Kavel splitsen in Wirdum: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 21-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Leeuwarden: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Wirdum op plek 1474 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 57 percelen in Wirdum: 13 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 5 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 7 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 32 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Leeuwarden

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wirdum valt onder de gemeente Leeuwarden; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Leeuwarden.

Kavel splitsen in Wirdum kost bij de gemeente Leeuwarden minimaal € 2.781 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Leeuwarden).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (vooroverleg): 467,28 euro per omgevingsoverleg (art. 5.4.1 tarieventabel). Bij een omgevingstafel worden de werkelijke kosten doorberekend (art. 5.4.2). Belangrijk: art. 5.52 geeft 100% vermindering van deze leges op de latere vergunningaanvraag, mits die binnen zes maanden wordt ingediend voor dezelfde activiteit en conform de uitkomst van het omgevingsoverleg. Een welstandsadvies over een vooroverlegplan komt er apart bij: 98,00 tot 206,00 euro afhankelijk van de behandeltijd bij Hûs en hiem (art. 5.50.3 t/m 5.50.5); dat deel wordt niet verrekend. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Nieuwe woning = twee losse legesposten die worden opgeteld. Technisch deel (bouwactiviteit, art. 5.5.1.1): 0,65% van de bouwkosten bij bouwkosten onder 1.000.000 euro, minimum 20,00 euro. Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit, art. 5.6.1.1): 2,6% van de bouwkosten bij bouwkosten onder 1.000.000 euro, minimum 100,00 euro. Samen dus 3,25% van de bouwkosten. Daarbovenop komt het welstandsadvies van Hûs en hiem (art. 5.50.2), een staffel over de op 500 euro afgeronde bouwkosten, bijvoorbeeld 808,00 euro bij 250.000 euro bouwkosten, met een maximum van 3.230,00 euro. Rekenvoorbeeld bij 250.000 euro bouwkosten: 1.625 + 6.500 + 808 = circa 8.933 euro. Ambtelijke sneltoets aan de sneltoetscriteria kost in plaats daarvan 50,00 euro (art. 5.50.11). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 5.6.3), bovenop de bouwleges van art. 5.5 en 5.6.1: reguliere procedure 592,62 euro, uitgebreide procedure 2.776,24 euro. Als afdeling 3.4 Awb van toepassing is komt daar de modaliteit uitgebreide voorbereidingsprocedure bij: 912,19 euro voor een BOPA (art. 5.48.2). Ter vergelijking: een binnenplanse afwijking kost 295,06 euro (art. 5.6.2), en een aanvraag tot wijziging van het omgevingsplan 3.789,69 euro bij bouwkosten onder 750.000 euro (art. 5.45.1). Advies van de gemeenteraad, indien nodig, kost 738,02 euro (art. 5.50.1). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Leeuwarden hanteert geen woningtype-indeling (vrijstaand/twee-onder-een-kap) maar 'grondgebonden koop' naar bruto vloeroppervlak, met vier gebieden. Een vrijstaande koopwoning valt doorgaans in 125-150 m2 bvo of meer dan 150 m2 bvo. Bewonersdeel bij meer dan 150 m2 bvo: centrum Leeuwarden 1,4; schil centrum Leeuwarden en centrum Grou 1,5; rest bebouwde kom Leeuwarden 1,7; overige dorpskernen en buitengebied 1,9. Bij 125-150 m2 bvo respectievelijk 1,3 / 1,4 / 1,6 / 1,8. Daar komt het bezoekersdeel nog bij: 0,1 / 0,1 / 0,15 / 0,2. Totaal voor een vrijstaande koopwoning van meer dan 150 m2 bvo dus 1,5 (centrum) tot 2,1 (dorpen en buitengebied) parkeerplaats per woning. Tabel 3.1 van de Beleidsregel Parkeernormen Gemeente Leeuwarden 2025; normen voor wonen zijn gebaseerd op het feitelijke autobezit in Leeuwarden, niet op CROW. (bron, 2025)
• Minimale kavelmaat: Geen algemene minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte in het omgevingsplan van Leeuwarden. Wel harde ruimtelijke randvoorwaarden per plan: een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, en het aantal woningen bedraagt ten hoogste het bestaande aantal per bouwvlak (Wergea art. 18.2.1 sub a en d). In Bûtengebiet en doarpen (noordelijke dorpen bij Stiens) geldt: het aantal hoofdgebouwen zal per bestemmingsvlak ten hoogste een bedragen (art. 25.2.1 sub b). Maatvoering die de kavelbreedte feitelijk bepaalt: afstand van een vrijstaande woning tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 m (Grou art. 26.2.1 sub f; Stiens art. 19.2.1 sub d) en minimale breedte van een woonhuis 5 m (Stiens art. 19.2.1 sub c). Een nieuwe vrijstaande woning vraagt daarmee in Stiens/Grou minimaal circa 11 m kavelbreedte. Voor woningsplitsing binnen een bestaand gebouw geldt geen oppervlakte-eis maar een toets aan gemeentelijk woonbeleid en woon- en leefklimaat. (bron, 2019)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Leeuwarden 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Leeuwarden voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Leeuwarden 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie Leeuwarden (vastgesteld 22 december 2021) kiest expliciet voor 'verdichten boven uitbreiden' en mikt op 10.000 extra woningen bovenop 10.000 woningen autonome groei, vooral binnenstedelijk en binnen bestaande uitbreidingsgebieden; bouwen buiten de dorpsgrens mag alleen voor eigen behoefte en als het bijdraagt aan leefbaarheid en draagvlak voor voorzieningen. De dorpen 'staan niet op slot', maar bij initiatieven van onderop is het aantonen van behoefte en draagvlak in het dorp een vereiste. Tegelijk is Leeuwarden restrictief op het opknippen van bestaande panden: het gemeentebrede facetbestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties' (NL.IMRO.0080.00008BP00-VG01, 2022) maximeert het aantal woningen binnen bestaande gebouwen op het huidige aantal en verbiedt bouwen en gebruik ten behoeve van woningsplitsing en woningomzetting, met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid als het past binnen gemeentelijk woonbeleid en regionale woningbouwafspraken. Cruciaal voor kavelsplitsing met nieuwbouw: in alle onderzochte kernplannen (Huizum/stad, Wergea, Grou, Stiens, Bûtengebiet en doarpen) mag een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd en is het aantal woningen gemaximeerd op het bestaande aantal per bouwvlak of op een hoofdgebouw per bestemmingsvlak; de algemene afwijkings- en wijzigingsregels reiken niet verder dan 3 m overschrijding van bouwgrenzen respectievelijk 5 m verschuiving of 20% vergroting van een bouwvlak. Een extra woning op een afgesplitste kavel is daardoor vrijwel altijd een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), nooit de goedkope binnenplanse route. (bron, 2021)

De gemeente adviseert vooroverleg: 'Wij raden aan om een vooroverleg in te dienen bij grote projecten of bij plannen die afwijken van het omgevingsplan.' Het basistarief is 467,28 euro en dat bedrag wordt volledig verrekend als binnen zes maanden een omgevingsvergunning wordt aangevraagd conform de uitkomst; eventuele welstandskosten worden niet terugbetaald. Reguliere procedure: maximaal 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken. Uitgebreide procedure (onder meer bij een BOPA met afdeling 3.4 Awb): maximaal 6 maanden, eenmalig te verlengen met 6 weken. Aanvragen lopen via het landelijke Omgevingsloket; contact via vergunningen@leeuwarden.nl of 14 058. (bron)

Werkt de gemeente Leeuwarden mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Wirdum vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Wirdum eruit?

De mediane kandidaat in Wirdum is 7.055 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 35% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 15 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 10 tussen 60 en 80.

Waar in Wirdum is de meeste ruimte?

• Stadsweg — 15 percelen met potentie
• Wirdumerweg — 15 percelen met potentie
• Kerkeweg — 11 percelen met potentie
• Fromaweg — 8 percelen met potentie
• Eekwerdermeedenweg — 7 percelen met potentie
• Rijksweg — 7 percelen met potentie
• Eekwerderweg — 6 percelen met potentie
• Wirdumermeedenweg — 5 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Wirdum indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Wirdum

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Wirdum: 186 van de 440 woningen (42%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 299 (68%) voor 30 m² en 81 (18%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 44 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Leeuwarden

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning voor het verlengen van de tijdelijke noodopvang en de GZA aan de Heliconweg 60, 8914 AT Leeuwarden, Heliconweg 62, 8914 AT Leeuwarden (OV-2026-038337) (2026-09-23, bron)
• asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning voor het verlengen van de tijdelijke noodopvang en de GZA aan de Heliconweg 60, 8914 AT Leeuwarden, Heliconweg 62, 8914 AT Leeuwarden (OV-2026-038337) (2026-07-02, bron)
• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning voor het tijdelijke verlengen van de opvanglocatie Goutum aan de Wergeasterdyk 1, 9084 AS Goutum (OV-2025-034366) (2026-02-04, bron)
• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning voor het wijzigen van de bestemming voor een vestiging gezondheidszorg asielzoekers aan de Heliconweg 62, 8914 AT Leeuwarden (OV-2025-033828) (2026-01-26, bron)
• asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning voor het tijdelijke verlengen van de opvanglocatie Goutum aan de Wergeasterdyk 1, 9084 AS Goutum (OV-2025-034366) (2025-12-22, bron)
• asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de bestemming voor een vestiging gezondheidszorg asielzoekers aan de Heliconweg 62, 8914 AT Leeuwarden (OV-2025-033828) (2025-11-25, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag omgevingsvergunning voor het inrichten van een bedrijventerrein aan de nabij Newtonweg 3 en 3b in Leeuwarden (OV-2025-029647) (2025-04-28, bron)
• windenergie — Melding milieubelastende activiteit voor het plaatsen van een (erf)windmolen aan de Domwier 7, 9005 XR Wergea (MM-2025-028984) (2025-03-27, bron)
• windenergie — Melding milieubelastende activiteit voor het wijzigen van de windmolen aan de Swettepaad 3, 9025 BT Bears (MM-2024-025191) (2025-01-22, bron)
• windenergie — Verleende omgevingsvergunning voor het wijzigen van de bestaande windmolen aan de Swettepaad 3, 9025 BT Bears (OV-2024-025189) (2024-12-11, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Leeuwarden: kosten & regels Leeuwarden · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Tjuchem · Delfzijl · Schildwolde · Siddeburen · Uithuizermeeden · Kantens · alle plaatsen