Kavel splitsen in Bemmel: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Lingewaard: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 29 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Bemmel op plek 484 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Lingewaard

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Bemmel valt onder de gemeente Lingewaard; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Lingewaard.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (artikel 2.4): eerste overleg = intaketafel (toets wenselijkheid en/of haalbaarheid initiatief) 750,00 euro; werkatelier volgend op de intaketafel 1.250,00 euro; omgevingstafel (toets haalbaarheid initiatief) 2.000,00 euro; conceptaanvraag ingediend via het DSO voordat een activiteit wordt aangevraagd 600,00 euro. Als tijdens het omgevingsoverleg ook andere in de tarieventabel genoemde diensten worden verleend, worden die leges apart bijgeheven. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee delen die optellen. Technisch deel (bouwactiviteit, artikel 2.5): bouwkosten tot en met 500.000 euro = 0,71% van de bouwkosten met een minimumtarief van 108,00 euro; 500.001 tot en met 1.000.000 euro = 3.550 euro vermeerderd met 0,69% over het meerdere; 1.000.001 tot en met 2.500.000 euro = 7.000 euro vermeerderd met 0,64%; 2.500.001 tot en met 5.000.000 euro = 16.600 euro vermeerderd met 0,59%; vanaf 5.000.001 euro = 31.350 euro vermeerderd met 0,54%. Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwwerk, artikel 2.6.1): bouwkosten tot en met 500.000 euro = 2,14% van de bouwkosten met een minimumtarief van 360,00 euro; 500.001 tot en met 1.000.000 euro = 10.700 euro vermeerderd met 2,06%; 1.000.001 tot en met 2.500.000 euro = 21.000 euro vermeerderd met 1,91%; 2.500.001 tot en met 5.000.000 euro = 49.650 euro vermeerderd met 1,76%; vanaf 5.000.001 euro = 93.650 euro vermeerderd met 1,61%. Rekenvoorbeeld nieuwe vrijstaande woning met 300.000 euro bouwkosten: 2.130,00 euro technisch + 6.420,00 euro ruimtelijk = 8.550,00 euro, exclusief eventuele BOPA-toeslag. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6.4: bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden de tarieven verhoogd met (a) indien een omgevingsoverleg vooraf is gegaan: 567,00 euro voor activiteiten die overeenkomen met de activiteiten zoals opgenomen en opgesomd in bijlage C, en 5.550,00 euro voor overige activiteiten die daar niet mee overeenkomen; (b) indien de buitenplanse omgevingsplanactiviteit niet is voorafgegaan aan een omgevingsoverleg (intaketafel of omgevingstafel) worden de tarieven daarnaast verhoogd met 2.000,00 euro per benodigde omgevingstafel. Deze BOPA-toeslag komt bovenop de leges voor de bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Lingewaard 2024, gebaseerd op CROW-publicatie 744 (Parkeerkencijfers 2024). Categorie 'Koop, huis, vrijstaand', eenheid per woning: centrum Huissen 1,50; rest bebouwde kom Huissen 1,90; centrum Bemmel 1,50; rest bebouwde kom Lingewaard 2,00; buitengebied Lingewaard 2,10. Aandeel bezoekers per gebied: 0,1 (centrum Huissen), 0,2 (rest bebouwde kom Huissen), 0,15 (centrum Bemmel), 0,2 (rest bebouwde kom Lingewaard), 0,3 (buitengebied). Voor een nieuwe vrijstaande woning in een dorpskern buiten Huissen en Bemmel-centrum geldt dus 2,00 parkeerplaats per woning, te realiseren op eigen terrein. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: Het beleid 'Individuele verzoeken om woningbouw' stelt geen algemene minimale kavelmaat voor de nieuwe kavel, maar wel een minimum voor het te splitsen perceel. Voor het toevoegen van een woning door perceelsplitsing binnen de woonkernen geldt letterlijk: 'Huidige perceel moet groter dan 1000m2 zijn', naast 'Ligging direct aan de woonstraat tussen de woningen', 'Zijdelingse afstand woning tot perceelgrens binnen stedenbouwkundige structuur van circa 3 meter' en 'Parkeren volgens parkeernorm op eigen terrein (parkeren in voortuin woning niet wenselijk)'; de ontsluiting mag geen structurele groenvoorzieningen opofferen. Voor woningsplitsing (splitsen van een bestaand pand) gelden minimale woningoppervlaktes: in de centra minimaal 50 m2, in overige woonbuurten minimaal 70 m2 en in het buitengebied minimaal 100 m2, met daarnaast de eis dat elk gesplitst pand beschikt over buitenruimte (ook balkon telt) en een (buiten)berging van minimaal 6 m2, en voldoet aan de parkeernormen. In het buitengebied is perceelsplitsing voor nieuwbouw op onbebouwde percelen niet toegestaan; een woning toevoegen kan daar alleen bij functieverandering of herstructurering. (bron, 2020)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Lingewaard 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Lingewaard voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Lingewaard 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Lingewaard heeft met de nota 'Individuele verzoeken om woningbouw' een expliciet, uitgeschreven kader voor particuliere woningbouwinitiatieven en beoogt daarmee een verruiming van het toelatingsbeleid voor particuliere woningbouw, volgens een 'ja, mits'-benadering onder de Omgevingswet. Binnen de woonkernen zijn zowel woningsplitsing als perceelsplitsing (kaveltoevoeging) uitdrukkelijk mogelijk, mits aan concrete stedenbouwkundige voorwaarden wordt voldaan; woningsplitsing wordt vooral kansrijk geacht bij monumenten, beeldbepalende panden en grote woningen op grote percelen langs historische dorpslinten. Tegelijk is de drempel voor perceelsplitsing hoog: het bestaande perceel moet groter zijn dan 1000 m2 en de nieuwe woning moet direct aan de woonstraat tussen de bestaande woningen liggen, waardoor de meeste standaardkavels in de kom afvallen. Splitsing van samenhangend ontworpen woonbuurten en van standaardbijgebouwen is uitgesloten, en in het buitengebied, natuurgebied, winterbed en op bedrijventerreinen is toevoegen van woningen via perceelsplitsing niet toegestaan. (bron, 2020)

Ja, de gemeente adviseert vooroverleg: voor plannen met grote invloed op de omgeving, zoals het bouwen van nieuwe woningen, vraagt Lingewaard om eerst een vooroverleg via de intaketafel, waar het initiatief integraal wordt beoordeeld en de initiatiefnemer een advies krijgt over haalbaarheid en voorwaarden; per intaketafel betaalt u 750,00 euro. Volgens de nota 'Individuele verzoeken om woningbouw' dient de initiatiefnemer daarna een principeverzoek in bij het college van burgemeester en wethouders, waarbij de ambtelijke regiekamer advies uitbrengt voordat het verzoek aan het college wordt voorgelegd; pas na een positief principebesluit volgt planuitwerking en de keuze tussen omgevingsvergunning of wijziging van het omgevingsplan. Genoemde proceduretijden zijn 8 weken voor de reguliere omgevingsvergunning en maximaal 26 weken voor de uitgebreide procedure; bij een wijziging van het omgevingsplan geldt 6 weken zienswijzetermijn en daarna 6 weken beroepstermijn bij de Raad van State. Kostenverhaal loopt vooraf via een anterieure overeenkomst, inclusief exploitatiebijdrage en planschadeverhaal. (bron)

Werkt de gemeente Bemmel mee?

Bij 29 kandidaat-percelen in Bemmel vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2024 — gmb-2024-177592
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-132345
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-6311
• vergunning uit 2023 — gmb-2023-366316

Hoe zien de kansrijke percelen in Bemmel eruit?

De mediane kandidaat in Bemmel is 1.942 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 16,1 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 51% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 64 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 50 tussen 60 en 80.

Waar in Bemmel liggen de meeste kansen?

• Vossenpels — 13 kansrijke percelen
• Ressensestraat — 12 kansrijke percelen
• de Pas — 12 kansrijke percelen
• Zandsestraat — 11 kansrijke percelen
• Dorpsstraat — 10 kansrijke percelen
• de Plak — 10 kansrijke percelen
• Groenestraat — 9 kansrijke percelen
• Karstraat — 8 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Bemmel indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Lingewaard

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Omgevingsvergunning voor de bouw een distributiecentrum met bijbehorende voorzieningen in afwijking van het omgevingsplan aan de Nijverheidstraat ongenummerd in Bemmel (kadastraal (2026-08-05, bron)
• zonnepark — Gemeente Lingewaard- Verlenging beslistermijn Omgevingsvergunning, het realiseren van een zonnepark, Clivia 12 te Huissen (2026-07-31, bron)
• infrastructuur — Gemeente Lingewaard - Aanvraag omgevingsvergunning, het realiseren van 2 in- en uitritten aan de Verlengde Herckenrathweg en de Plak en het realiseren van tijdelijke werkwegen en w (2026-07-10, bron)
• zonnepark — Gemeente Lingewaard- Verlenging beslistermijn Omgevingsvergunning, het realiseren van een industrieel zonneveld, Scherpekamp 15 te Angeren (2026-06-19, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Ontwerp-omgevingsvergunning voor de bouw een distributiecentrum met bijbehorende voorzieningen in afwijking van het omgevingsplan aan de Nijverheidstraat ongenummerd in Bemmel (2026-05-27, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verkeersbesluit maatregelen Bedrijventerrein Pannenhuis Huissen/Bemmel (2026-03-12, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — ODRA Gemeente Lingewaard - volledige meldingen in het kader van de Omgevingswet, het starten van een distributiecentrum voor stukgoederen, Nijverheidstraat 51a te Bemmel Melding (2025-11-28, bron)
• windenergie — Verleende omgevingsvergunning voor de bouw van drie windturbines in afwijking van het bestemmingsplan – Windpark A15 Lingewaard (2025-10-15, bron)
• windenergie — Ontwerp-omgevingsvergunning voor de bouw van drie windturbines in afwijking van het bestemmingsplan – Windpark A15 Lingewaard (2025-05-21, bron)
• windenergie — Coördinatieregeling Windpark A15 Lingewaard (2025-05-21, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Bemmel nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Lingewaard: kosten & regels Lingewaard · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Ressen · Haalderen · Lent · Ooij · Huissen · Elst · alle plaatsen