Kavel splitsen in Leeuwarden
Kort antwoord
- Kosten: minimaal € 2.781 aan leges en Kadaster bij een gemiddelde nieuwe woning (rekenvoorbeeld en tabel).
- Beslistermijn: een omgevingsvergunning in de reguliere procedure acht weken, één keer met zes weken te verlengen (IPLO). Een principeverzoek heeft geen wettelijke termijn.
- Beleid: woonbeleid neutraal. De omgevingsvisie kiest voor verdichten boven uitbreiden en de BOPA-leges zijn met 592,62 euro laag en het vooroverleg wordt volledig verrekend, maar het omgevingsplan kent geen binnenplanse route voor een extra woning na kavelsplitsing en …. (bron)
- Vergelijkbare plannen: Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Leeuwarden sinds 2020 63 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (15 aanvragen, 44 verleende vergunningen en besluiten, 4 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Leeuwarden (36). (eigen telling op officielebekendmakingen.nl)
Bijgewerkt: 25 oktober 2026
Wat het kost, wat mag en hoe Leeuwarden ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.
In het kort: woonbeleid neutraal · nog geen eigen artikelen in het omgevingsplan · 1.000 m² sloop voor één woning (Fryslân) · 1.140 percelen met ruimte voor een extra kavel in 36 kernen.
Wat kost kavel splitsen in Leeuwarden in 2026?
Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Leeuwarden minimaal € 2.781 aan leges en Kadaster, plus mogelijk € 5.590 voor het ruimtelijke deel van de vergunning (de verordening zegt niet duidelijk of dat naast de afwijkingsleges komt). Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.
Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Leeuwarden
Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.
| Post | Rekenvoorbeeld |
|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | € 467 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel | niet meegeteld: de verordening zegt niet duidelijk of dit naast de afwijkingsleges komt (anders € 5.590 erbij) |
| Afwijken van het omgevingsplan (BOPA) | minimaal € 593 |
| Omgevingsvergunning, technisch deel | € 0: niet nodig voor een nieuwe grondgebonden woning (gevolgklasse 1: een bouwmelding, u betaalt wel een kwaliteitsborger) |
| Kadaster: akte inschrijven en inmeten | € 1.721 |
| Totaal leges en Kadaster | minimaal € 2.781 |
Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.
Reken zelf met uw eigen woning
Past u de oppervlakte aan, dan schuiven de bouwkosten mee met het CBS-gemiddelde van € 1.303 per m², tot u de bouwkosten zelf invult.
Alle tarieven op een rij
| Post | Wie rekent | Bedrag 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | Gemeente Leeuwarden | Omgevingsoverleg (vooroverleg): 467,28 euro per omgevingsoverleg (art. 5.4.1 tarieventabel). Bij een omgevingstafel worden de werkelijke kosten doorberekend (art. 5.4.2). Belangrijk: art. 5.52 geeft 100% vermindering van deze leges op de latere vergunningaanvraag, mits die binnen zes maanden wordt ingediend voor dezelfde activiteit en conform de uitkomst van het omgevingsoverleg. Een welstandsadvies over een vooroverlegplan komt er apart bij: 98,00 tot 206,00 euro afhankelijk van de behandeltijd bij Hûs en hiem (art. 5.50.3 t/m 5.50.5); dat deel wordt niet verrekend. Tariefmodel: staffel naar route of zwaarte | legesverordening 2026 |
| Afwijken van het omgevingsplan voor een extra woning (BOPA) | Gemeente Leeuwarden | Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 5.6.3), bovenop de bouwleges van art. 5.5 en 5.6.1: reguliere procedure 592,62 euro, uitgebreide procedure 2.776,24 euro. Als afdeling 3.4 Awb van toepassing is komt daar de modaliteit uitgebreide voorbereidingsprocedure bij: 912,19 euro voor een BOPA (art. 5.48.2). Ter vergelijking: een binnenplanse afwijking kost 295,06 euro (art. 5.6.2), en een aanvraag tot wijziging van het omgevingsplan 3.789,69 euro bij bouwkosten onder 750.000 euro (art. 5.45.1). Advies van de gemeenteraad, indien nodig, kost 738,02 euro (art. 5.50.1). | legesverordening 2026 |
| Omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning | Gemeente Leeuwarden | Nieuwe woning = twee losse legesposten die worden opgeteld. Technisch deel (bouwactiviteit, art. 5.5.1.1): 0,65% van de bouwkosten bij bouwkosten onder 1.000.000 euro, minimum 20,00 euro. Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit, art. 5.6.1.1): 2,6% van de bouwkosten bij bouwkosten onder 1.000.000 euro, minimum 100,00 euro. Samen dus 3,25% van de bouwkosten. Daarbovenop komt het welstandsadvies van Hûs en hiem (art. 5.50.2), een staffel over de op 500 euro afgeronde bouwkosten, bijvoorbeeld 808,00 euro bij 250.000 euro bouwkosten, met een maximum van 3.230,00 euro. Rekenvoorbeeld bij 250.000 euro bouwkosten: 1.625 + 6.500 + 808 = circa 8.933 euro. Ambtelijke sneltoets aan de sneltoetscriteria kost in plaats daarvan 50,00 euro (art. 5.50.11). | legesverordening 2026 |
| Levering van een deel van een perceel (inschrijven akte en inmeten) | Kadaster, via de notaris | € 1.721 (€ 181 per akte plus meettarief € 1.540 per over te dragen gedeelte) | tarieflijst Kadaster 2026 |
| Perceel vooraf laten splitsen, voor een aparte kadastrale aanduiding | Kadaster | € 510 (tarief splitsen van percelen) | tarieven Kadaster 2026 |
| Akte van levering, eventueel hypotheekakte | Notaris | eigen tarief van de notaris (vast bedrag, uurtarief of een combinatie); vraag vooraf een offerte | notaris.nl |
Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Leeuwarden, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Leeuwarden 2026, kavelscout.nl/gemeente/leeuwarden#kosten”.
Kosten en regels in de gemeente Leeuwarden
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Leeuwarden.
Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.
De omgevingsvisie kiest voor verdichten boven uitbreiden en de BOPA-leges zijn met 592,62 euro laag en het vooroverleg wordt volledig verrekend, maar het omgevingsplan kent geen binnenplanse route voor een extra woning na kavelsplitsing en de bouwleges bedragen samen 3,25% van de bouwkosten.
Normen
- Parkeernorm vrijstaande woning: Leeuwarden hanteert geen woningtype-indeling (vrijstaand/twee-onder-een-kap) maar 'grondgebonden koop' naar bruto vloeroppervlak, met vier gebieden. Een vrijstaande koopwoning valt doorgaans in 125-150 m2 bvo of meer dan 150 m2 bvo. Bewonersdeel bij meer dan 150 m2 bvo: centrum Leeuwarden 1,4; schil centrum Leeuwarden en centrum Grou 1,5; rest bebouwde kom Leeuwarden 1,7; overige dorpskernen en buitengebied 1,9. Bij 125-150 m2 bvo respectievelijk 1,3 / 1,4 / 1,6 / 1,8. Daar komt het bezoekersdeel nog bij: 0,1 / 0,1 / 0,15 / 0,2. Totaal voor een vrijstaande koopwoning van meer dan 150 m2 bvo dus 1,5 (centrum) tot 2,1 (dorpen en buitengebied) parkeerplaats per woning. Tabel 3.1 van de Beleidsregel Parkeernormen Gemeente Leeuwarden 2025; normen voor wonen zijn gebaseerd op het feitelijke autobezit in Leeuwarden, niet op CROW. (bron, 2025)
- Minimale kavelmaat: Geen algemene minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte in het omgevingsplan van Leeuwarden. Wel harde ruimtelijke randvoorwaarden per plan: een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, en het aantal woningen bedraagt ten hoogste het bestaande aantal per bouwvlak (Wergea art. 18.2.1 sub a en d). In Bûtengebiet en doarpen (noordelijke dorpen bij Stiens) geldt: het aantal hoofdgebouwen zal per bestemmingsvlak ten hoogste een bedragen (art. 25.2.1 sub b). Maatvoering die de kavelbreedte feitelijk bepaalt: afstand van een vrijstaande woning tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 m (Grou art. 26.2.1 sub f; Stiens art. 19.2.1 sub d) en minimale breedte van een woonhuis 5 m (Stiens art. 19.2.1 sub c). Een nieuwe vrijstaande woning vraagt daarmee in Stiens/Grou minimaal circa 11 m kavelbreedte. Voor woningsplitsing binnen een bestaand gebouw geldt geen oppervlakte-eis maar een toets aan gemeentelijk woonbeleid en woon- en leefklimaat. (bron, 2019)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Leeuwarden 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Leeuwarden voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Leeuwarden 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
De Omgevingsvisie Leeuwarden (vastgesteld 22 december 2021) kiest expliciet voor 'verdichten boven uitbreiden' en mikt op 10.000 extra woningen bovenop 10.000 woningen autonome groei, vooral binnenstedelijk en binnen bestaande uitbreidingsgebieden; bouwen buiten de dorpsgrens mag alleen voor eigen behoefte en als het bijdraagt aan leefbaarheid en draagvlak voor voorzieningen. De dorpen 'staan niet op slot', maar bij initiatieven van onderop is het aantonen van behoefte en draagvlak in het dorp een vereiste. Tegelijk is Leeuwarden restrictief op het opknippen van bestaande panden: het gemeentebrede facetbestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties' (NL.IMRO.0080.00008BP00-VG01, 2022) maximeert het aantal woningen binnen bestaande gebouwen op het huidige aantal en verbiedt bouwen en gebruik ten behoeve van woningsplitsing en woningomzetting, met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid als het past binnen gemeentelijk woonbeleid en regionale woningbouwafspraken. Cruciaal voor kavelsplitsing met nieuwbouw: in alle onderzochte kernplannen (Huizum/stad, Wergea, Grou, Stiens, Bûtengebiet en doarpen) mag een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd en is het aantal woningen gemaximeerd op het bestaande aantal per bouwvlak of op een hoofdgebouw per bestemmingsvlak; de algemene afwijkings- en wijzigingsregels reiken niet verder dan 3 m overschrijding van bouwgrenzen respectievelijk 5 m verschuiving of 20% vergroting van een bouwvlak. Een extra woning op een afgesplitste kavel is daardoor vrijwel altijd een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), nooit de goedkope binnenplanse route. (bron, 2021)
De gemeente adviseert vooroverleg: 'Wij raden aan om een vooroverleg in te dienen bij grote projecten of bij plannen die afwijken van het omgevingsplan.' Het basistarief is 467,28 euro en dat bedrag wordt volledig verrekend als binnen zes maanden een omgevingsvergunning wordt aangevraagd conform de uitkomst; eventuele welstandskosten worden niet terugbetaald. Reguliere procedure: maximaal 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken. Uitgebreide procedure (onder meer bij een BOPA met afdeling 3.4 Awb): maximaal 6 maanden, eenmalig te verlengen met 6 weken. Aanvragen lopen via het landelijke Omgevingsloket; contact via vergunningen@leeuwarden.nl of 14 058. (bron)
Omgevingsplan: 308 artikelen, waarvan 306 de bruidsschat van het Rijk; Leeuwarden heeft nog geen eigen regels toegevoegd, versie 2, geteld op 19 september 2026. Bekijk het omgevingsplan van Leeuwarden. Wat is de bruidsschat?
Wat levert slopen op in Leeuwarden?
Wie in Leeuwarden een leegstaande stal, schuur of loods sloopt, kan die meters onder voorwaarden inzetten voor een woning: Leeuwarden heeft geen eigen sloopregeling, dus hier geldt de provinciale norm van Fryslân van 1.000 m² voor één compensatiewoning.
Vanaf 3.000 m² zijn twee woningen mogelijk; meer dan twee niet.
Omgevingsverordening Fryslan 2022, artikel 2.27 (afwijking van artikel 2.6) · bron · peildatum 18 september 2026 · alle twaalf provincies en de gemeenten met een eigen norm staan op sloopnormen.
Woning splitsen in Leeuwarden
Leeuwarden heeft een regeling voor het splitsen van een woning in twee of meer zelfstandige woningen: Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties (15-6-2022). Wat erin staat (stand 1 oktober 2026):
- Waar: Facetplan voor alle bestemmingen waar (bedrijfs)woningen of woon(zorg)functies mogelijk zijn.
- Hoofdregel: woningsplitsing geldt als strijdig gebruik; met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken.
- De splitsing moet passen in het gemeentelijk woonbeleid en, bij meer woningen, in de actuele regionale woningbouwafspraken; getoetst wordt aan de dan geldende beleidsregels voor een goed woon- en leefklimaat.
- Geen onevenredige afbreuk aan straatbeeld, woonsituatie, verkeersveiligheid, parkeersituatie, sociale veiligheid, cultuurhistorische waarden en aangrenzende gronden. Het plan noemt geen maten.
De SplitsCheck toetst uw adres aan deze voorwaarden: oppervlakte en bouwjaar uit de BAG, het woningtype, de perceelmaat en de bebouwde kom. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.
De kernen van Leeuwarden
Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 1.140 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 363 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder.
| Kern | Met ruimte voor een extra kavel | Met precedent | Mediane perceelmaat |
|---|---|---|---|
| Leeuwarden | 325 | 105 | 3.143 m² |
| Stiens | 127 | 25 | 2.912 m² |
| Wirdum | 57 | 0 | 7.055 m² |
| Grou | 52 | 17 | 2.308 m² |
| Jelsum | 40 | 21 | 8.562 m² |
| Britsum | 38 | 21 | 4.955 m² |
| Wytgaard | 38 | 16 | 18.408 m² |
| Goutum | 35 | 13 | 1.523 m² |
| Wergea | 31 | 7 | 5.035 m² |
| Jirnsum | 29 | 14 | 3.015 m² |
| Feinsum | 28 | 3 | 3.331 m² |
| Weidum | 28 | 0 | 6.760 m² |
| Hijum | 27 | 22 | 3.755 m² |
| Koarnjum | 27 | 7 | 10.120 m² |
| Jellum | 26 | 13 | 9.205 m² |
| Mantgum | 25 | 18 | 4.446 m² |
| Jorwert | 22 | 9 | 7.410 m² |
| Lekkum | 20 | 8 | 15.750 m² |
| Bears | 19 | 0 | 15.980 m² |
| Hilaard | 18 | 6 | 6.038 m² |
| Alde Leie | 16 | 4 | 10.330 m² |
| Baard | 16 | 11 | 7.412 m² |
| Easterlittens | 16 | 10 | 6.945 m² |
| Húns | 15 | 0 | 6.850 m² |
| Hempens | 11 | 5 | 1.975 m² |
| Reduzum | 11 | 4 | 3.090 m² |
| Warten | 11 | 4 | 3.467 m² |
| Swichum | 10 | 0 | 6.205 m² |
| Snakkerburen | 6 | 0 | 7.330 m² |
| Idaerd | 3 | 0 | 5.374 m² |
| Leons | 3 | 0 | 3.730 m² |
| Teerns | 3 | 0 | 2.651 m² |
| Eagum | 2 | 0 | 4.785 m² |
| Friens | 2 | 0 | 1.168 m² |
| Warstiens | 2 | 0 | 2.614 m² |
| Miedum | 1 | 0 | 17.540 m² |
Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Leeuwarden
Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Leeuwarden?
Een principeverzoek (vooroverleg) in Leeuwarden kost onder meer € 467,28 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)
Hoe staat de gemeente Leeuwarden tegenover kavel splitsen?
Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Leeuwarden als neutraal. De omgevingsvisie kiest voor verdichten boven uitbreiden en de BOPA-leges zijn met 592,62 euro laag en het vooroverleg wordt volledig verrekend, maar het omgevingsplan kent geen binnenplanse route voor een extra woning na kavelsplitsing en de bouwleges bedragen samen 3,25% van de bouwkosten. (beleidsstuk)
Mag ik mijn woning splitsen in Leeuwarden?
Leeuwarden heeft een eigen regeling: Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties. Of uw adres eraan voldoet, toetst de SplitsCheck; de gemeente beslist bij de aanvraag. (regeling)
Hoe groot moet een kavel zijn om in Leeuwarden te splitsen?
Voor Leeuwarden geldt: Geen algemene minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte in het omgevingsplan van Leeuwarden. Wel harde ruimtelijke randvoorwaarden per plan: een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, en het aantal woningen bedraagt ten hoogste het bestaande aantal per bouwvlak (Wergea art. 18.2.1 sub a en d). In Bûtengebiet en doarpen (noordelijke dorpen bij Stiens) geldt: het aantal hoofdgebouwen zal per bestemmingsvlak ten hoogste een bedragen (art. 25.2.1 sub b). Maatvoering die de kavelbreedte feitelijk bepaalt: afstand van een vrijstaande woning tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 m (Grou art. 26.2.1 sub f; Stiens art. 19.2.1 sub d) en minimale breedte van een woonhuis 5 m (Stiens art. 19.2.1 sub c). Een nieuwe vrijstaande woning vraagt daarmee in Stiens/Grou minimaal circa 11 m kavelbreedte. Voor woningsplitsing binnen een bestaand gebouw geldt geen oppervlakte-eis maar een toets aan gemeentelijk woonbeleid en woon- en leefklimaat. (regeling)
Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Leeuwarden hebben?
De parkeernorm van Leeuwarden: Leeuwarden hanteert geen woningtype-indeling (vrijstaand/twee-onder-een-kap) maar 'grondgebonden koop' naar bruto vloeroppervlak, met vier gebieden. Een vrijstaande koopwoning valt doorgaans in 125-150 m2 bvo of meer dan 150 m2 bvo. Bewonersdeel bij meer dan 150 m2 bvo: centrum Leeuwarden 1,4; schil centrum Leeuwarden en centrum Grou 1,5; rest bebouwde kom Leeuwarden 1,7; overige dorpskernen en buitengebied 1,9. Bij 125-150 m2 bvo respectievelijk 1,3 / 1,4 / 1,6 / 1,8. Daar komt het bezoekersdeel nog bij: 0,1 / 0,1 / 0,15 / 0,2. Totaal voor een vrijstaande koopwoning van meer dan 150 m2 bvo dus 1,5 (centrum) tot 2,1 (dorpen en buitengebied) parkeerplaats per woning. Tabel 3.1 van de Beleidsregel Parkeernormen Gemeente Leeuwarden 2025; normen voor wonen zijn gebaseerd op het feitelijke autobezit in Leeuwarden, niet op CROW. (parkeernormen)
Hoeveel woningen in Leeuwarden hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?
Volgens de berekening van Kavelscout heeft 29% van de 36.757 woningen met een eigen perceel in Leeuwarden ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (10.815 woningen); voor 30 m² of meer is dat 52%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)
Hoeveel percelen in Leeuwarden hebben ruimte voor een extra kavel?
Kavelscout telt in Leeuwarden 1.140 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 36 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)
Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Leeuwarden aangevraagd of vergund?
Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Leeuwarden sinds 2020 63 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (15 aanvragen, 44 verleende vergunningen en besluiten, 4 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Leeuwarden (36). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)
Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Leeuwarden, 25 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/leeuwarden”.
Doe de SplitsCheck voor uw adres
Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy