Kavel splitsen in Alem: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 18-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Maasdriel: neutraal · principeverzoek: Legesverordening 2026, tarieventabel artikel 2.4 · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Alem op plek 1649 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 44 percelen in Alem: 10 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 8 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 5 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 21 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Maasdriel

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Alem valt onder de gemeente Maasdriel; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Maasdriel.

Kavel splitsen in Alem kost bij de gemeente Maasdriel minimaal € 17.055 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Maasdriel).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Legesverordening 2026, tarieventabel artikel 2.4 (omgevingsoverleg): vooroverleg 580,00 euro; intake 341,00 euro; principeverzoek aan het college voor een kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit volgens bijlage 2 (voormalig adviesverzoek) met voorafgaande intake 227,00 euro, zonder intake 569,00 euro; principeverzoek voor een overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit met voorafgaande intake 1.111,00 euro, zonder intake 1.452,00 euro; principeverzoek dat aan de gemeenteraad wordt voorgelegd: 2.585,00 euro extra; omgevingstafel met maximaal 4 specialisten 1.934,00 euro, plus 284,00 euro per extra adviseur. De tarieventabel kent een vermindering waarbij eerder betaalde leges voor vooroverleg/principeverzoek verrekend worden met een daarop volgende aanvraag omgevingsvergunning (minimaal 100,00 euro blijft verschuldigd). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel (bouwactiviteit, paragraaf 2.3.2 Bbl), staffel over de bouwkosten (artikel 2.5): 0 tot 25.000 euro 1,16% met minimum 116,36 euro; 25.000 tot 50.000 euro 1,00% met minimum 290,03 euro; 50.000 tot 75.000 euro 0,90% met minimum 500,45 euro; 75.000 tot 100.000 euro 0,83% met minimum 673,90 euro; 100.000 tot 250.000 euro 0,76% met minimum 830,29 euro; 250.000 tot 500.000 euro 0,69% met minimum 1.905,14 euro; vanaf 500.000 euro 0,64% met minimum 3.469,06 euro en maximum 62.557,00 euro. Ruimtelijk deel (artikel 2.6): binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor de bouw van 1 woning 12.116,00 euro; voor 2 woningen 17.392,00 euro. Voorbeeld nieuwe vrijstaande woning met 300.000 euro bouwkosten: technisch deel via de staffel plus 12.116,00 euro ruimtelijk deel bij een binnenplans passend plan. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Legesverordening 2026, artikel 2.6: kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit die voldoet aan de criteria van bijlage 2 (o.a. bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan tot maximaal 150 m2): 955,00 euro; buitenplanse omgevingsplanactiviteit bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht: 356,00 euro; overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het oprichten van 1 woning: 13.882,00 euro; 2 tot en met 5 woningen 21.518,00 euro; 6 tot en met 15 woningen 34.106,00 euro; 16 tot en met 29 woningen 35.713,00 euro; 30 tot en met 49 woningen 40.561,00 euro; 50 tot en met 74 woningen 43.281,00 euro; 75 tot en met 99 woningen 59.134,00 euro; 100 of meer woningen 83.055,00 euro; overige buitenplanse activiteiten (niet-woningbouw) 16.561,00 euro. Gecontroleerd tegen de officiele bekendmaking gmb-2025-565046. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Beleidsregels parkeernormen 2024 (geldende versie vanaf 18-07-2025). De hele gemeente Maasdriel is gecategoriseerd als 'rest bebouwde kom' vanwege het hoge autobezit en beperkte openbaar vervoer; er zijn dus geen aparte zones. De normen zijn gebaseerd op CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering' (juli 2024) en Maasdriel hanteert de hoogste norm van de CROW-bandbreedtes. De tabel is ingedeeld naar prijssegment, niet naar woningtype: een vrijstaande koopwoning valt in het segment 'dure huur/koop' met een norm van 2,6 parkeerplaatsen per woning (inclusief bezoekersaandeel). Ter vergelijking: middeldure koop 2,6; sociale koop-2/3/4 en middenhuur 2,2; sociale koop-1 eengezinswoning 1,9; sociale huur 1,5. Berekende aantallen worden altijd naar boven afgerond op hele parkeervakken. (bron, 2025)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden. Maasdriel publiceert geen gemeentebreed minimum kavel- of perceelsoppervlak voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: het geldende Omgevingsplan gemeente Maasdriel (CVDR696243, versie geldend vanaf 02-02-2026) bevat alleen hoofdstuk 22 met de bruidsschat en verder gereserveerde hoofdstukken, dus geen eigen gemeentelijke regels over perceelsgrootte of splitsing; SRU-zoekopdrachten op officielebekendmakingen voor Maasdriel op 'kavelsplitsing', 'perceelsplitsing', 'perceelsoppervlakte', 'minimale kavel' en 'kavelgrootte' leverden geen beleidsdocument op; CVDR-zoekopdrachten op 'splitsing' en 'buitenplanse' bij creator Maasdriel gaven nul resultaten. Concrete kavelmaten staan alleen in de individuele bestemmingsplannen die nu het tijdelijke deel van het omgevingsplan vormen (per kern/plangebied, via Omgevingsloket 'Regels op de kaart'). Wel geldt als kwalitatieve voorwaarde uit de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025: 'We willen bijvoorbeeld geen woningen, die geen relatie hebben met de openbare weg of een andere openbare ruimte' - relevant voor achtererf- en tweede-lijnskavels. Daarnaast telt de parkeernorm van 2,6 parkeerplaatsen per vrijstaande woning die op eigen terrein of in de omgeving moet worden opgelost. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Maasdriel 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Maasdriel voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Maasdriel 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Het ruimtelijk woonbeleid staat in de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 (vastgesteld door Maasdriel), geactualiseerd met het Addendum woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 gemeente Maasdriel (2025), aangevuld met de Omgevingsvisie Bommelerwaard (2022) en de Kernvisies Ammerzoden, Hedel en Kerkdriel (2024/2025). De woonvisie is in toon uitnodigend: doel is 'goede woningen en goed woonklimaat voor alle doelgroepen (vooral starters en ouderen), door inbreiding en uitbreiding' en de gemeente stelt expliciet: 'We willen meewerken aan goede initiatieven voor de ontwikkeling van compacte woningen en dagen initiatiefnemers uit om in bestaande gebouwen door functiewijzigingen of woningsplitsing woontechnisch- en energetisch kwalitatief goede woningen te realiseren.' Voorwaarden: geen woningen zonder relatie met de openbare weg of andere openbare ruimte, en kwaliteitseisen (o.a. minimaal 25% levensloopbestendig, energieneutraal, minimaal 30% circulair, klimaatadaptief); differentiatie-eisen gelden formeel pas bij plannen van meer dan 10 woningen, zodat een enkele splitsingskavel daar buiten valt. Er is geen apart beleidsstuk over kavelsplitsing of perceelsplitsing; die worden per geval via principeverzoek en omgevingsvergunning beoordeeld. (bron, 2021)

Ja, de gemeente adviseert nadrukkelijk vooroverleg: 'Wil je vooraf weten hoe groot de kans is dat je een vergunning krijgt? Vraag dan een inschatting via een vooroverleg aan', in te dienen als conceptverzoek via het landelijke Omgevingsloket; past het plan niet in het omgevingsplan, dan kun je direct een principeverzoek indienen. De legesverordening 2026 kent een getrapte route (intake, principeverzoek aan college of raad, eventueel omgevingstafel) waarbij een voorafgaande intake het principeverzoektarief flink verlaagt (227,00 in plaats van 569,00 euro voor kleine BOPA's; 1.111,00 in plaats van 1.452,00 euro voor overige BOPA's). De Omgevingsdienst Rivierenland (ODR, 0344 579 314, info@odrivierenland.nl) handelt de aanvragen in opdracht van Maasdriel af. Concrete behandeltermijnen voor vooroverleg of principeverzoek publiceert de gemeente niet op haar website; voor vergunningaanvragen gelden de wettelijke termijnen van de Omgevingswet. (bron)

Werkt de gemeente Maasdriel mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Alem vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Alem eruit?

De mediane kandidaat in Alem is 2.264 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 18 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 34% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 9 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 5 tussen 60 en 80.

Waar in Alem is de meeste ruimte?

• Veerweg — 21 percelen met potentie
• Moleneind — 16 percelen met potentie
• Sint Odradastraat — 10 percelen met potentie
• Meerenstraat — 5 percelen met potentie
• Leimuidenstraat — 4 percelen met potentie
• Weikesstraat — 3 percelen met potentie
• 't Buske — 2 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Alem indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Alem

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Alem: 130 van de 235 woningen (55%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 167 (71%) voor 30 m² en 56 (24%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 52 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Maasdriel

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Verleende exploitatievergunning openbare inrichting: Boerderij Zonneveld, Veilingweg 1, 5328 JB Rossum. (2025-08-18, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verordening op de heffing en invordering van reclamebelasting bedrijventerreinen Hedel 2025 (2024-12-31, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Alem op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Maasdriel: kosten & regels Maasdriel · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Kerkdriel · Kessel · Rossum Gld · Maren-Kessel · Velddriel · Lith · alle plaatsen