Kavel splitsen in Waterland
Kort antwoord
- Kosten: naar schatting € 9.739 aan leges en Kadaster bij een gemiddelde nieuwe woning (vóór verrekening van het principeverzoek) (rekenvoorbeeld en tabel).
- Beslistermijn: een omgevingsvergunning in de reguliere procedure acht weken, één keer met zes weken te verlengen (IPLO). Een principeverzoek heeft geen wettelijke termijn.
- Beleid: woonbeleid neutraal. Uitvoerings- en handhavingsstrategie (2025) en omgevingsvisie: nieuwe woningen bij voorkeur binnen bestaande bebouwing. (bron)
- Vergelijkbare plannen: Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Waterland sinds 2020 26 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (4 aanvragen, 3 verleende vergunningen en besluiten, 19 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Broek In Waterland (10). (eigen telling op officielebekendmakingen.nl)
Bijgewerkt: 24 oktober 2026
Wat het kost, wat mag en hoe Waterland ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.
In het kort: woonbeleid neutraal · nog geen eigen artikelen in het omgevingsplan · 1.000 m² sloop voor één woning (eigen regeling) · 219 percelen met ruimte voor een extra kavel in 9 kernen.
Wat kost kavel splitsen in Waterland in 2026?
Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Waterland naar schatting € 9.739 in totaal aan leges en Kadaster: € 1.127 voor het principeverzoek, € 6.891 voor de vergunning en het afwijken van het omgevingsplan en € 1.721 voor het Kadaster. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.
Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Waterland
Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.
| Post | Rekenvoorbeeld |
|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | € 1.127 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel | € 4.085 |
| Afwijken van het omgevingsplan (BOPA) | € 2.806 |
| Omgevingsvergunning, technisch deel | € 0: niet nodig voor een nieuwe grondgebonden woning (gevolgklasse 1: een bouwmelding, u betaalt wel een kwaliteitsborger) |
| Kadaster: akte inschrijven en inmeten | € 1.721 |
| Totaal leges en Kadaster | naar schatting € 9.739 |
Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.
Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.
Reken zelf met uw eigen woning
Past u de oppervlakte aan, dan schuiven de bouwkosten mee met het CBS-gemiddelde van € 1.303 per m², tot u de bouwkosten zelf invult.
Alle tarieven op een rij
| Post | Wie rekent | Bedrag 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | Gemeente Waterland | Omgevingsoverleg/conceptaanvraag (artikel 2.4 tarieventabel): beoordeling van een conceptaanvraag om een omgevingsvergunning EUR 266,85, plus 0,40% van de bouwkosten indien de aanvraag in strijd is met het omgevingsplan, met een maximum van EUR 2.914,35. Voor elk volgend overleg, zijnde een omgevingstafel: EUR 1.088,70. Als in het kader van het omgevingsoverleg een andere dienst uit de tarieventabel moet worden uitgevoerd, wordt het tarief vermeerderd met de leges voor die dienst (art. 2.4 lid 2). Vermindering (art. 2.52): 100% van de voor het omgevingsoverleg geheven leges wordt teruggegeven als binnen 12 maanden een vergunningaanvraag volgt voor dezelfde activiteit(en) en in overeenstemming met de uitkomsten van het omgevingsoverleg. Tariefmodel: percentagemodel | legesverordening 2026 |
| Afwijken van het omgevingsplan voor een extra woning (BOPA) | Gemeente Waterland | Er is geen los BOPA-tarief; artikel 2.6 lid 3 kent een toeslag boven op het tarief van artikel 2.6 lid 1/2. Indien de aanvraag is voorafgegaan door een omgevingsoverleg (art. 2.4): EUR 419,60 voor activiteiten die overeenkomen met de gevallen in bijlage A bij de tarieventabel (de oude kruimelgevallenlijst) en EUR 2.806,20 voor overige activiteiten. Een extra/nieuwe woning valt niet onder bijlage A en kost dus EUR 2.806,20 extra. Is de aanvraag niet voorafgegaan door een omgevingsoverleg, dan worden die bedragen verhoogd met EUR 544,35 (dus EUR 964,20 respectievelijk EUR 3.350,55). Voorbeeld nieuwe woning via BOPA na omgevingsoverleg: 0,60% + 1,9% van de bouwkosten + EUR 2.806,20. | legesverordening 2026 |
| Omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning | Gemeente Waterland | Nieuwe woning bestaat uit twee legesposten die worden opgeteld. Technisch deel (artikel 2.5, bouwactiviteit Bbl): 0,60% van de bouwkosten, met een minimum van EUR 266,85. Ruimtelijk deel (artikel 2.6 lid 1, omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit): 1,9% van de bouwkosten, met een minimum van EUR 266,85. Samen dus 2,5% van de bouwkosten (minimaal 2 x EUR 266,85 = EUR 533,70), exclusief een eventuele BOPA-toeslag. Alleen in stand houden/gebruiken van een bouwwerk zonder bouwactiviteit: EUR 419,60 (art. 2.6 lid 2). Bouwkosten zijn exclusief omzetbelasting; kosten van zonnepanelen tellen niet mee in de grondslag. | legesverordening 2026 |
| Levering van een deel van een perceel (inschrijven akte en inmeten) | Kadaster, via de notaris | € 1.721 (€ 181 per akte plus meettarief € 1.540 per over te dragen gedeelte) | tarieflijst Kadaster 2026 |
| Perceel vooraf laten splitsen, voor een aparte kadastrale aanduiding | Kadaster | € 510 (tarief splitsen van percelen) | tarieven Kadaster 2026 |
| Akte van levering, eventueel hypotheekakte | Notaris | eigen tarief van de notaris (vast bedrag, uurtarief of een combinatie); vraag vooraf een offerte | notaris.nl |
Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Waterland, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Waterland 2026, kavelscout.nl/gemeente/waterland#kosten”.
Kosten en regels in de gemeente Waterland
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Waterland.
Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.
Uitvoerings- en handhavingsstrategie (2025) en omgevingsvisie: nieuwe woningen bij voorkeur binnen bestaande bebouwing; geen gemeentebrede regel of maat voor kavelsplitsing, beoordeling per kernplan.
Normen
- Parkeernorm vrijstaande woning: Beleidsregels 'Parkeernormen gemeente Waterland 2024' (geldend vanaf 14-02-2025), tabel 5, functie 'Koop, huis, vrijstaand', vaste norm per woning exclusief bezoekers: gebied 1 Monnickendam binnenstad (binnen de vesting) 1,5; gebied 2 Nieuw Monnickendam en parkeerterrein Pierebaan 1,6; gebied 3 rest bebouwde kom Monnickendam 1,9; gebied 4 bebouwde kom Broek in Waterland, Marken en Ilpendam 2,0; gebied 5 bebouwde kom Watergang, Katwoude, Uitdam en Zuiderwoude 2,0; gebied 6 buitengebied 2,1. Daarbovenop komt het bezoekersdeel: 0,20 pp per woning binnen de bebouwde kom en 0,3 pp per woning in het buitengebied; dat deel moet openbaar toegankelijk zijn. Parkeren moet in beginsel op eigen terrein (beleidsregel 6); parkeerplaatsen op eigen terrein tellen met reductiefactoren mee (tabel 3): enkele oprit zonder garage 0,8; lange oprit zonder garage of carport 1,0; dubbele oprit zonder garage 1,7; garage zonder oprit 0,4; garage met enkele oprit 1,0; garage met lange oprit 1,3; garage met dubbele oprit 1,8. Een enkele oprit zonder garage moet minimaal 5,0 m lang en 3,2 m breed zijn. Vervalt door een nieuwe oprit een openbare parkeerplaats, dan moet die binnen 100 m loopafstand worden gecompenseerd. Normen zijn afgeleid van CROW-publicatie 744 (gemiddelde kencijfers). Deze nota verving per 14-02-2025 het oude 'Beleid Parkeerbehoefte, laad- en losruimte gemeente Waterland'. (bron, 2024)
- Minimale kavelmaat: Waterland kent geen algemene gemeentelijke minimum-kavelmaat; de eis staat in het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan, per kernplan. In bestemmingsplan 'Broek in Waterland 2018' (nu onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan) geldt binnen de bestemming Wonen - 2 als hoofdregel: per bouwperceel wordt maximaal een woning gebouwd (art. 18.2.1 onder e). Met een binnenplanse omgevingsvergunning kan een tweede woning op een bouwperceel worden toegestaan (art. 18.3.2), mits: a) het een bestaand bouwperceel betreft met een grotere oppervlakte dan 1.500 m2; b) gebouwd wordt langs de bestaande voorgevelrooilijn en geen tweedelijnsbebouwing ontstaat; c) uitsluitend vrijstaande of twee-aaneengebouwde woningen; d) wordt voldaan aan de parkeernormen. Daarnaast bestaat 'herschikking bouwperceel' (art. 17.4.1 / 18.3.3): maximaal 3 woningen, uitsluitend vrijstaand of twee-aaneengebouwd, waarbij het bebouwde grondoppervlak met niet meer dan 25% mag toenemen en het te bebouwen oppervlak niet meer dan 25% van het bouwperceel bedraagt; niet toepasbaar bij rijks- en gemeentelijke monumenten en 'karakteristieke'/beeldbepalende panden. In de historische kern (Wonen - 1) ontbreekt de tweede-woningregeling volledig; daar geldt de bestaande situatie als maximum. Woningsplitsing is in het plan wel gedefinieerd maar nergens als recht toegekend; bij generatiewonen is splitsing uitdrukkelijk verboden (art. 32.4 onder a). (bron, 2018)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Waterland 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Waterland voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Waterland 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Waterland wil tot 2040 circa 2.100 woningen toevoegen en zoekt locaties bij voorkeur binnen de bestaande bebouwing, dus inbreiding is beleidsmatig gewenst; de gemeente erkent zelf dat inbreiding tot complexere procedures leidt (omgevingsveiligheid, groen, verkeer, parkeren, geluid, schaduw, aanzicht) met veel bezwaar- en beroepsprocedures. Tegelijk is de ruimtelijke rem groot: vier kernen zijn beschermd stads- of dorpsgezicht (Broek in Waterland, Marken, Monnickendam en Zuiderwoude) en de lintdorpen Ilpendam, Katwoude, Overleek, de Purmer, Uitdam, Watergang en Zuiderwoude zijn als waardevol benoemd; er zijn 320 rijksmonumenten, 60 gemeentelijke monumenten, 39 waardevolle en 401 beeldbepalende panden, plus archeologische, aardkundige en landschappelijke waarden (veenweide/slagenlandschap, Laag Holland). Activiteiten in beschermd stads-/dorpsgezicht krijgen hoge prioriteit met een diepgaande vergunningtoets. Er is geen apart gemeentelijk beleid voor kavelsplitsing of woningsplitsing gevonden in de CVDR; de regels zitten in het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan per kern. (bron, 2025)
Ja, de gemeente adviseert nadrukkelijk vooroverleg: een initiatiefnemer kan een conceptverzoek indienen via het DSO, dat via een intaketafel op haalbaarheid en wenselijkheid wordt beoordeeld, en bij complexere initiatieven volgt een omgevingstafel met ketenpartners; de gemeente geeft aan dat door de kortere beslistermijn het overleg juist voor indiening gevoerd wordt, en de legesverordening geeft 100% teruggaaf van de omgevingsoverlegleges bij een aansluitende aanvraag binnen 12 maanden. De reguliere beslistermijn is 8 weken (verlenging mogelijk); bij overschrijding geldt geen vergunning van rechtswege maar de Wet dwangsom (maximaal EUR 1.442). Extra stappen bij een nieuwe woning via BOPA: participatie met derden is verplicht voordat de aanvraag kan worden ingediend (Aanwijzing Verplichte Participatie Omgevingswet Waterland 2022) en de gemeenteraad heeft bindend adviesrecht bij 'het oprichten van een woning waarbij het aantal woningen toeneemt', tenzij het initiatief past in een door de raad vastgestelde visie of onder de oude kruimelgevallenlijst valt (Besluit Bindend Adviesrecht Omgevingswet Waterland 2022). (bron)
Omgevingsplan: 304 artikelen, waarvan 302 de bruidsschat van het Rijk; Waterland heeft nog geen eigen regels toegevoegd, versie 1, geteld op 19 september 2026. Bekijk het omgevingsplan van Waterland. Wat is de bruidsschat?
Wat levert slopen op in Waterland?
Wie in Waterland een leegstaande stal, schuur of loods sloopt, kan die meters onder voorwaarden inzetten voor een woning. Waterland heeft daarvoor een eigen regeling: 1.000 m² sloop voor één woning, volgens de Bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013 (vastgesteld 27-11-2014).
Letterlijk in de regeling: „e. op het betreffende bouwperceel aanwezige voormalige bedrijfsgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van tenminste 1.000 m², die tenminste tien jaar oud zijn en niet bestaan uit cultuurhistorisch waardevolle en/of karakteristieke bedrijfsgebouwen, worden gesloopt”
Eén woonhuis ter compensatie, in de directe nabijheid van het bestaande woonhuis; bij Wonen - Stolp ook een beeldkwaliteitsplan. Een staffel voor meer woningen staat niet in de tekst.
27.7.1 onder e, Wijzigen met compensatie (gelijk: 28.7.4 onder e, Wonen - Stolp) · bron · peildatum 18 september 2026 · alle twaalf provincies en de gemeenten met een eigen norm staan op sloopnormen.
Woning splitsen in Waterland
Wij vonden voor Waterland geen eigen regeling voor woningsplitsing (stand 1 oktober 2026). Dan beslist de gemeente per geval, meestal via een afwijking van het omgevingsplan. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.
De kernen van Waterland
Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 219 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 100 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder.
| Kern | Met ruimte voor een extra kavel | Met precedent | Mediane perceelmaat |
|---|---|---|---|
| Monnickendam | 56 | 44 | 6.236 m² |
| Broek In Waterland | 42 | 17 | 6.192 m² |
| Purmer | 26 | 5 | 9.095 m² |
| Watergang | 23 | 8 | 4.880 m² |
| Katwoude | 21 | 0 | 3.620 m² |
| Marken | 18 | 8 | 2.354 m² |
| Ilpendam | 15 | 7 | 1.432 m² |
| Zuiderwoude | 15 | 11 | 5.175 m² |
| Uitdam | 3 | 0 | 9.445 m² |
Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Waterland
Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Waterland?
Een principeverzoek (vooroverleg) in Waterland kost onder meer € 266,85 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)
Hoe staat de gemeente Waterland tegenover kavel splitsen?
Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Waterland als neutraal. Uitvoerings- en handhavingsstrategie (2025) en omgevingsvisie: nieuwe woningen bij voorkeur binnen bestaande bebouwing; geen gemeentebrede regel of maat voor kavelsplitsing, beoordeling per kernplan. (beleidsstuk)
Hoe groot moet een kavel zijn om in Waterland te splitsen?
Voor Waterland geldt: Waterland kent geen algemene gemeentelijke minimum-kavelmaat; de eis staat in het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan, per kernplan. In bestemmingsplan 'Broek in Waterland 2018' (nu onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan) geldt binnen de bestemming Wonen - 2 als hoofdregel: per bouwperceel wordt maximaal een woning gebouwd (art. 18.2.1 onder e). Met een binnenplanse omgevingsvergunning kan een tweede woning op een bouwperceel worden toegestaan (art. 18.3.2), mits: a) het een bestaand bouwperceel betreft met een grotere oppervlakte dan 1.500 m2; b) gebouwd wordt langs de bestaande voorgevelrooilijn en geen tweedelijnsbebouwing ontstaat; c) uitsluitend vrijstaande of twee-aaneengebouwde woningen; d) wordt voldaan aan de parkeernormen. Daarnaast bestaat 'herschikking bouwperceel' (art. 17.4.1 / 18.3.3): maximaal 3 woningen, uitsluitend vrijstaand of twee-aaneengebouwd, waarbij het bebouwde grondoppervlak met niet meer dan 25% mag toenemen en het te bebouwen oppervlak niet meer dan 25% van het bouwperceel bedraagt; niet toepasbaar bij rijks- en gemeentelijke monumenten en 'karakteristieke'/beeldbepalende panden. In de historische kern (Wonen - 1) ontbreekt de tweede-woningregeling volledig; daar geldt de bestaande situatie als maximum. Woningsplitsing is in het plan wel gedefinieerd maar nergens als recht toegekend; bij generatiewonen is splitsing uitdrukkelijk verboden (art. 32.4 onder a). (regeling)
Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Waterland hebben?
De parkeernorm van Waterland: Beleidsregels 'Parkeernormen gemeente Waterland 2024' (geldend vanaf 14-02-2025), tabel 5, functie 'Koop, huis, vrijstaand', vaste norm per woning exclusief bezoekers: gebied 1 Monnickendam binnenstad (binnen de vesting) 1,5; gebied 2 Nieuw Monnickendam en parkeerterrein Pierebaan 1,6; gebied 3 rest bebouwde kom Monnickendam 1,9; gebied 4 bebouwde kom Broek in Waterland, Marken en Ilpendam 2,0; gebied 5 bebouwde kom Watergang, Katwoude, Uitdam en Zuiderwoude 2,0; gebied 6 buitengebied 2,1. Daarbovenop komt het bezoekersdeel: 0,20 pp per woning binnen de bebouwde kom en 0,3 pp per woning in het buitengebied; dat deel moet openbaar toegankelijk zijn. Parkeren moet in beginsel op eigen terrein (beleidsregel 6); parkeerplaatsen op eigen terrein tellen met reductiefactoren mee (tabel 3): enkele oprit zonder garage 0,8; lange oprit zonder garage of carport 1,0; dubbele oprit zonder garage 1,7; garage zonder oprit 0,4; garage met enkele oprit 1,0; garage met lange oprit 1,3; garage met dubbele oprit 1,8. Een enkele oprit zonder garage moet minimaal 5,0 m lang en 3,2 m breed zijn. Vervalt door een nieuwe oprit een openbare parkeerplaats, dan moet die binnen 100 m loopafstand worden gecompenseerd. Normen zijn afgeleid van CROW-publicatie 744 (gemiddelde kencijfers). Deze nota verving per 14-02-2025 het oude 'Beleid Parkeerbehoefte, laad- en losruimte gemeente Waterland'. (parkeernormen)
Mag je in Waterland een woning bouwen achter een bestaande woning?
Voor bouwen in de tweede lijn (een woning achter een woning aan de straat) geldt in Waterland: in Broek in Waterland geen tweedelijnsbebouwing bij een tweede woning (bestemmingsplan 2018, art. 18.3.2). Dat betreft een tweede woning op een bouwperceel in Broek in Waterland (bestemming Wonen - 2). (Bestemmingsplan Broek in Waterland 2018, artikel 18.3.2)
Hoeveel woningen in Waterland hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?
Volgens de berekening van Kavelscout heeft 24% van de 5.290 woningen met een eigen perceel in Waterland ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (1.290 woningen); voor 30 m² of meer is dat 47%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)
Hoeveel percelen in Waterland hebben ruimte voor een extra kavel?
Kavelscout telt in Waterland 219 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 9 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)
Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Waterland aangevraagd of vergund?
Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Waterland sinds 2020 26 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (4 aanvragen, 3 verleende vergunningen en besluiten, 19 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Broek In Waterland (10). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)
Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Waterland, 24 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/waterland”.
Doe de SplitsCheck voor uw adres
Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy