← Alle gemeenten

Kavel splitsen in Emmen

Wat het kost, wat mag en hoe Emmen ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.

In het kort: woonbeleid faciliterend · nog geen eigen artikelen in het omgevingsplan · 750 m² sloop voor één woning (eigen regeling) · 3.066 percelen met ruimte voor een extra kavel in 16 kernen.

Wat kost kavel splitsen in Emmen in 2026?

Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Emmen naar schatting € 17.960 in totaal aan leges en Kadaster: € 588 voor het principeverzoek, € 15.651 voor de vergunning en het afwijken van het omgevingsplan en € 1.721 voor het Kadaster. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.

Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Emmen

Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.

Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.

Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.

Alle tarieven op een rij

Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Emmen, peildatum oktober 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Emmen 2026, kavelscout.nl/gemeente/emmen#kosten”.

Kosten en regels in de gemeente Emmen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Emmen.

Normen

• Parkeernorm vrijstaande woning: Niet als vast getal vastgelegd. Emmen heeft geen eigen parkeernormentabel per woningtype of zone gepubliceerd. De Integrale Parkeervisie Gemeente Emmen (paragraaf 3.4) bepaalt dat bij het invullen van de parkeerbehoefte de landelijke kencijfers parkeren van het CROW gelden; de norm wordt binnen die CROW-bandbreedte in overleg met de initiatiefnemer bepaald, en bij woningbouw wordt de parkeercapaciteit op autobezit gebaseerd. Er is geen gepubliceerde indeling in centrum/schil/rest bebouwde kom/buitengebied met bijbehorende getallen; de visie noemt wel de gebieden Emmen-Centrum, schilgebieden, dorpen en wijken en bedrijventerreinen, maar zonder normgetallen. Het Parapluplan parkeernormen gemeente Emmen (NL.IMRO.0114.2017025-P701, vastgesteld 2018) maakt het opleggen van deze normen via de omgevingsvergunning juridisch mogelijk maar bevat zelf geen tabel. Voor een vrijstaande koopwoning geldt dus de CROW-bandbreedte (indicatief circa 1,5 tot 2,5 parkeerplaats per woning volgens CROW, maar dat getal staat niet in een Emmense bron en is hier niet als gemeentelijke norm te verifieren). Geprobeerd en niet gelukt: planregels via ruimtelijkeplannen.nl (HTTP 404 op de regels-URL en HTTP 403 op de documentenmap) en gemeente.emmen.nl (HTTP 403 op de hele site). Full-text zoekacties op officielebekendmakingen op 'parkeernormen' en 'CROW' leverden geen nieuwere Emmense normentabel op dan deze uit 2017/2018. (bron, 2017)
• Minimale kavelmaat: Geen gemeentebrede minimale kavelmaat en geen algemene voorwaarden voor kavel- of perceelsplitsing gevonden in het geldende Emmense beleid. Wel relevant is de Beleidsnotitie Verruiming bouwmogelijkheden ruime woonpercelen (gemeente Emmen, in werking 8 juli 2021, nog geldend): deze geldt voor vrijstaande woningen op woonpercelen van 750 m2 en groter, binnen en buiten de bebouwde kom. Maximaal totaal bebouwd oppervlak: 300 m2 bij een perceel van 750 tot 1.000 m2; 400 m2 bij 1.000 tot 2.500 m2; 500 m2 bij 2.500 m2 of groter. Een los bijgebouw mag maximaal 100 m2 zijn, dan wel maximaal de omvang van het hoofdgebouw wanneer deze groter is. Het achtererf mag voor maximaal 50 procent worden bebouwd en er gelden redelijke eisen van welstand. Uitgesloten zijn de beschermde gebieden Oostersebos, Westersebos en Westenesch. Belangrijk: deze notitie regelt uitsluitend bouwvolume en staat uitdrukkelijk NIET toe dat een woonboerderij inpandig wordt opgedeeld in meerdere wooneenheden om meerdere keren bouwrecht te krijgen. Concrete minimale kavelmaten en bouwvlakken voor splitsing staan per gebied in het tijdelijk omgevingsplan (de voormalige bestemmingsplannen) en zijn niet centraal gepubliceerd; deze waren via ruimtelijkeplannen.nl niet toegankelijk (HTTP 403/404). (bron, 2021)

Peildatum oktober 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Emmen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Emmen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Emmen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum oktober 2026.

Wat wil de gemeente?

Emmen is inhoudelijk positief over verdichting en woningsplitsing. De Omgevingsvisie voor gemeente Emmen (ondertekend 23 september 2025, gepubliceerd 2 oktober 2025, formeel nog ontwerp/Omgevingsvisie Emmen 2040) stelt letterlijk: 'We bieden vastgoedeigenaren ruimte om te investeren in hun vastgoed en woningen, zoals verduurzaming, optopping, woningsplitsing, transformatie, bijgebouwen of (pre)mantelzorgwoningen', en legt de woningbouwopgave nadrukkelijk in Emmen en in de dorpen, nabij basisvoorzieningen. Er is echter geen vastgesteld, uitgewerkt kavelsplitsings- of woningsplitsingsbeleid met toetsingscriteria; de bestaande Beleidsnotitie Verruiming bouwmogelijkheden ruime woonpercelen (2021) verruimt alleen het bouwvolume op percelen vanaf 750 m2 en sluit het opdelen in extra wooneenheden juist uit. In de praktijk worden splitsingsvergunningen wel regelmatig verleend: in 2025 en 2026 zijn meerdere toestemmingen gepubliceerd voor het splitsen van woningen en woonboerderijen in twee zelfstandige woningen. Aanvullende kaders zijn het Beleidskader Ruimte voor Ruimte (2025) voor compensatiewoningen in het buitengebied, het Beleidskader Tiny Houses (2025) en de woonvisie 'BuitengeWoon Thuis in Emmen' 2022-2030 (vastgesteld 27 oktober 2022; de bijlage met de volledige tekst was niet opvraagbaar, HTTP 404). Beleidsregel Wonen met mantelzorg en pre-mantelzorg gemeente Emmen 2025 (Gemeenteblad 1 april 2025): tijdelijke huisvesting op eigen erf bij mantelzorg en ook bij pre-mantelzorg (een binnen 10 jaar te verwachten mantelzorgsituatie), voor één huishouden van maximaal twee personen. (bron, 2025)

De gemeente adviseert uitdrukkelijk een conceptaanvraag vooraf: in het Participatiebeleid Omgevingswet Emmen staat 'Er is gelegenheid om een conceptvergunningaanvraag voor het initiatief bij de gemeente in te dienen. Dit is aan te raden, omdat de gemeente in haar reactie hierop inzicht kan geven in kaders'; daarnaast biedt Emmen een Quickscan Participatie en een Handreiking Participatie, en is participatie alleen verplicht voor de categorieen uit bijlage a (onder meer meer dan 10 woningen binnen de bebouwde kom). Volgens de Bindend advieslijst (artikel 16.15a onder b Omgevingswet, bekendgemaakt 26 juni 2023) heeft de gemeenteraad alleen bindend adviesrecht bij het bouwen van meer dan 10 woningen binnen de bebouwde kom en meer dan 2 woningen buiten de bebouwde kom, tenzij het initiatief past binnen een door de raad vastgestelde visie of beleidskader; een enkele kavelsplitsing met een extra woning binnen de kom valt daar dus buiten en wordt door het college afgedaan. Voor de beslistermijn geldt de reguliere procedure, waarbij het college de termijn met zes weken kan verlengen (zoals in de bekendmaking van 9 december 2025 over het splitsen van een boerderij aan de Zuidbargerstraat 19 te Emmen); een gemeentelijke servicenorm voor het conceptverzoek was niet te achterhalen omdat gemeente.emmen.nl volledig afschermt met HTTP 403. (bron)

Omgevingsplan: 304 artikelen, waarvan 302 de bruidsschat van het Rijk; Emmen heeft nog geen eigen regels toegevoegd, versie 2, geteld op 19 september 2026. Bekijk het omgevingsplan van Emmen. Wat is de bruidsschat?

Wat levert slopen op in Emmen?

Wie in Emmen een leegstaande stal, schuur of loods sloopt, kan die meters onder voorwaarden inzetten voor een woning. Emmen heeft daarvoor een eigen regeling: 750 m² sloop voor één woning, volgens de Beleidskader Ruimte voor Ruimte Gemeente Emmen.

Letterlijk in de regeling: „de sloopnorm voor 1 compensatiewoning ten minste 750 m² en ten minste 2.000 m² voor maximaal 2 compensatiewoningen aan bedrijfsbebouwing bedraagt”

2 woningen 2.000 m2; 3 woningen 3.000 m2; 4 woningen 4.000 m2; 5 woningen 5.000 m2; 6 woningen meer dan 6.000 m2

Correctie bevestigd: 750 m2 klopt, 2.000 m2 is de norm voor twee woningen. Afwijking: maximaal 4 kleine woningen (samen ten hoogste 500 m2) bij 2.000 m2 sloop.

Beleidskader Ruimte voor Ruimte, sloopnormen · bron · peildatum 18 september 2026 · alle twaalf provincies en de gemeenten met een eigen norm staan op sloopnormen.

Woning splitsen in Emmen

Emmen heeft een regeling voor het splitsen van een woning in twee of meer zelfstandige woningen: Beleidsregel Woningsplitsing gemeente Emmen (6-10-2026). Wat erin staat (stand 1 oktober 2026):

• De woning is vóór splitsing minstens 120 m² gebruiksoppervlakte.
• Elke woning na splitsing is minstens 50 m² gebruiksoppervlakte.
• Maximaal 2 woningen.
• Waar: Reguliere woningen in de hele gemeente, via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Voor voormalige agrarische gebouwen in het buitengebied gelden de regels van het omgevingsplan (Bestemmingsplan Buitengebied 2011).
• Parkeren: Volgens de geldende parkeernormen van de gemeente Emmen; de nieuwe wooneenheid gebruikt de bestaande ontsluiting op de openbare weg.
• Alleen binnen het bestaande hoofdgebouw en de uitbreidingsruimte die het omgevingsplan toestaat; geen (agrarische) bedrijfswoning, recreatiewoning, monument, beeldbepalend pand of pand in een beschermd dorpsgezicht.
• Iedere wooneenheid is een zelfstandige woonruimte voor één huishouden met een eigen buitenruimte (balkon, terras of tuin).
• Erfinrichtingsplan bij de aanvraag; toets op ruimtelijke kwaliteit (geen meerdere voordeuren in de gevel, geen versnipperd erfbeeld).

De SplitsCheck toetst uw adres aan deze voorwaarden: oppervlakte en bouwjaar uit de BAG, het woningtype, de perceelmaat en de bebouwde kom. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.

De kernen van Emmen

Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 3.066 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 754 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder.

Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Emmen

Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Emmen?

Een principeverzoek (vooroverleg) in Emmen kost onder meer € 123,20 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)

Hoe staat de gemeente Emmen tegenover kavel splitsen?

Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Emmen als faciliterend. De omgevingsvisie noemt woningsplitsing expliciet als gewenste vorm van verdichting, de raad bemoeit zich pas vanaf meer dan 10 woningen binnen de kom, splitsingsvergunningen worden in de praktijk verleend en de leges van het conceptverzoek worden voor 100 procent verrekend met de latere omgevingsvergunning, al zijn de BOPA-leges met 1,32 procent plus 7.355,40 euro bovenop het reguliere tarief fors. (beleidsstuk)

Mag ik mijn woning splitsen in Emmen?

Emmen heeft een eigen regeling: Beleidsregel Woningsplitsing gemeente Emmen. Wat die vraagt: vóór splitsing minstens 120 m² gebruiksoppervlakte; na splitsing minstens 50 m² gebruiksoppervlakte per woning; maximaal 2 woningen. Of uw adres eraan voldoet, toetst de SplitsCheck; de gemeente beslist bij de aanvraag. (regeling)

Hoe groot moet een kavel zijn om in Emmen te splitsen?

Voor Emmen geldt: Geen gemeentebrede minimale kavelmaat en geen algemene voorwaarden voor kavel- of perceelsplitsing gevonden in het geldende Emmense beleid. Wel relevant is de Beleidsnotitie Verruiming bouwmogelijkheden ruime woonpercelen (gemeente Emmen, in werking 8 juli 2021, nog geldend): deze geldt voor vrijstaande woningen op woonpercelen van 750 m2 en groter, binnen en buiten de bebouwde kom. Maximaal totaal bebouwd oppervlak: 300 m2 bij een perceel van 750 tot 1.000 m2; 400 m2 bij 1.000 tot 2.500 m2; 500 m2 bij 2.500 m2 of groter. Een los bijgebouw mag maximaal 100 m2 zijn, dan wel maximaal de omvang van het hoofdgebouw wanneer deze groter is. Het achtererf mag voor maximaal 50 procent worden bebouwd en er gelden redelijke eisen van welstand. Uitgesloten zijn de beschermde gebieden Oostersebos, Westersebos en Westenesch. Belangrijk: deze notitie regelt uitsluitend bouwvolume en staat uitdrukkelijk NIET toe dat een woonboerderij inpandig wordt opgedeeld in meerdere wooneenheden om meerdere keren bouwrecht te krijgen. Concrete minimale kavelmaten en bouwvlakken voor splitsing staan per gebied in het tijdelijk omgevingsplan (de voormalige bestemmingsplannen) en zijn niet centraal gepubliceerd; deze waren via ruimtelijkeplannen.nl niet toegankelijk (HTTP 403/404). (regeling)

Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Emmen hebben?

De parkeernorm van Emmen: Niet als vast getal vastgelegd. Emmen heeft geen eigen parkeernormentabel per woningtype of zone gepubliceerd. De Integrale Parkeervisie Gemeente Emmen (paragraaf 3.4) bepaalt dat bij het invullen van de parkeerbehoefte de landelijke kencijfers parkeren van het CROW gelden; de norm wordt binnen die CROW-bandbreedte in overleg met de initiatiefnemer bepaald, en bij woningbouw wordt de parkeercapaciteit op autobezit gebaseerd. Er is geen gepubliceerde indeling in centrum/schil/rest bebouwde kom/buitengebied met bijbehorende getallen; de visie noemt wel de gebieden Emmen-Centrum, schilgebieden, dorpen en wijken en bedrijventerreinen, maar zonder normgetallen. Het Parapluplan parkeernormen gemeente Emmen (NL.IMRO.0114.2017025-P701, vastgesteld 2018) maakt het opleggen van deze normen via de omgevingsvergunning juridisch mogelijk maar bevat zelf geen tabel. Voor een vrijstaande koopwoning geldt dus de CROW-bandbreedte (indicatief circa 1,5 tot 2,5 parkeerplaats per woning volgens CROW, maar dat getal staat niet in een Emmense bron en is hier niet als gemeentelijke norm te verifieren). Geprobeerd en niet gelukt: planregels via ruimtelijkeplannen.nl (HTTP 404 op de regels-URL en HTTP 403 op de documentenmap) en gemeente.emmen.nl (HTTP 403 op de hele site). Full-text zoekacties op officielebekendmakingen op 'parkeernormen' en 'CROW' leverden geen nieuwere Emmense normentabel op dan deze uit 2017/2018. (parkeernormen)

Hoeveel woningen in Emmen hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?

Volgens de berekening van Kavelscout heeft 50% van de 31.810 woningen met een eigen perceel in Emmen ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (16.003 woningen); voor 30 m² of meer is dat 77%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)

Hoeveel percelen in Emmen hebben ruimte voor een extra kavel?

Kavelscout telt in Emmen 3.066 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 16 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)

Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Emmen aangevraagd of vergund?

Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Emmen sinds 2020 106 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (35 aanvragen, 5 verleende vergunningen en besluiten, 66 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Emmen (34). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)

Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Emmen, 24 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/emmen”.

Doe de SplitsCheck voor uw adres

Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd