Kavel splitsen in Amersfoort: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 23-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Amersfoort: neutraal · principeverzoek: Principeplan · 117 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Amersfoort op plek 230 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 300 percelen in Amersfoort: 159 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 24 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 45 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 72 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Amersfoort

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Amersfoort.

Kavel splitsen in Amersfoort kost bij de gemeente Amersfoort minimaal € 3.378 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van de gemeente).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Principeplan (vooroverleg): 0,15% van de bouwnormkosten, minimum 257 euro, maximum 1.643 euro (art. 2.4 lid 1). Bij behandeling aan de Omgevingstafel extra 2.568 euro (lid 2; niet verrekend). Vermindering: principeplan-leges worden in mindering gebracht op de latere vergunningleges bij dezelfde activiteit, conform de uitkomst, binnen 12 maanden (art. 2.52). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch (art. 2.5, schijven): 0,7% tot 25k; 0,68% 25-50k; 0,65% 50-200k; 0,64% 200k-2,5M; 0,62% 2,5-10M; 0,55% vanaf 10M; min. 51,35 euro. Ruimtelijk binnenplans (art. 2.6a): 2,25% / 2,17% / 2,10% / 2,06% / 1,98% / 1,75% over dezelfde schijven; min. 205 euro; plus 385 euro bij nadere afweging in het omgevingsplan. Bij 300.000 euro bouwkosten ca. 1.920 technisch + ca. 6.240 ruimtelijk = ca. 8.160 euro (binnenplans). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplans reguliere procedure (art. 2.6c): bouwen tot 2.500 euro 436 euro; 2.500-50.000: 796 euro; 50.000-2.500.000: 1.335 euro; >2,5M: 2.670 euro. Wijzigen gebruik naar wonen / toevoegen woning(en) in bestaand pand: 8.011 euro. Uitgebreide procedure (art. 2.6d): 8.900 / 15.230 / 31.730 / 51.750 euro naar investeringskosten (tot 100k / 1M / 10M / daarboven). Komt bovenop technische bouwleges. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Beleidsregels Parkeernormen Amersfoort 2025. Grondgebonden woning >160 m2 bvo (typische vrijstaande): binnenstad 1,1; schil 1,4; rest bebouwde kom 1,7 pp per woning (exclusief bezoekers). Bezoekers eerste 20 woningen: +0,3 (alle zones). Parkeren in beginsel op eigen terrein. (bron, 2025)
• Minimale kavelmaat: geen gemeentebreed minimum-perceeloppervlak voor kavelsplitsing; toetsing per locatie via omgevingsplan (bouwvlak/bestemming). Voor woningsplitsing (bestaand pand) geen m2-perceeleis; wel: alleen toegestaan bij bestemming Centrum-1/2/3 of Wonen (binnenstad) of Gemengd (buiten binnenstad); bij Wonen-1 t/m -6 stadsbreed niet. (bron, 2025)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Amersfoort 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Amersfoort voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Amersfoort 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040 mikt op ca. 1.000 woningen per jaar tot 2040 (ca. 15.000 totaal), vooral binnenstedelijk. Het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting wil bestaande voorraad beter benutten via woningdelen e.d., maar is terughoudend met harde (kadastrale) woningsplitsing om gezinswoningen en woonmilieus te behouden; regels voor splitsen worden herzien. Op de gemeentepagina: splitsing mag alleen bij bepaalde bestemmingen; typische Wonen-1 t/m -6 mag niet. Kavelsplitsing voor nieuwbouw is maatwerk via principeplan/omgevingsplan. (bron, 2026)

Gemeente adviseert bij twijfel of afwijking een principeplan (0,15% bouwkosten, min. 257 euro). Reacties: vergunning aanvragen, plan aanpassen, of intaketafel (gratis). Daarna eventueel omgevingstafel (2.568 euro, niet verrekend). Principeplan-leges wel verrekend bij vergunning binnen 12 maanden. Formele aanvraag via Omgevingsloket. (bron)

Werkt de gemeente Amersfoort mee?

Bij 117 kandidaat-percelen in Amersfoort vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-204656
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-67517
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-476236
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-409560

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Amersfoort eruit?

De mediane kandidaat in Amersfoort is 2.268 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 15,9 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 67% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 62 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 110 tussen 60 en 80.

Waar in Amersfoort is de meeste ruimte?

• Utrechtseweg — 30 percelen met potentie
• Nijkerkerstraat — 13 percelen met potentie
• Prins Frederiklaan — 12 percelen met potentie
• Achterhoekerweg — 8 percelen met potentie
• Barchman Wuytierslaan — 8 percelen met potentie
• Bosweg — 8 percelen met potentie
• Hogeweg — 8 percelen met potentie
• Amersfoortsestraat — 7 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Amersfoort indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Amersfoort

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Amersfoort: 5.188 van de 33.484 woningen (15%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 14.444 (43%) voor 30 m² en 1.410 (4%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 27 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Amersfoort

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• windenergie — Ontvangen aanvraag omgevingsvergunning voor het veranderen van 2 bedrijfunits en uitweg/inret aanleggenn op het perceel De Windturbine 11, 3815 KP Amersfoort, Verzoeklocatie 20260 (2026-10-07, bron)
• asielopvang — Ontvangen aanvraag omgevingsvergunning voor het Herontwikkeling COA-opvanglocatie Amersfoort op het perceel Barchman Wuytierslaan 53, 3819 AB Amersfoort (2026-08-14, bron)
• windenergie — Kennisgeving terinzagelegging ontwerpbesluit omgevingsvergunning - planologisch mogelijk maken van twee windturbines op het industrieterrein Isselt (2026-05-21, bron)
• windenergie — Amersfoort - Publicatie beslistermijn verlengen Windpark Isselt, RWZI en TOP terrein,, voor de percelen (AMF00) D 11627, (AMF00) D 11626 en (AMF00) D 11652 (2026-03-27, bron)
• windenergie — Ontvangen aanvraag vergunning voor het planologisch mogelijk maken van twee windturbines op de percelen AMF00 D 11627, AMF00 D 11626, AMF00 D 11652, RWZI terrein en TOP locatie op (2026-01-30, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan gemeente Amersfoort ‘Deelgebied 3 - bedrijventerreinen en snelwegen e.o.’ (2025-09-04, bron)
• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning voor het tijdelijk wijzigen vh gebruik tbv noodopvang Oekraïners (verlenging tot 4-1-2031 op het perceel Utrechtseweg 1 A, 3811 NA Amersfoort (2025-06-20, bron)
• asielopvang — Rectificatie: Kennisgeving ontvangen aanvraag omgevingsvergunning - het tijdelijk wijzigen van het gebruik van het pand t.b.v. noodopvang Oekraïners (verlenging tot 4-1-2031) - Utr (2025-04-11, bron)
• asielopvang — Ontvangen aanvraag omgevingsvergunning voor het tijdelijk wijzigen van het gebruik tbv noodopvang (tot 4-1-2031) op het perceel Utrechtseweg 1 A, 3811 NA Amersfoort (2025-04-09, bron)
• infrastructuur — Besluit Maatwerkvoorschriften voor het vervoeren van gevaarlijke stoffen op een aangewezen route aan Rondweg -Oost 2 te Amersfoort (2025-02-12, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Amersfoort: kosten & regels Amersfoort · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Stoutenburg · Leusden · Stoutenburg Noord · Hoevelaken · Soest · Nijkerkerveen · alle plaatsen