geldt de bestaande situatie als maximum. Woningsplitsing is in het plan wel gedefinieerd maar nergens als recht toegekend; bij generatiewonen is splitsing uitdrukkelijk verboden (art. 32.4 onder a). (bron, 2018)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Waterland 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Waterland voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Waterland 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Waterland wil tot 2040 circa 2.100 woningen toevoegen en zoekt locaties bij voorkeur binnen de bestaande bebouwing, dus inbreiding is beleidsmatig gewenst; de gemeente erkent zelf dat inbreiding tot complexere procedures leidt (omgevingsveiligheid, groen, verkeer, parkeren, geluid, schaduw, aanzicht) met veel bezwaar- en beroepsprocedures. Tegelijk is de ruimtelijke rem groot: vier kernen zijn beschermd stads- of dorpsgezicht (Broek in Waterland, Marken, Monnickendam en Zuiderwoude) en de lintdorpen Ilpendam, Katwoude, Overleek, de Purmer, Uitdam, Watergang en Zuiderwoude zijn als waardevol benoemd; er zijn 320 rijksmonumenten, 60 gemeentelijke monumenten, 39 waardevolle en 401 beeldbepalende panden, plus archeologische, aardkundige en landschappelijke waarden (veenweide/slagenlandschap, Laag Holland). Activiteiten in beschermd stads-/dorpsgezicht krijgen hoge prioriteit met een diepgaande vergunningtoets. Er is geen apart gemeentelijk beleid voor kavelsplitsing of woningsplitsing gevonden in de CVDR; de regels zitten in het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan per kern. (bron, 2025)

Ja, de gemeente adviseert nadrukkelijk vooroverleg: een initiatiefnemer kan een conceptverzoek indienen via het DSO, dat via een intaketafel op haalbaarheid en wenselijkheid wordt beoordeeld, en bij complexere initiatieven volgt een omgevingstafel met ketenpartners; de gemeente geeft aan dat door de kortere beslistermijn het overleg juist voor indiening gevoerd wordt, en de legesverordening geeft 100% teruggaaf van de omgevingsoverlegleges bij een aansluitende aanvraag binnen 12 maanden. De reguliere beslistermijn is 8 weken (verlenging mogelijk); bij overschrijding geldt geen vergunning van rechtswege maar de Wet dwangsom (maximaal EUR 1.442). Extra stappen bij een nieuwe woning via BOPA: participatie met derden is verplicht voordat de aanvraag kan worden ingediend (Aanwijzing Verplichte Participatie Omgevingswet Waterland 2022) en de gemeenteraad heeft bindend adviesrecht bij 'het oprichten van een woning waarbij het aantal woningen toeneemt', tenzij het initiatief past in een door de raad vastgestelde visie of onder de oude kruimelgevallenlijst valt (Besluit Bindend Adviesrecht Omgevingswet Waterland 2022). (bron)

Werkt de gemeente Waterland mee?

Bij 17 kandidaat-percelen in Broek In Waterland vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• De Erven (2026) — gmb-2026-406759
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-413745
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-8102
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-39631

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Broek In Waterland eruit?

De mediane kandidaat in Broek In Waterland is 6.192 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 48% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 5 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 18 tussen 60 en 80.

Waar in Broek In Waterland is de meeste ruimte?

• Burgemeester Peereboomweg — 13 percelen met potentie
• Atjehgouw — 6 percelen met potentie
• Drs. J.van Disweg — 6 percelen met potentie
• Woudweeren — 5 percelen met potentie
• Keerngouw — 4 percelen met potentie
• Hellingweg — 3 percelen met potentie
• Noordmeerweg — 3 percelen met potentie
• Provinciale weg — 3 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Broek In Waterland indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Broek In Waterland

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Broek In Waterland: 295 van de 816 woningen (36%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 538 (66%) voor 30 m² en 108 (13%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 38 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Waterland

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Aanvraag vergunning voor het tijdelijk wijzigen van het gebruik ten behoeve van de opvang van asielzoekers aan Wagenweg 1 te Katwoude (2026-10-15, bron)
• windenergie — Toestemming voor het bouwen van een windturbine aan Overlekergouw 1 te Broek in Waterland (2026-06-18, bron)
• asielopvang — Toestemming voor het tijdelijk wijzigen van het gebruik en het bouwen van een bouwwerk ten behoeve van de opvang van asielzoekers aan Wagenweg 1 te Katwoude (2026-05-07, bron)
• asielopvang — Aanvraag vergunning voor het tijdelijk wijzigen van het gebruik ten behoeve van de opvang van asielzoekers aan Wagenweg 1 te Katwoude (2026-03-19, bron)
• windenergie — Aanvraag vergunning voor het bouwen van een windturbine aan Overlekergouw 1 te Broek in Waterland (2025-11-27, bron)
• windenergie — Beleidskader kleine windturbines Zaanstreek – Waterland (2024-12-12, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Waterland: kosten & regels Waterland · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Landsmeer · Purmerend · Oostzaan · Volendam · Wijdewormer · Kwadijk · alle plaatsen